Риэлторы хотят эксклюзива
Наиболее перспективным и активно развивающимся сегментом рынка недвижимости на сегодняшний день в столице является сфера коммерческой недвижимости, к освоению которой крупные компании начинают приступать на более профессиональном уровне. А в сфере жилья риэлторы продолжают расширять перечень услуг.
Планка оплаты не изменилась
По оценкам специалистов, на рынке б/у жилья в столице в год продается 300–350 тыс. кв. м, что в три раза меньше объемов реализации квартир в новостройках. Тем не менее в этой сфере сегодня работает более трехсот компаний разного уровня, каждая из которых занимает свою нишу и имеет свою прибыль. Несомненным лидером риэлторских услуг в жилой недвижимости на сегодняшний день в столице является контролирующая четверть рынка компания "Благовест". Еще 30% приходится на предлагающие достаточно качественные услуги крупные и средние агентства недвижимости, наиболее известными из которых являются "Ваш дом", "C.I.T", "Татьяна", "Инконс", "Некос-риелти", "Самсон", "Апартамент" и "Планета Оболонь". Стоимость услуг во всех этих агентствах традиционно оценивается в твердые 5% от сделки и включает полный комплекс услуг по поиску вариантов размена квартир (подавляющее большинство операций на рынке), проверку юридической чистоты квартиры и сопровождение сделок до получения новых правовых документов на жилье.
Небольшим процентом цивилизованной части этого рынка владеют и иностранные компании, в частности Colliers International, которая занимается целостными элитными объектами (дом на улице Иванова, клубный особняк на Паньковской), а также не рекламирующиеся в средствах массовой информации компании, работающие на узкий круг клиентов (как правило, это работники иностранных фирм).
Остальная часть рынка риэлторских услуг принадлежит более чем двум сотням риэлторских компаний, предоставляющим невысокий уровень сервиса при нередко демпинговых расценках. "Риэлторские услуги делятся на высокопрофессиональные, качественные и все остальные — относительно поверхностные, с не очень глубокой юридической проверкой и так далее, — говорит специалист по недвижимости агентства "Ваш дом" Александр Гуляев. — Давно существующие на рынке фирмы не демпингуют. Это всем известно. Они предлагают больше комфорта, больше сервиса, больше дополнительных услуг, и даже то, что мелкие компании иногда прибегают к снижению цен за свои услуги, их не смущает".
Так или иначе, но треть рынка контролируется фирмами, объединяющими под своей крышей людей, ранее называвшихся "черными маклерами", то есть работавших в одиночку. Как правило, такие фирмы снимают под офис маленькую комнатушку, а набираемые ими маклеры работают со своими базами данных на домашних телефонах. В случае заключения сделки они "отстегивают" фирме мизерный процент, основную сумму забирая себе. Эти специалисты трудятся в перерывах между приготовлением борща и поездками на дачу и зачастую могут предложить только продающиеся или сдающиеся в аренду квартиры своих знакомых и друзей. Подобные компании работают, как правило, с жильем на окраинах города, и, естественно, о высоком уровне профессионализма речь здесь не идет: предоставляемый ими сервис обычно ограничивается услугами по заключению задатковых договоров, походу с покупателем в ЖЭК и БТИ. Соответственно, расценки на такие услуги могут составить 2,5–3% от суммы сделки. Тем не менее граждане пользуются услугами таких маклеров по рекомендации знакомых. Лишь одна сделка из 50 на сегодняшний день является действительно проблемной и, как правило, в послужном списке "черных маклеров" до поры до времени они не значатся, что позволяет им пользоваться неплохими рекомендациями.
Риэлторы осваивают новостройки
Несмотря на столь широкое наличие низкокачественных услуг, рынок продолжает развиваться довольно активно. Одной из главных тенденций минувшего года специалисты называют начало активного сотрудничества риэлторских компаний с банками. Например, совместная акция компании "Благовест" с ПриватБанком и страховой компанией "Инкомстрах" по предоставлению кредитов под покупку жилья на вторичном рынке увеличила клиентскую базу "Благовеста" на 15–20%. "Люди заинтересованы в сотрудничестве агентств недвижимости с банками, — говорит Александр Гуляев. — И в последнее время банки более активно идут нам навстречу, разрабатывая подходящие для покупателей квартир схемы кредитования".
