Киевским складам не хватает качества. Арендаторы и покупатели предпочитают складские помещения, специально оборудованные под эти цели

За последний год рынок складских помещений столицы расширился на четверть. Риэлторы связывают это с тем, что сегодня спрос на качественные склады в Киеве превышает предложение вдвое. Осознавая перспективность данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, многие бизнесмены начали осваивать эту нишу, выкупая площади возле транспортных магистралей и перепрофилируя их под склады.

25-километровый барьер
Основное предложение на рынке складских помещений столицы, как и прежде, представляют мало приспособленные под эти цели помещения заводов, фабрик и бывших плодоовощных баз, цены на которые колеблются в зависимости от степени внутреннего оборудования, удобства подъездных путей и наличия таких компонентов, как отопление и погрузочно-разгрузочные механизмы. Риэлторы, как правило, не делают особой разницы между складскими и производственными помещениями, поскольку один и тот же цех может с успехом использоваться в обеих целях. Более 60% киевского рынка складских помещений составляют именно переоборудованные производственные площади, расположенные вдоль железных дорог в промышленных зонах.

По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Натальи Матвийчук, арендаторов таких помещений в первую очередь интересует городская черта — максимальное расстояние, на которое столичные торговцы готовы ежедневно гонять свои фуры, составляет 25 км, поэтому удаленные от города склады популярностью практически не пользуются. В то же время более половины клиентов хотят снять склады в 10-километровой зоне, поскольку если стоимость аренды "квадрата" отапливаемых складских помещений в центре города оценивается на уровне $5–6, а в промышленных районах она составляет $4,5–5,5, то за городом ценовая планка опускается до $3–4. Если же удаленность от Киева превышает 30 км, то цены составляют всего 6–9 грн. за кв. м. Тем не менее разница цен, как правило, не восполняет расходы на пробег фур, и столичные бизнесмены как мухи слетающиеся на дешевые производственные площади, удаленные от города, не согласны ни снимать, ни покупать в дальнем пригороде складские помещения.

Непрофессионалы уходят
"Обычно арендаторы расположением складов особо не перебирают, указывая лишь берег — левый или правый, — говорит начальник отдела аренды агентства С.I.Т. Виктор Жуковский. — Столичными районами наибольшей концентрации складских площадей традиционно являются Дарница, Святошин, Подол, Рыбальский остров и такие пригороды, как Вишневое и Бровары".
В центре города выбор складов весьма невелик: это улицы Жилянская и Гайдара, помещения на которых уже давно выкуплены различными организациями. Цены здесь высоки, а круг потребителей "центровых" площадей весьма ограничен — это торговцы продуктами, бытовой техникой, одеждой и обувью. Тем не менее свободного предложения в центре практически нет — все площади заполнены на 95–97%. Большой популярностью пользуются и склады в павильонах бывшей ВДНХ, оценивающиеся в $7 за кв. м.

Что касается неотапливаемых складских помещений, то они используются лишь под хранение лесоматериалов, автозапчастей, пластика и секонд-хэнда, поэтому оцениваются не более чем в $2–3 за кв. м. Кроме того, одной из главных тенденций нынешней зимы риэлторы называют полную потерю интереса арендаторов к не приспособленным под складирование помещениям в подвалах жилых домов. Сейчас данные площади, как правило, скупаются под размещение компьютерных и тренажерных залов. Владельцы же ларьков, ранее являвшиеся основными потребителями данных площадей, предпочитают снимать гаражи.

"Вполне логично, что по мере развития рынка непрофессионалы не выдерживают конкуренции и уходят с него, — говорит Виктор Жуковский. — Сейчас у каждого агентства в избытке предложения неприспособленных складов и помещений крайне плохого качества, однако люди уже не хотят снимать такие площади и согласны ждать освобождения или появления более или менее профессиональных помещений. Спрос на качественные склады превышает предложение в два раза, не приспособленные же под складирование площади пустуют".

Цивилизованное хранение
По словам Натальи Матвийчук, особым спросом на рынке пользуются бывшие ведомственные базы, оборудованные охранной сигнализацией и погрузочно-разгрузочными механизмами, представляющие собой сравнительно цивилизованный вариант склада. На такие площади приходится всего 20% предлагающихся в аренду помещений, и они крайне популярны у оптовых торговцев, имеющих дело с железнодорожными перевозками. Тем более что стоят они практически столько же, как малооборудованные производственные помещения — арендатор доплачивает лишь за сопутствующие услуги и использование имеющихся механизмов.

Платить на треть больше за уровень профессионального обслуживания складских помещений согласны лишь крупные отечественные операторы, занимающиеся продуктами питания и фармацевтикой. По оценкам операторов рынка, на профессиональные склады, которые отличаются не только высококлассным оборудованием, но и профессиональным менеджментом, сейчас приходится не более 10% рынка. Центры такого уровня (кстати, заполнены подобные помещения на 90–95%) в столице, как правило, оборудуют компании с весомой долей западных инвестиций, что специалисты объясняют особенностями менталитета отечественных бизнесменов, больше интересующихся на сегодняшний день торговыми и офисными помещениями. Учитывая, что сроки окупаемости последних вдвое ниже, чем у центров логистики (три года против шести лет), предпочтения отечественных бизнесменов можно понять. Помимо весомого стартового капитала (чтобы создать украинский вариант профессионального склада, необходимо как минимум $450 тыс., а суммы инвестиций в центр логистики составляют порядка $10 млн), многих бизнесменов останавливает сложность управления подобными структурами.

