Торговля стремится в отделы
Большинство арендаторов торговых площадей сегодня стремится снять отдел в торговых центрах, которые довольно активно строятся не только в центре столицы, но и на периферии.
Комплексы идут на окраины
Специалисты рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что главной тенденцией конца нынешнего года стало активное распространение современных торговых комплексов на периферии и в районах с развитой внутренней инфраструктурой, где девелоперы выкупают здания бывших универсамов и перепрофилируют их под нечто более цивилизованное. По словам ведущего специалиста агентства недвижимости "Благовест" Натальи Матвийчук, наибольшей популярностью среди арендаторов подобных центров пользуются площади от 20 до 30 кв. м, хотя многих устраивает и торговый отдел в пять квадратов. Данные компании Colliers International свидетельствуют о том, что цены на аренду ощутимо колеблются в зависимости от месторасположения комплекса и степени его обустроенности ($50–200 за квадрат в таких центрах, как "Глобус" и "Мандарин", $30–50 в более отдаленных — на Оболони, Троещине, Борщаговке). "Если раньше большинство арендаторов искало себе отдельные магазины, то сейчас они отдают предпочтение торговым центрам, где можно свободно оперировать необходимым им метражом", — говорит Наталья Матвийчук. Причем если до сегодняшнего дня подобные помещения снимали преимущественно мелкие компании и частные предприниматели, то теперь их вытесняют с рынка крупные операторы, рекламирующие в комплексах свои брэнды.
При этом периферийные центры уже сейчас пользуются высокой популярностью, что связано со сравнительно невысокой арендной ставкой на качественные помещения. Так, цены на аренду вторых этажей сетей супермаркетов "Фуршет" составляют $40–60 за квадрат в зависимости от расположения центра, площади в подольском торговом центре Samson оцениваются в $38 и выше, нецентровые "Квадраты" тянут от $40, площади же в бывших супермаркетах на Троещине стоят $20–30.
Уличная торговля теряет позиции
"Торговать в специализированных комплексах стало модно, поскольку многие арендаторы просто не могут себе позволить арендовать по $50–130 за кв. м отдельные магазины в проходных местах, и их вполне устраивает площадь всего в 20 квадратов, — рассказывает ведущий специалист агентства недвижимости "C.I.T" Оксана Сергеенкова. — С другой стороны, и сами покупатели сейчас останавливают свой выбор на торговых центрах, поскольку можно купить весьма широкий спектр товаров в одном месте. Тем не менее торговые комплексы в ближайшее время вряд ли вытеснят уличные магазины. Магазинная торговля, хоть и утрачивает свои позиции, все равно остается весьма популярной".
Однако после заметной активизации рынка, связанной с прошлыми выборами, когда ввиду потребности в свободных средствах многие собственники выставляли свои помещения на продажу, рынок продажи-аренды отдельных магазинов практически замер.
Специалисты связывают это с тем, что их собственники и арендаторы сегодня имеют довольно стабильную прибыль и не стремятся сворачивать свой бизнес, а следовательно, освобождать занимаемые помещения. Квадратные метры под торговлю на самых популярных в смысле расположения магазинов улицах в столице нынче оцениваются от $30 до 120 за квадрат, причем средние ценовые тенденции рынка таковы: улица Сагайдачного — $40–50, Большая Васильковская до Дворца "Украина" — до $80, от "Украины" до станции метро "Лыбедская" — $30–35, улица Антоновича — $40–50.
"Высоким спросом в данный момент пользуются уличные магазинчики, расположенные на так называемой красной линии: Крещатик, площадь Льва Толстого, начало Большой Васильковской, — говорит Наталья Матвийчук. — Однако сегодня на рынке такого предложения практически нет, несмотря на то что цена аренды здесь за последнее время существенно поднялась и составляет порядка $120–150 за квадрат. Представительства, желающие открыть в этом месте элитные бутики, согласны платить такую цену, но их выбор крайне ограничен".
