"Единичек" почти не осталось. В готовящихся к сдаче в 2003 году домах можно выбирать только 3–4-комнатные квартиры
Застройщики намерены в ближайшем будущем сконцентрироваться на точечной застройке города и увеличить долю 1–2-комнатных квартир в поступающих на рынок домах.
Малогабаритный дефицит
На сегодняшний день в прайсах двух крупнейших застройщиков, ХК "Киевгорстрой" и "Житло-Інвест", перечислено более 60 объектов, планирующихся к вводу в 2003–2005 гг. 39 из них достроят уже в этом году. Еще более 20 объектов рассчитывают ввести в строй в течение нынешнего года другие киевские компании.
Активнее всего столичные застройщики осваивают районы массовой застройки: Позняки, Осокорки, Святошин и Троещину. По словам заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадия Бондарева, сейчас наиболее популярны новостройки в Святошине, немного ему уступают Позняки. В первом на сегодняшний день в продаже остались только двух- и четырехкомнатные квартиры по цене 2250 грн. за кв. м в доме на улице Котельникова ("Житло-Інвест"), все остальные объекты обеих компаний проданы с рекордной быстротой. Вслед за Святошиным и Позняками по популярности следует Оболонь, что связано с относительно высокой стоимостью здесь квадратного метра (от 2500 грн.).
Популярность нецентральных районов застройщики объясняют рядом факторов. "Несмотря на то, что Святошин расположен вдали от центра города, он уже обжит и в будущем будет практически полностью обеспечен метро, — говорит Аркадий Бондарев. — Поэтому квартиры здесь просто разлетаются. Что касается Позняков, где "Житло-Інвест" собирается в 2003 г. сдать в эксплуатацию три высотных дома, то 1–2-комнатные квартиры остались только в поступившем недавно на рынок доме на Позняках-8, где квадратный метр оценивается в 1900–2100 грн. Это недорого для нынешнего рынка".
Практически полное отсутствие 1–2-комнатных квартир в объявлениях застройщиков продолжает оставаться наиболее знаковой особенностью первичного рынка. Причем несмотря на то что такие квартиры пользуются повышенной популярностью именно на городских массивах, в центре города в свободной продаже они также практически отсутствуют. "Учитывая данную тенденцию, мы рассчитываем в дальнейшем закладывать в свои проекты более высокий процент 1–2-комнатных квартир, — рассказывает Аркадий Бондарев. — У нас уже имеется положительный опыт: появившийся в прайсах компании осенью прошлого года дом, рассчитанный исключительно на 1–2-комнатные квартиры, на улице Васильченко стал рекордсменом по скорости продаж. В данный момент здесь остались нереализованными всего несколько двухкомнатных квартир, хотя в здании возведено только четыре этажа".
Используя повышенный спрос, риэлторы и бизнесмены выкупают небольшие квартиры в новостройках для перепродажи по цене стадии окончания строительства и выставляют их на вторичный рынок жилья. Так, сегодня через риэлторские компании к продаже предлагаются "единички" в упомянутом доме на Котельникова компании "Житло-Інвест" по цене 2260 грн. за квадрат (цена на начальных стадиях строительства составляла 1800 грн. за квадрат), в доме на проспекте Бажана компании "Киевгорстрой" по цене 1940 грн. за квадрат и т. д.
"Висящие" пентхаусы
В то же время с реализацией 3–4-комнатных квартир компании испытывают некоторые проблемы, и такие апартаменты в настоящее время представлены на рынке в большом количестве. Потенциальные покупатели могут выбирать как между массивами (Троещина, Харьковское шоссе, Оболонь, Осокорки, Позняки, Академгородок, Новобеличи, Соцгород, Русановка и Левобережный центр), так и в приближенных к центру и центральных районах. Обжитые микрорайоны демонстрируют высокие цены и завышенные метражи. Чоколовка предлагает трехкомнатные квартиры от $36 тыс., Левобережный центр — по $44–63 тыс., Оболонь — $44–65 тыс. При этом Левобережный центр, по оценкам девелоперов, стал очень успешным проектом — даже крупногабаритные квартиры там идут хорошо. В то же время сокрушительное фиаско потерпел расположенный рядом проект холдинга "Киевгорстрой" на улице Марины Расковой: несмотря на то что до сдачи здания в эксплуатацию остались считанные месяцы, доля проданного жилья в нем мизерна.
Застройщики говорят, что проекты, находящиеся рядом с центральной частью города, довольно капризны, и просчитать их коммерческий успех весьма проблематично. Например, в возводящемся сегодня ХК "Киевгорстрой" доме на улице Кудряшова свободных квартир уже не осталось, в то время как в расположенном в пяти минутах езды отсюда объекте на улице Черновола продажи идут из рук вон плохо.
Примечательно, что очень активными в сдаче объектов среднего класса в этом году будут небольшие компании. В частности, "Энергостройлизинг" готовит к сдаче в эксплуатацию дом на Павловской, 31/32, где в продаже остались квартиры стоимостью от $75 до 185 тыс., "Спецресурс" планирует закончить строительство жилого комплекса на улице Нагорной, 18, а компании ДСК-1, ПСП и "Сантана" активно осваивают Печерск: в их прайсах стоимость оставшихся квартир начинается с отметки в $800 за метр.