Кроме того, крупные агентства продолжают все более активно осваивать рынок нового жилья. "Около 8% от всех проведенных агентством "Благовест" сделок приходится на предоставление услуг по покупке квартир на первичном рынке, — отмечает ведущий специалист агентства Ирина Луханина. — Это подбор для клиента необходимого ему варианта (как правило, все распечатки возможных вариантов доставляются экспертами по недвижимости прямо в офис клиенту), просмотр выбранных объектов, сопровождение при заключении инвестиционных договоров с девелоперами и пр. Все больше людей готовы заплатить 3–5% от суммы сделки даже не за юридическое сопровождение и проверку "чистоты" квартиры (что на первичном рынке не требуется), а просто за обеспечение соответствующего уровня комфорта и разъяснительную работу при покупке нового жилья".
Учитывая, что объем первичного рынка жилья в три раза больше "вторички", данный вид услуг представляется весьма лакомым кусочком, ведь в случае его освоения прибыль риэлторов как минимум утроится. Самим же застройщикам сегодня невыгодно использовать в качестве посредников при продаже своего жилья риэлторские компании — пока спрос на рынке существенно превышает предложение, с этим прекрасно справляются соответствующие отделы строительных компаний, на "вторичку" же попадает только жилье, выкупленное на ранних стадиях строительства в целях последующей перепродажи. И даже живые классики риэлторского дела пока не могут предложить четкую и взаимовыгодную схему сотрудничества со строительными компаниями. Специальное риэлторское агентство создано пока только при ИнтерКонтинентБанке для реализации квартир в новостройках фирмы "Гранит".
"Коммерция" набирает обороты
Тем не менее, будучи не в состоянии охватить "первичку", риэлторы увеличивают свои прибыли за счет более профессионального освоения сегмента коммерческой недвижимости, где им приходится активно конкурировать с иностранными операторами. Львиную долю прибылей в этом сегменте имеет международная корпорация Colliers International, которая в последние годы сопровождала выход на рынок практически всех новых офисных и профессиональных торговых центров. В отличие от отечественных операторов, компания работает напрямую с собственниками недвижимости, к тому же эта структура — практически единственная риэлторская контора в столице, которая оказывает услуги по управлению коммерческими объектами, их сопровождению, консалтингу, маркетинговым исследованиями и пр. Не так активно в столице работает еще одна крупная международная компания — DTZ, которая специализируется исключительно на офисной недвижимости. Предоставляет услуги и дочерняя компания российской Real Estate Solutions.
"Сложность в освоении этого рынка для отечественных компаний заключается в том, что если деньги посреднику платит собственник недвижимости, а не потенциальный арендатор (покупатель), то он ожидает от риэлторской конторы определенного результата, а локальные агентства недвижимости пока еще не могут гарантировать необходимой собственнику успешности проекта, поскольку имеют мало опыта в этой сфере", — говорит менеджер по маркетингу компании Colliers International Эдуард Онуфриенко. Ставки компании, несмотря на обилие схем, как правило, составляют 10% от общей годовой арендной платы за все помещения комплекса и уплачивает их, естественно, собственник недвижимости.
Из отечественных операторов на рынке коммерческой недвижимости на сегодняшний день представлены такие агентства, как "Благовест", "Ваш дом", "C.I.T", "Новый город" и т. д. Стандартные ставки за оплату услуг у наших компаний составляют 50% месячной арендной ставки за сданное помещение, а в случае купли-продажи — 5% от суммы сделки. Правда, если речь идет о крупных сделках, стоимость объектов которых превышает $200 тыс., то некоторые агентства договариваются о более низких процентах. Тем не менее в этой сфере часто встречаются случаи, когда риэлторам не достается их процент со сделки. Как правило, обе стороны сделок по коммерческой недвижимости достаточно юридически подкованы, и поэтому после подбора подходящего варианта покупатель может выйти на продавца напрямую, воспользовавшись для проведения сделки услугами собственных или привлеченных юристов. Услуга же оценки недвижимости оказывается сегодня специальными аккредитованными при Фонде госимущества фирмами и стоит порядка 700–800 грн. за объект.
Данная проблема, по оценкам специалистов рынка, исчезла бы сама собой, если бы отечественные операторы, подобно зарубежным компаниям, получали эксклюзивное право на обслуживание того или иного объекта коммерческой недвижимости и вели расчеты непосредственно с его собственниками. "Мы работаем сегодня в этом направлении, — говорит специалист отдела коммерческой недвижимости агентства "Благовест" Светлана Карпова. — Если у нас есть эксклюзивное право на сдачу площадей того или иного коммерческого объекта, мы работаем с ним комплексно и можем гарантировать собственнику определенный успех. Однако количество подобных договоров еще очень мало, и поэтому данная сфера является наиболее перспективной в плане своего развития".
