Покупатели б/у квартир неплохо нажились
На вторичном рынке жилья в столице в этом году цены на наиболее ликвидные квартиры выросли практически на треть. Принимая во внимание, что прошлогодний рост цен составил 20–25%, доходность рынка значительно повысилась. Однако теперь вкладывать деньги в недвижимость станет менее выгодно.
Спрос идет впереди
"С начала сентября вторичный рынок значительно оживился, — говорит ведущий специалист агентства "Благовест" Ирина Луханина. — Несмотря на то что нынешним летом цены подскочили на 15% практически на все категории недвижимости, спрос не падает. Люди уже давно поняли, что с точки зрения получения дивидендов вкладывать деньги во "вторичку" даже выгоднее, чем в новостройки, — не надо ждать год-полтора, а то и два, пока дом будет готов. К тому же сейчас новостройки распродаются "с колес": площадка еще только огорожена забором, а продажи уже идут, три–пять этажей построены — все квартиры реализованы. Кроме того, многие люди, заработав деньги в регионах, переезжают в столицу и приобретают здесь недвижимость. Решают свои квартирные проблемы и киевляне — они, как правило, желают обменять или купить квартиру большей площади, нежели имеют сейчас".
Тем не менее осень принесла рынку стабилизацию: цены замерли на достигнутых отметках, и у покупателей появилось чуть больше возможностей для выбора. Некоторые риэлторы связывают это с тем, что "дороже быть уже не может": стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет сегодня $10–65 тыс., двухкомнатной — $15–250 тыс., трехкомнатной — от $21 тыс. Маклеры объясняют столь существенное подорожание тремя факторами: большим количеством приезжих, желающих купить недвижимость в столице, улучшением экономической ситуации и, соответственно, повышением зарплат киевлян и появившейся у них возможностью получения кредита, которая значительно сокращает размер первоначально необходимой для покупки квартиры суммы.
Поэтому, несмотря на крайне высокий уровень цен, б/у-квартиры "не залеживаются": спрос на ходовое жилье (а это дешевые квадратные метры и недвижимость в популярных районах) превышает предложение в два раза и, по прогнозам большинства крупных риэлторских компаний, к концу года может даже увеличиться: многие потенциальные покупатели хотят решить квартирные проблемы в уходящем году, не перенося их в 2003-й.
По словам начальника отдела продаж агентства "С.I.Т." Елены Щербаковой, самая дешевая гостинка в столице стоит сегодня $10 тыс., причем покупателей ничуть не смущает, что находится она в крайне отдаленных районах: ДВРЗ, дальний Святошин, Борщаговка. Появившись в базе агентства, такая жилплощадь уходит за сутки. Недорогими можно назвать и старые добрые хрущевки: цена однокомнатной квартиры составляет сегодня $11–12,5 тыс., двухкомнатной — $16–16,5 тыс., трехкомнатной — от $21 тыс. Однако предложений этого ценового диапазона на рынке сейчас крайне мало.
Звездный час Оболони
Надо заметить, что стоимость квартир в Киеве объективно отражает сложившиеся у покупателей приоритеты: большим спросом и соответственно ценами отличаются близкие к центру районы, а также Оболонь и Харьковский. Стремящихся поселиться здесь понять несложно: развитая инфраструктура, хорошие транспортные развязки, поездка до центра занимает 5–20 мин. Именно транспортной доступностью и наличием метрополитена объясняется притягательность Оболони и Харьковского массива.
"Оболонь, несомненно, переживает сегодня свой звездный час, — говорит Ирина Луханина. — Таких цен здесь еще не было, как и не было подобного спроса. Сейчас самая простая однокомнатная квартира на этом массиве стоит порядка $16 тыс., маленькая 44-метровая двухкомнатная — $21–22 тыс., полноценная двухкомнатная оценивается в $26 тыс., причем я не говорю о квартирах в престижных кирпичных домах. Связано это, на мой взгляд, с тем, что Оболонь сегодня очень активно развивается, благоустраивается, повышается уровень ее престижности. Особым спросом пользуется жилье в домах, расположенных возле так называемых оболонских Липок — квартиры в новостройках из-за своих больших метражей далеко не всем по карману, поэтому люди предпочитают "вторичку" с престижным соседством".
