Застрахуйте свой "титул". Права на недвижимость можно не только отстаивать, но и страховать
По приблизительным оценкам экспертов, около 1% сделок на вторичном рынке недвижимости сегодня оспаривается в суде, а потенциально может быть оспорена каждая вторая сделка. Дополнительной защитой и гарантией для покупателя может стать страхование права собственности на недвижимость.
"Незаконное" страхование
На сегодняшний день не так много отечественных компаний имеют в перечне услуг такой вид, как титульное страхование (страхует права собственности на объекты недвижимости). Естественно, большинству наших сограждан это словосочетание ни о чем не говорит. Между тем во многих европейских странах этот вид является обязательным, и без заключения такого договора не может состояться ни одна сделка купли-продажи. И если в России еще лет шесть назад начали появляться компании, специализирующиеся на титульном страховании, то в Украине до последнего времени в полном объеме им не занимался никто. Более того, отечественное профильное законодательство даже не предусматривает такую услугу в перечне обязательных и добровольных видов, относя ее к туманной категории "другие". Посему и лицензии компаниям, желающим работать на этом рынке, приходится получать на страхование финансовых рисков.
Страховка от бесправия
По словам председателя правления СК "Украинские резервы" Аркадия Соболева, такая услуга сегодня является достаточно актуальной для Украины, поскольку из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве покупателю практически невозможно гарантировать чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью. Даже прожив несколько лет в, казалось бы, законно купленной квартире, ее владелец может получить сообщение, что в местный суд поступил иск о признании сделки недействительной. Причин же появления исков, связанных с проверкой прав собственника на недвижимость, может быть множество. Например, при заключении сделки могут быть нарушены требования к ее условиям и форме. Виноватыми могут оказаться и органы госрегистрации, и риэлторские фирмы, и нотариусы. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, могло бы выполнять страхование ответственности риэлторов и нотариусов, однако в Украине оно фактически отсутствует. Правда, нотариусы могут страховать ответственность в добровольном порядке или получать банковские гарантии. Однако суммы, предусмотренные в таких случаях, обычно недостаточны для покрытия ущерба даже по одному иску. Риэлторы же практически не страхуют свою ответственность. А если учесть, что в Украине еще не принят закон о риэлторской деятельности, торговцы жильем вообще не несут юридической ответственности за результаты сделок.
По словам председателя правления СК "Европейский страховой альянс" Владимира Шевченко, проблемы могут возникать и из-за того, что зачастую сам продавец не знает истории своей недвижимости. Это не мудрено, если квартира продается уже в третий-четвертый раз. В результате судом может быть признана недействительной любая в цепи сделок, даже если последний договор был заключен на вполне законных основаниях.
Кроме того, как отмечает г-н Соболев, классический продукт титульного страхования должен включать не только риск потери прав владельца недвижимости, но и любые их ограничения, чего в Украине пока не делает практически никто.
Сплошные проблемы
Как сообщил "ДС" г-н Шевченко, спрос на данный вид страхования сегодня еще очень мал. Объясняется это прежде всего неосведомленностью граждан, зачастую даже не подозревающих о существовании такого продукта. Большинство же риэлторских фирм неохотно предлагают своим клиентам такую услугу, поскольку опасаются, что покупатель недвижимости может усомниться в профессионализме маклера. Да и стоимость ее в Украине достаточно высока: в разных компаниях тариф может составлять от 0,5 до 5% страховой суммы в зависимости от срока договора, степени риска и других факторов.
Однако было бы несправедливо утверждать, что титульное страхование в Украине сегодня вовсе не востребовано. По словам вице-президента УАСК "АСКА" Елены Машаро, хотя спрос на этот продукт и небольшой, но стабильный. И если ранее клиенты оберегали в основном свои права на объекты недвижимости, то теперь появляется все больше желающих оградить от посягательств свои права на земельные участки. Небезынтересной может оказаться данная услуга и для банков, нередко при кредитовании берущих в залог недвижимость. Ведь если право собственности на такой объект будет оспорено, банк автоматически лишится предмета залога. Однако, как отметила Елена Машаро, банки не проявляют большой заинтересованности в данном продукте, что связано, с одной стороны, с их стремлением минимизировать расходы клиентов при получении кредита, с другой — желанием работать через собственные страховые компании, большинство из которых такой услуги предложить пока не может.
Существует и немало других проблем, сдерживающих развитие данного вида. Так, помимо законодательной неопределенности, к ним сегодня можно отнести путаницу с оценкой объектов недвижимости, поскольку их реальная стоимость далеко не всегда указывается в договорах купли-продажи. Одним из больных вопросов для СК остается закрытость информации по истории недвижимости, которая необходима компаниям для оценки степени риска при заключении договоров.
