Столичные миллионеры бьются за квартиры
Приток капитала в столицу вызывает активное развитие такого сегмента рынка столичной недвижимости, как элитное жилье. Чтобы сегодня приобрести объект, который со всеми основаниями считался бы эксклюзивом, покупатель должен оперировать суммой не менее $200 тыс.
"Квартиры-миллионники"
По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Ирины Луханиной, элитное жилье предполагает особое месторасположение здания, площадь квартиры, качество проекта, соседство, уровень сервиса и наличие инфраструктуры. В принципе, рынок элитной недвижимости украинской столицы можно разбить на несколько сегментов. Во-первых, это качественно отремонтированные квартиры в пределах исторического центра. Основными их плюсами являются высокие потолки и впечатляющие площади. Стоимость такого жилья начинается с отметки $700 за квадрат и в зависимости от уровня ремонта и состояния дома может достигать и $3 тыс. за кв. м. Самая дорогая на сегодня подобная квартира в столице оценивается в $1,2 млн. Расположена она на улице Пушкинской, 41, и занимает два этажа небольшого старинного особнячка (общая площадь 430 кв. м). Причем деньги собственники тут берут не столько за метраж, сколько за ремонт и хорошее состояние самого дома.
Надо сказать, что специалисты рынка уже не относят к элите старые здания, нуждающиеся в реконструкции, а также дома с деревянными перекрытиями и облупившимися фасадами: вкладывать до $100 тыс. в ремонт квартиры в здании с треснувшими стенами покупатели не желают.
Эксперты сходятся во мнении, что спросом среди старого городского фонда сегодня пользуются исключительно хорошо сохранившиеся дома в районе станции метро "Золотые ворота" (улицы Франко, Чапаева, Золотоворотская, часть Б. Хмельницкого), а также некоторые — на Липках. "Если в городе появляется квартира на продажу по таким адресам, как Институтская, 16, Институтская, 18, Шелковичная, 18, то у каждого маклера найдется с полдесятка клиентов, желающих рассмотреть подобное предложение, — говорит Ирина Луханина. — Квартиры в этих домах появляются редко и поэтому пользуются традиционно высоким спросом. Стоимость квадратного метра здесь начинается с отметки $1300, и продаются они, как правило, в течение недели. Кроме того, на Липках сегодня возникли альтернативные предложения — дома после реконструкции со свободной планировкой по цене $1800–2200 за квадрат".
Наиболее активно реконструкцией старых зданий сегодня занимаются такие компании, как "Житло-Інвест" и HCM Property Management. Квартиры в их домах, как правило, предусматривают свободную планировку помещений, имеют довольно большие площади и выставляются на рынок по цене от $600 за квадрат. По оценкам специалистов, они пользуются не меньшим спросом, нежели жилье старого фонда, поскольку совмещают в себе преимущества нового и вторичного жилья.
Начало клубомании
Однако наиболее новым и популярным сегментом рынка элитного жилья постепенно становятся так называемые клубные особняки класса "де люкс". В соответствии с четкой классификацией, разработанной компанией Penny Lane Realty, сегодня они занимают высшую позицию в классе элитного жилья в Восточной Европе. Это, как правило, малоэтажные и малоквартирные (до 20) здания, расположенные в тех немногих центральных районах, где еще можно найти покой и уют. Сегодня на столичном рынке недвижимости особняков этого класса насчитывается около десятка, а самыми раскрученными из них являются клубный особняк на улице Круглоуниверситетской, "Дом-Замок" на улице Паньковской и первые объекты, которые проектируются в урочище Гончары-Кожемяки. Главное преимущество клубного образа жизни — обособленность избранного круга лиц. Эти люди способны не только с легкостью выложить от $2 тыс. за квадратный метр эксклюзивной жилплощади, но и раскошелиться на ремонтные работы, дизайн помещений и оформление интерьера. Например, верхний этаж "Дома-Замка" на Паньковской оценивается на сегодняшний день в $1 млн. В то же время, говорят маклеры, на недвижимость общей стоимостью в $500 тыс. сегодня в столице намного больше покупателей, нежели на "миллионники".
Что касается некогда популярных частных особняков, которые также нельзя не отнести к сектору элитного жилья, то, по словам ведущего специалиста агентства "Ваш Дом" Олега Завертайло, повышенным спросом продолжают пользоваться лишь коттеджи, расположенные в центре столицы: стоимость участка земли на улице Старонаводницкой составляет порядка $20 тыс. за сотку, а готовый особняк, который можно было бы причислить к славной армии элиты, на Печерске стоит от $500 тыс. до $2 млн. Загородные коттеджи для постоянного проживания постепенно выходят из моды: какую-то популярность еще имеет Конча-Заспа, но и здесь некоторые объекты иногда застаиваются. Специалисты связывают это с тем, что киевляне традиционно предпочитают жить недалеко от места работы и не обременять себя всевозможными транспортными проблемами.