Что касается более удаленных от центра районов, то самым большим спросом традиционно пользуются помещения возле станций метро, а также магазинчики, расположенные в проходных местах. Наиболее популярные районы — проспект Победы до станции метро "КПИ", вся улица Большая Васильковская, начало проспекта Леси Украинки и улица Артема в радиусе нескольких километров от Львовской площади. Чаще всего помещения снимают под аптеки, продажу одежды и обуви, строительных материалов, бытовой техники, стоматологические клиники, игровые автоматы и небольшие банковские отделения. Кроме того, в связи с приближающимися праздниками очень многие предприниматели желают снять 5–15-метровые отделы в магазинах под торговлю новогодними украшениями и подарками. Хотя в формате "целых магазинов" самым популярным метражом остается 50–100 квадратов.
Нельзя не отметить, что многие тенденции рынка жилья не подтверждаются в секторе торговых помещений: так, здесь практически не пользуются спросом магазинчики на столь престижных Липках: место непроходное и больших прибылей не сулит. В то же время предприниматели охотно снимают помещения в самых захолустных местах — на выездах из города, в промзонах и т. д. под магазины стройматериалов (по $10–22 за квадрат), СТО и шиномонтаж (по $2–5 за квадрат).
"Отсутствие активной ротации арендаторов на вторичном рынке торговых помещений (связанное со стабильным развитием экономики) привело к тому, что количество сделок заметно упало по сравнению с прошлым годом и составляет всего 30% от общего объема сделок по коммерческой недвижимости (в прошлом году эта цифра превышала 50%). Арендаторы, как правило, предпочитают магазинчики, которые уже эксплуатировались и не требуют капитальных затрат на ремонт. Что же касается прироста рынка за счет перевода жилого фонда в нежилой, то данная операция требует довольно больших финансовых затрат: по оценкам риэлторских компаний, общая сумма, необходимая на проведение этой процедуры и ремонт помещения, может достигать порядка $100 тыс.", — говорит Наталья Матвийчук.
Покупать хотят или много, или в центре
Специалисты сходятся во мнении, что арендовать торговые площади более популярно, нежели покупать. Минимальная цена квадрата в подвальном помещении без окон на приближенных к Крещатику улицах составляет $1200, цена же на ликвидное помещение в этих районах (ул. Владимирская, Б. Хмельницкого и т. д.) начинается с отметки в $2000. Несколько ниже цены на улице Бассейной ($1200), бульваре Леси Украинки ($1000), ближней Соломенке ($1000), возле метро "Лыбедская" ($1000). В спальных районах цены колеблются в диапазоне $400–650. Правда, несмотря на довольно невысокие цены в этом сегменте коммерческой недвижимости, все стремятся купить подешевле. Но то, что продается дешевле, не устраивает покупателя своим состоянием или месторасположением. "Цена спроса в основном на 30–40% ниже, чем цена предложения, хотя за объекты в самом центре города покупатели без колебаний готовы выложить $2500–3000, — утверждает Оксана Сергеенкова. — Вложения в высоколиквидную недвижимость по-прежнему остаются одним из самых выгодных видов бизнеса. Заинтересованы покупатели и в покупке крупных объектов (площадью свыше 1000 кв. м), которые можно превратить в торговые центры".
Надо заметить, что проблема торговой инфраструктуры сегодня довольно активно решается в районах новостроек. Первые этажи практически всех возводимых домов отдаются под торговлю и бытовое обслуживание, поэтому к моменту сдачи дома в эксплуатацию полным ходом идет набор сотрудников в новые магазинчики.
Именно с новым строительством эксперты компании Colliers International связывают дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости, говоря о том, что ввод в эксплуатацию новых торговых комплексов несколько компенсирует спрос, хотя вряд ли приведет к перенасыщению рынка и снижению арендных ставок в центре Киева. В то же время новые, более низкие цены на рынке все-таки появятся за счет возведения торговых площадей западного образца вне центра города, где самая высокая арендная ставка вряд ли превысит $70. Несколько подобных проектов готовит компания Colliers International; анализируется на предмет размещения гипермаркета один из участков на Броварской трассе, крупные торговые центры предполагается создать на Троещине, Теремках и т. д. По всей видимости, нижняя планка арендной платы на эти помещения вскоре приблизится в столице к $20–30, хотя цены продаж вряд ли изменятся.
