• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

Производственников манят пригороды

Реклама на dsnews.ua

Заметная активизация на рынке производственных помещений столицы и пригородов привела к тому, что на одно ликвидное помещение сегодня приходится по четыре-пять клиентов. Причем большинство покупателей и арендаторов ищут себе площади за пределами городской черты. В городе же особой популярностью пользуются помещения под столярные и кондитерские цеха, расположенные на Петровке, Куреневке и Подоле.

"Советские площади" еще функционируют
По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Натальи Матвийчук, львиную долю рынка производственных помещений Киева составляют советские постройки: не занятые производством площади заводов, Министерства обороны (например, здания на территории бывших военных баз), которые арендаторы перепрофилируют под собственные цели. Как правило, это помещения размером 20–5000 квадратов, состояние которых далеко от идеального. Стоимость их аренды варьируется в зависимости от состояния и расположения объекта и составляет от $1 до 7 за квадрат в месяц.

"Хорошим помещением в этом сегменте рынка считается цех, где можно побелить стены, завезти оборудование и начать работу, — говорит ведущий специалист агентства "С. I. Т." Ирина Щетинина. — Цена таких помещений зависит от расположения, состояния и особенностей ценовой политики предприятия. Привлекают объекты, расположенные возле станции метро "Петровка": например, арендная плата на заводе "Маяк" составляет порядка $4,5 без отопления, на "Медаппаратуре" — $3,5. Это связано с близостью метро и удобными транспортными развязками. По тем же причинам пользуется огромной популярностью и завод "Большевик", аренда цехов на котором оценивается в $3,5 за метр. В то же время некоторые неотапливаемые цеха на отдаленных от метро заводах оценивают по $5 за метр, что объясняется лишь политикой, проводимой администрацией этих предприятий, а никак не качественными характеристиками. Что касается предприятий, подведомственных Министерству обороны, то арендная плата здесь колеблется на уровне $2,1 за метр, причем она одинакова для всех помещений. То есть, если вам повезет и на момент съема будет пустовать отапливаемое помещение, то быть вам в тепле, если нет — ту же цену придется платить за холодные площади".

"Ценовая политика предприятий различается ощутимо, — говорит Наталья Матвийчук. — Например, ЗАО "КЭМЗ "Сварка", расположенное на проспекте Красных казаков, 23, сдает под реконструкцию два этажа своих производственных зданий по $18 и 25, а вышеупомянутый завод "Маяк" оценивает свободный на данный момент цех площадью 2,5 тыс. кв. м с отдельным выходом на улицу по ставке $10 за метр".

Дешево, но сердито
Самыми дешевыми производственными площадями в столице являются холодные кирпичные бараки бывшей военной базы на улице Бориспольской ($1 за метр). В целом же по рынку минимальная цена на подобные площади составляет $2 за метр, причем особого различия между необорудованными складами и производственными помещениями риэлторы не делают, поскольку одно и то же помещение может по очереди использоваться как под производство, так и под склад. Тем не менее, сегодня арендаторы не очень расположены снимать, даже за символическую плату, объекты на разоренных предприятиях. Арендаторы понимают и опасность съема помещений на предприятиях-полубанкротах: здесь они могут стать заложниками "общего рубильника", да и с оформлением прав аренды на этих предприятиях возникают проблемы. Однако если такие предприятия расположены возле удобной транспортной развязки, то они пользуются неплохим спросом. Тем не менее, риэлторы говорят об явном переизбытке на рынке "убитых" цехов, в реконструкцию которых арендаторы должны вкладывать немалые деньги. Практика же выкупа и ремонта помещений различных заводов и фабрик с целью последующей их сдачи в аренду в столице еще не прижилась. Единственным подобным случаем риэлторы называют выкуп корпуса обувной фабрики "Кияны" на проспекте Красных казаков, 9, который на сегодняшний день приведен в надлежащее состояние и сдается по $3 за метр.

Все стремятся за город
Частных производственных помещений на рынке гораздо меньше, чем ведомственных. Как правило, это здания довольно высокого качества со стоимостью квадрата от $3 — в городской черте и от $1 — за пределами Окружной дороги. В таких помещениях не возникает трудностей с отоплением и подачей электроэнергии, в порядке содержатся и все несущие конструкции. Ярким примером качественных зданий этого класса являются помещения компании "Рапид" на улице Оросительной, которые сдаются по $4,8 за метр с учетом отопления. Наиболее дорогими сегодня являются площади, приспособленные под "чистое" производство (например медикаментов). Они выставляются на рынок по $6–7 за метр и несмотря на это пользуются спросом. Общую емкость рынка аренды производственных помещений столицы специалисты оценивают в 1 млн кв. м, отмечая, что большая часть из них уже находится в аренде предприятий различных форм собственности.

По словам Натальи Матвийчук, 60% арендаторов и покупателей ищут здания за городом, где частных помещений особенно много. Главная причина — более низкие цены на аренду и продажу, а также близость к сырьевой базе и наличие сравнительно недорогой рабочей силы. "Люди учитывают, что через 5–10 лет городская черта приблизится к месту размещения их предприятий, но цены здесь будут уже совсем другими. Особой популярностью сейчас пользуются Борисполь, Вишневое, Ворзель, а также поселки городского типа, где в свое время предприниматели брали в аренду большие земельные участки и строили перерабатывающие мини-заводы. Собственно говоря, расположение в городской черте важно только для кондитерских цехов и мини-пекарен, то есть для производств, которым необходимо как можно быстрее донести свою продукцию до покупателей".