Вторым по популярности на рынке вторичного жилья является Харьковский массив. Известны случаи, когда люди продают свою жилплощадь на некогда популярной Соломенке и покупают с доплатой квартиры на Харьковском, выигрывая при этом не более 10 квадратных метров площади. Весьма престижным становится и Святошин. Риэлторы связывают это с тем, что на рынок вторичного жилья здесь поступает большое количество новостроек, а также с перспективой открытия новых станций метро.
По словам специалистов ведущих столичных агентств недвижимости, спрос на так называемые непрестижные киевские районы также имеется. "Никто не согласится добровольно переехать на Чоколовку, но те, кто живет здесь, улучшая свои жилищные условия, выбирают именно этот микрорайон, — говорит Ирина Луханина. — Не обходят вниманием покупатели и районы с традиционно низкими ценами на недвижимость (с хрущевской застройкой) — Сырец, Отрадный, Дарницу. Вообще же люди, которые ограничены в средствах, как правило, определяют в своих заявках только берег — правый или левый. Среди остальных покупателей продолжают пользоваться спросом Лукьяновка, нижний Печерск, Троещина, хотя, конечно, до уровня популярности Оболони и Харьковского массива им далеко".
До Нового года все спокойно
Интересной тенденцией нынешнего года стал тот факт, что цена одного квадратного метра низкокачественных "единичек" и "двушек" (например в хрущевках) практически догнала более качественное жилье. Риэлторы связывают это с тем, что однокомнатные и двухкомнатные квартиры по-прежнему остаются самой востребованной категорией жилья, поэтому нижняя планка стоимости квадрата неуклонно поднимается. Большинство специалистов говорят о том, что этот самый ходовой сегмент рынка может еще незначительно подорожать до конца года, хотя рост цен в связи с повышением курса доллара вряд ли превысит $500–1000 за квартиру в целом.
Что касается элитной недвижимости, то, по словам Елены Щербаковой, цены на нее до конца года увеличиваться не будут. На этом рынке сегодня стало больше квартир с евроремонтом, цена квадрата в которых на $200–550 больше, чем в неотремонтированных квартирах. "У нас еще традиционно воспринимают элитное жилье как дорогое, — говорит Ирина Луханина. — Тем не менее покупатели "жилья за большие деньги" хотят разного: одних привлекает престижное соседство, других вид из окна, третьи требуют исключительно новые здания с развитой инфраструктурой обслуживания. Очень многие собственники сегодня, имея хорошие и большие квартиры, стремятся продать их, обменяв на более скромные по площади, но не менее престижные. Однако понятие "элитное жилье" до сих пор подразумевает довольно большие площади — как правило, это апартаменты от 120 квадратов. В среднем стоимость двухкомнатной квартиры в центре составляет сегодня порядка $50 тыс., трехкомнатной — $80 тыс. Активно покупают дорогое жилье приезжие из Луганской, Донецкой и Днепропетровской областей. В этом году значительно выросло количество продавцов элитной недвижимости из дальнего зарубежья — это люди, которые в свое время уехали из нашей страны, обосновались за рубежом и теперь приняли решение уже не возвращаться".
В целом же риэлторы сходятся во мнении, что до Нового года рынок вторичного жилья стабилизировался и какого-либо существенного изменения цен ожидать на нем не приходится. После же Нового года цены могут как продолжить свой рост, так и упасть. "Сегодня трудно что-либо утверждать, — говорит Елена Щербакова. — Наш рынок недвижимости — слабо прогнозируемый, поэтому в 2003 году с одинаковой вероятностью может произойти как рост цен, так и их падение". Тем не менее, учитывая, что многие компании-застройщики, работающие с частными инвесторами, начали вводить специальные пошлины за переоформление права собственности до ввода дома в эксплуатацию (которое приходится переоформлять, если вы приобретаете недвижимость на "первичке" с целью перепродажи), достигающие 10% от стоимости квартиры, вкладывать деньги во "вторичку" все еще остается выгодным занятием, хотя уже и не сулит таких годовых, как раньше.