Ажиотаж можно устроить
Последним, но в то же время наиболее динамично развивающимся сегментом рынка элитного жилья являются жилые комплексы, которые в довольно больших количествах возводятся сегодня столичными застройщиками. "Новое здание может быть отнесено в разряд элитного, если оно находится в центре города возле хорошей транспортной развязки, — говорит ведущий специалист агентства недвижимости "С. I. Т." Ирина Евсикевич. — Элитный дом сегодня — это прежде всего современные материалы, оборудование и технологии строительства, которые в комплексе обеспечивают высокий уровень комфорта. Кроме того, он невозможен без охраняемых подземных паркингов, просторных гостевых автостоянок и всевозможных сервисов и "служб удовольствия", расположенных здесь же: помещений бытового обслуживания, кафе, игровых комнат, магазинов, косметических кабинетов и прочего".
По оценкам риэлторов, за последние пять лет в Киеве построено более десятка домов, претендующих на звание элитных. Предложение здесь все еще не дотягивает до существующего спроса, хоть и соответствует самым разным вкусам. Сегодня в столице существует крайне весомый дефицит "небольших" квартир подобного класса: трех- и четырехкомнатных площадью 100–180 кв. м. "На меньшей площади невозможно разместить две спальни, без которых сложно себе представить такое жилье, — говорит Ирина Луханина. — В то же время 200–250 квадратов, являющиеся сейчас практически стандартной площадью "элитки", не всем по карману. Поэтому если бы метраж этих квартир несколько уменьшился, на рынке элитного жилья наступил бы настоящий ажиотаж".
В поисках "изюминки"
Маклеры говорят, что основными покупателями элитного жилья в столице являются представители отечественного политикума, владельцы сетей магазинов с именем, больших компаний, а также богема и руководители иностранных представительств.
Наиболее популярны среди богатых киевлян трех- и четырехкомнатные квартиры на высоких этажах, причем это подкрепляется материальной стороной: квадратный метр наиболее ликвидной "элитки" стоит на $50–250 дороже, чем в менее популярной. То есть люди, имеющие возможность купить дорогое жилье, готовы платить за простор и "прелестную перспективу из окон". "Самое удивительное, — говорит Ирина Евсикевич, — что самые дорогие (то есть наиболее популярные) квартиры расходятся намного быстрее более дешевых вариантов. Кроме того, в настоящее время покупатель придает все большее значение индивидуальному подходу застройщика не только к проекту дома, но и к каждой квартире в отдельности. В первую очередь ценятся эксклюзивность и наличие каких-нибудь интересных планировочных решений, включая террасы, зимние сады и возможность эксплуатации кровли".
В то же время, по данным агентств недвижимости, сегодня начинает прослеживаться спад интереса покупателей к многоуровневому жилью. Чего нельзя сказать о "гибридах" городской квартиры и загородного коттеджа — пентхаусах. Желающих любоваться городской панорамой с верхних этажей достаточно. "Поднебесные" квартиры могут похвастаться высокими потолками (не менее 3,5 м), просторной площадью (от 150 кв. м) и заоблачными ценами — в среднем $1тыс. за 1 кв. м. Популярность этого жилья настолько высока, что в среде покупателей сегодня стало расхожим название последнего этажа здания "пентхаусным". "Пентхаусные" этажи не имеют ничего общего с традиционными особняками на крыше, кроме своего расположения, тем не менее, оцениваются выше, и жить в них становится все престижнее.
Из вторых рук
С каждым годом на столичном рынке элитного жилья прослеживается увеличение объема вторичного предложения. Иными словами, все чаще квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию, выставляются на рынок не застройщиками, а частными инвесторами, скупающими элитные метры на этапе строительства с целью их дальнейшей перепродажи. С точки зрения получения прибыли мероприятие очень выгодное, учитывая, что, по данным компании "Познякижилстрой", цена квартир в их домах после сдачи в эксплуатацию увеличивается как минимум на 15–25%. Плюс ежегодное повышение стоимости жилья, составившее в этом году в секторе элиты еще 15–20%. "Только 70% покупателей элитного жилья являются конечными потребителями, — считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Геннадий Кокошинский. — Остальные — инвесторы, которые приобретают его с целью последующей перепродажи".
Устойчивый спрос на столичные "элитки" определяется также их дефицитом на рынке аренды. Квартира высокого класса (отремонтированная и меблированная) при сдаче в аренду сейчас окупается за пять лет, что является достаточным стимулом для ее приобретения. Еще одной причиной благоприятной ситуации на рынке элитного жилья является то, что статус владельца респектабельной киевской квартиры в последнее время приобретает все больший престиж.
Причем риэлторы и застройщики сходятся во мнении, что элитный рынок в столице будет в ближайшем будущем развиваться весьма активно: уже сейчас за "центровые площадки" строительными компаниями ведутся ожесточенные бои. "Жилье из первых рук станет пользоваться все большим спросом, — говорит Олег Завертайло. — И в скором времени элитная "первичка" окончательно потеснит "вторичку". Что касается цен, то падать они вряд ли будут, хотя рынок не позволяет с требуемой точностью прогнозировать темпы их роста".