Реклама на dsnews.ua

Что касается первичного рынка производственных помещений, а также реконструкции новых площадей, то, по оценкам риэлторов, это могут позволить себе лишь крупные компании. По мнению Ирины Щетининой, это крайне трудоемкий и дорогостоящий процесс, связанный с выделением под строительство земельного участка, разработкой проекта и непосредственно самими строительными работами. К тому же вновь построенные производственные помещения обычно используются для собственных нужд и крайне редко поступают в дальнейшем на рынок аренды и продажи. Тем не менее, большим спросом пользуются недострои — помещения, в которых выполнены основные строительные работы, но не подведены коммуникации и отсутствует оборудование.

Все ринулись покупать
Как считает Наталья Матвийчук, большинство клиентов крупных агентств недвижимости заинтересованы именно в покупке, а не аренде помещений, что связано с их быстрой окупаемостью (один-два года) и стабильным развитием экономики, позволившим большинству предпринимателей скопить средства, которые они относительно безболезненно могут вынуть из оборота и потратить на покупку производственных площадей, их ремонт и переоборудование. "Цена квадратного метра таких помещений зависит прежде всего от года постройки и месторасположения объекта, — говорит Наталья Матвийчук. — Квадратный метр на Киевском радиозаводе, например, оценивается сегодня в $100–150, на "Радикале" — $40–60. Естественно, части имущественных комплексов оцениваются дешевле отдельно стоящих помещений, цены на которые колеблются от $30 до 50 за кв. м. К самым дорогим можно отнести частные имущественные комплексы, включающие помимо производственных и офисные помещения. Например, отдельно стоящее трехэтажное здание постройки 2000 г. на Куреневке предлагается сейчас к продаже по $450 за метр".

Гораздо дешевле за городом: на местных предприятиях можно купить квадратный метр за $5–15 (в Быковне), $10–20 (в Ирпене), $8–15 (в Броварском районе). Частные имущественные комплексы оцениваются здесь в зависимости от величины земельного участка, наличия коммуникаций и автономных систем снабжения, а также удаленности от города. За $15 тыс. в 20-километровой зоне сегодня можно приобрести 1000-метровый необорудованный цех с одной крышей и стенами. Аналогичный объект на ДВРЗ на гораздо меньшем земельном участке обойдется уже в $100 тыс. Объект недостроя за городом на громадном участке в 4,5 га может оцениваться в $350 тыс., но наличие коммуникаций и собственных автономных систем повысит его стоимость в среднем на 70%.
Учитывая сильно выраженные индивидуальные особенности производственных комплексов и их немногочисленность на рынке продажи, для того, чтобы подобрать соответствующее всем требованиям заказчика помещение, обычно приходится затратить от трех месяцев до года. На период поиска производители, как правило, арендуют помещения.

Бум мебели и кулинарии
Рынок аренды производственных площадей столицы в последнее время ведет себя довольно прогнозируемо: вот уже три года подряд стоимость аренды в летний период повышается на 20–40%, после чего остается практически стабильной на протяжении всего года. Меняются лишь модные тенденции, то есть то, под что именно производственники снимают помещения.

По оценкам маклеров, наиболее охотно сегодня в Киеве арендуют площади под сборку бытовой техники (до 300 кв. м) и под переработку (до 1000 кв. м, обычно за городом), а также под деревообработку, производство одноразовой посуды и труб (от 100–2,5 тыс. кв. м). Такое промышленное производство организовать, несомненно, проще, поскольку помещения для выпуска пищевых продуктов должны соответствовать многочисленным требованиям СЭС. Поэтому приспособленные под эти нужды площади оцениваются несколько выше среднерыночной цены. Но наибольшее количество заявок столичные агентства недвижимости получают от компаний, желающих организовать сборку мебели (на помещения от 100 до 500 кв. м) и свою кондитерскую (до 200 кв. м). Стоимость таких помещений на сегодняшний день достаточно высока.

"Клиенты предпочитают снимать помещения, до которых удобно добираться их работникам, поэтому, например, троещинская промзона популярностью среди арендаторов не пользуется, — говорит Ирина Щетинина. — Еще одной интересной тенденцией нынешней осени является то, что производители стали больше заботиться об условиях работы: спросом пользуются помещения с санузлами, бытовками и прочими необходимыми для людей условиями".

Что касается покупки , то наиболее часто нынешней осенью приобретают помещения под небольшие производственные комплексы для изготовления или переработки продуктов питания и выпуска товаров народного потребления (посуды, метиза, сборки бытовой техники).

Говоря о перспективах рынка производственных помещений, специалисты сходятся во мнении, что высокими налогами на землю и давлением со стороны бюрократического аппарата производство будет вытесняться за городскую черту, что, естественно, со временем приведет к значительному удорожанию расположенных в 20 км зоне площадей. Кроме того, в ближайшее время для строительства производственно-складских помещений на рынке будет стабильно высокий спрос на земельные участки с возможностью подключения всех промышленных коммуникаций.

    Реклама на dsnews.ua