Что касается престижных и дорогих объектов, то в этом году будет введен элитный комплекс "Введенский" компании "Киевжилстрой", три объекта предложит "Познякижилстрой" (10-этажный дом на Леси Украинки, 23, жилой комплекс здесь же и три секции здания на Старонаводницкой, 2–20). Кроме того, недавно вышедшая на рынок компания Kramall предполагает ввести в эксплуатацию клубный особняк на улице Круглоуниверситетской, 14, где в продаже остались лишь квартиры минимальной площадью 150 кв. м. Не продан до сегодняшнего дня и пентхаус компании ТММ на улице Гали Тимофеевой, оценивающийся по $1200 за квадрат (площадь 750 кв. м).
Выйти на рынок новым игрокам, по словам генерального директора компании "Жилье ХХI века", планирующей в 2003 г. заложить кирпич в свое первое здание, Алексея Бутенко, мешает очень громоздкая и трудоемкая процедура отведения земельных участков и их ограниченное количество в центральной части города.
Популярный монолит
Оценивая состояние рынка новостроек, нельзя не заметить, что застройщики практически отошли от панельных серий, перейдя на индивидуальные проекты. "Панельные дома в том виде, в котором они встречались раньше, дискредитировали себя, — рассказывает заместитель начальника управления проблемно-аналитической работы и рекламной деятельности ХК "Киевгорстрой" Виталий Зибаров. — Те панельные дома, которые строит сегодня холдинг, существенно отличаются прежде всего коэффициентом теплопроводности, который выше в полтора раза. Тем не менее вопрос улучшения уровня утепляющих материалов является первоочередным как для сегмента панельного домостроения, так и для дешевого каркасно-монолитного строительства. Поэтому как только более современные материалы появятся на мировом рынке, они будут применены нашей компанией в строительстве в украинской столице".
Каркасно-монолитное строительство более выгодно как строителям, так и конечным потребителям: первым оно позволяет быстрее возводить дома, вторым — свободно оперировать купленными квадратными метрами и перепланировать квартиру по своему усмотрению. Поэтому порядка 70% рынка в данный момент составляют именно здания, построенные по каркасно-монолитной технологии. "Несмотря на то что львиная доля домов имеют индивидуальный проект, — говорит Аркадий Бондарев, — можно сказать, что мы переходим к созданию собственных внутренних серий подобных жилых зданий, которые не имеют привычных аббревиатур. Наиболее успешные проекты мы дублируем в других районах. Например, индивидуальный проект дома, возведенного нами на улице Котельникова, был уже использован при строительстве зданий на бульваре Верховного Совета, Позняках и Левобережной".
"Эра комплексной застройки массивов подходит к концу, соответственно подходит к завершению и время реализации типовых серий, — утверждает Виталий Зибаров. — Через три года неоспоримое первенство будет за точечной застройкой микрорайонов. Сейчас таким образом довольно активно застраиваются Подол, Русановка, Соломенка, Чоколовка, Печерск и центр города".
Перспективы рынка
Говоря о том, что появится в прайсах компаний в самое ближайшее время, крупные застройщики называют порядка десяти объектов, на появление которых следует ориентироваться тем, кто желает приобрести сверхпопулярные нынче 1–2-комнатные квартиры. ГХО "Житло-Інвест" предполагает выбросить на рынок объекты на улицах Ульяновых, 8, Матеюка, 11-а, Осокорках, 9-а, Макеевской, 8, Леваневского, 9, Дарницком бульваре, Феодоры Пушиной, 47, Святошинской площади, 1, Раисы Окипной, 4–16, и в 14-м и 21-м микрорайонах Троещины, а также 4-м микрорайоне Позняков. В центре появятся дома на улицах Январского восстания, 24-г, Толстого, 35–39, Паньковской, 27-а, б, д, и Паньковской, 20/82. Холдинг "Киевгорстрой" предполагает построить высотные башни по 35 этажей на Осокорках и возле метро "Дружбы народов". Ввод в эксплуатацию этих сооружений планируется на 2004–2005 гг.
Тем не менее застройщики заявляют о том, что в ближайшие полгода цены на новостройки повысятся еще на 15–20%. "Ценовая политика девелоперов будет направлена на то, чтобы как можно больше снизить себестоимость строительства, а его конечную стоимость приблизить к уровню спроса, — говорит Аркадий Бондарев. — Поэтому дешевое жилье неминуемо подорожает. Для того чтобы избежать скупки квартир на ранних стадиях строительства с целью их перепродажи, ГХО "Житло-Інвест" и так пришлось запретить переуступку права собственности до получения документов на собственность. В то же время цены на жилье в центре поднимутся, по всей видимости, несущественно".
Киевский новостройки - 2003
№
Район
Адрес
Девелопер
"Остались в продаже"
"Введение в эксплуатацию"
"Стоимость 1 кв. м общей площади"