По сути, полноценный центр логистики представлен на киевском рынке в единственном экземпляре: это центр столичной компании "ОстВестЭкспресс", который включает одновременно офисные помещения (современный бизнес-центр), а также обычные и таможенные склады. Цены на складские помещения здесь составляют $6–10 за кв. м. Кроме того, по словам начальника департамента по работе с арендаторами "ОстВестЭкспресса" Владимира Маринского, своим клиентам центр предлагает множество дополнительных услуг: ответственное хранение, растаможку, погрузочно-разгрузочные работы, комплектацию грузов и полный складской учет.

Покупатели активизировались
Поскольку рынок складских помещений является одним из наименее освоенных, дальновидные участники рынка недвижимости уже приступили к реализации проектов, связанных с созданием центров логистики. В частности, подобный проект разрабатывает компания Colliers International. Введение ее нового центра логистики на Бориспольской трассе запланировано на 2004 г.

Расширяться будет и сегмент складов "украинского типа" — уже сейчас коммерсанты активно выкупают некачественные помещения и переоборудуют их под склады. По словам Натальи Матвийчук, в течение последнего года на рынок продажи складских помещений в столице было выставлено порядка 150–200 тыс. кв. м, причем 75% этих площадей уже продано. Средняя цена квадратного метра площади под склад составляет в Киеве $100–160. "Можно, конечно, купить что-то и по $50, однако в ремонт помещения такого качества придется вложить еще двойную цену квадратного метра, — говорит Наталья Матвийчук. — Что касается помещений за городской чертой, то они оцениваются на уровне $50–100. Самая нижняя планка на складские помещения составляет сегодня $35 — во столько оценивается незавершенное строительство где-нибудь в Ново-Петривцах, представляющее из себя коробку без окон и дверей с коммуникациями в радиусе 300 метров".

Выкуп площадей и переоборудование их под склады для собственного использования становится популярным и у крупных игроков рынка. Собственный крупный центр логистики уже оборудовали в Киеве компании "Тетра Пак", "Акила", "Укрвино", Revival Express и другие.

Склады укрупнятся, но не подорожают
В целом, по оценке специалистов, купить помещение хотят порядка 45% фигурантов рынка складских помещений, 30% — хотят их снять в аренду и еще 25% предпочитают аренду с правом выкупа. "Не у всех есть деньги на покупку складов, — отмечает Наталья Матвийчук, — но люди уже четко представляют себе, что просто тратиться на аренду невыгодно, поэтому они снимают склады с правом последующего выкупа и со спокойной душой делают там ремонт и переоборудование".

В городе площади на продажу выставляются крайне редко — уже перепроданы склады на таких выгодных улицах, как Набережно-Луговая, Электриков, Саперно-Слободская, Гайдара, Жилянская. Небольшое предложение присутствует на улицах Стройиндустрии, Промышленной и Инженерной. Не пользуются популярностью, как правило, многоэтажные объекты, которые крайне невыгодны в эксплуатации, поскольку не могут целиком использоваться под склады. В среднем стоимость одной сделки по покупке складских помещений в столице составляет от $100 тыс. до 400 тыс. Причем, несмотря на значительные суммы, удобные объекты уходят, как правило, за месяц.

По словам Виктора Жуковского из С.I.Т., рынок складов будет расширяться как за счет освобождения производственных цехов, так и за счет реконструкции различных долгостроев. Новое строительство в этой отрасли менее выгодно, поскольку оно связано со значительными затратами и бумажной волокитой. Вообще же развитие этого перспективного рынка, по мнению риэлторов, пойдет по пути укрупнения: часть из выкупаемых площадей компании будут использовать под собственные нужды, остальное попадет на рынок аренды. Резкого изменения цен на склады в ближайшие годы не предвидится: те помещения, которые за счет реконструкции повысят свои качественные характеристики, будут приближаться к планке в $6–7 за кв. м, цены же на остальные могут измениться только в случае повышения цен на отопление.

Характеристика складских помещений    

                       Цена

Месторасположение

Вид помещения

Оборудование

Самые дешевые

$ 1,0-2

За 30 км зоной

Неотапливаемые кирпичные помещения, металлические ангары, гаражи, здания в частном секторе

Козловой кран (при наличии ж/д ветки)

Дешевые

 1,5 – 2,5

До 10 км зоны, окраины города

Неотапливаемые кирпичные помещения, цеха, ангары

Козловой кран, ж/д рампа, авторампа, роклы

Средний диапазон

 3,0 – 4,0

Промышленные зоны города

Отапливаемые кирпичные помещения, бывшие цеха, переоборудованные под склады

Авторампа (ж/д рампа), кран-балки, погрузчики, стеллажи, роклы

Профессиональные

 4,2 – 7,0

Центральные районы города, районы вблизи основных транспортных магистралей

 Отапливаемые кирпичные строения изначально построенные или переоборудованные под складские помещения

Авторампа, (ж/д рампа), кран-балки, грузовые лифты, профессиональные погрузчики (с возможностью складирования на высоту 6-8 м), тельферы, стеллажи, профессионально обученный персонал