Торговля стремится за Окружную

В текущем году структура рынка торговых помещений столицы может ощутимо измениться. В надежде на баснословные прибыли в будущем многие компании присматривают большие участки для строительства в 20-километровой пригородной зоне.

Новое будет на земле

В прошлом году в столице было введено в эксплуатацию около 34,5 тыс. кв. м площадей в профессиональных торговых центрах, расположенных преимущественно в подземном пространстве города. До конца года ожидается ввод еще около 100 тыс. кв. м. К новым проектам относятся открытый на прошлой неделе торгово-офисный центр "Мандарин Плаза", обновленный универмаг "Украина", гиперкомплекс "Караван" на улице Луговой, 9, наземная часть "Глобуса", торговый центр на вокзале и новый "Квадрат" на улице Гната Юры. Кроме того, довольно активно продолжают расширять свои сети супермаркеты. Все эти торговые центры в отличие от прошлогодних находятся на поверхности, что связано не с тем, что подземные проекты не оправдали себя, а с отсутствием соответствующих площадок.

Несмотря на прошлогодние прогнозы некоторых специалистов, арендные ставки в большинстве профессиональных центров так и не снизились. В "Глобусе" они держатся на уровне $50–200 за кв. м. Тем не менее в торговом центре "Мандарин Плаза" на Бессарабке компании "Эльсбург Украина", который рассчитан на покупателей с высоким уровнем доходов, ставки аренды ничем не отличаются от "Глобуса" и составляют те же $50–200 за кв. м. В "окраинных" проектах ставки более скромные — в центре на Луговой, 9, они колеблются от $20 до 110 за кв. м, в борщаговском "Квадрате" они составляют от $15 до 55 за кв. м, на вторых этажах различных супермаркетов — порядка $15–30 за кв. м.

По словам регионального директора компании DTZ Анны Максимчук, рынок спокойно "проглотит" новые проекты, поскольку спрос все еще превышает предложение. "Украина", по сути, вернет прежних арендаторов, — отметила она. — Что касается остальных проектов, то на сегодняшний день существует несколько пластов арендаторов, которые с удовольствием займут там

площади. Во-первых, это представители рыночной торговли, торгующие качественным товаром и уже имеющие капитал, достаточный для того, чтобы снять достойные площади. Во-вторых, это модные и не очень модные брэнды, которые бы хотели расширить свою сеть. В-третьих, это профессиональные торговцы, которые сегодня вообще не представлены в Киеве и придут сюда только когда увидят достойные помещения. Речь идет о сетевых шоппинг-молах, которых в Киеве пока нет, но которые, судя по развитию рынка, должны появиться, если данной отраслью заинтересуется кто-либо из известных мировых девелоперов или же серьезные отечественные инвесторы. Пока что этих людей останавливают параметры площадок и проблемы с оформлением документов. Хотя, несомненно, город сейчас готов принять порядка 20–30 тыс. кв. м подобных площадей".

Центр все так же недоступен

Что касается рынка непрофессиональных торговых площадей, то, по словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Натальи Матвийчук, спрос на такие площади превышает предложение в три-четыре раза. Практически нечего предложить клиентам, желающим снять дорогие площади ($100–150 за кв. м в месяц) в центре города (улицы Крещатик и Большая Васильковская до НСК "Олимпийский"), да и продающихся подобных объектов сегодня на рынке не более десятка. "Появились клиенты, которые покупают все при условии, что объект располагается в хорошем месте и продается не особо дорого, — отмечает Наталья Матвийчук. — Таких заявок в базе агентств сейчас до 10% от общего числа, и количество их постоянно растет. Причем подобные клиенты покупают, как правило, не один объект, а сразу несколько. Предназначение объекта их особо не волнует, они просто вкладывают деньги и только потом определяют, что именно будет в данном месте — магазин, фитнес-центр или же клубное кафе".

Наиболее часто встречающаяся сумма сделки по покупке магазина на сегодняшний день — $70–200 тыс. Причем особой популярностью пользуются торговые площади в самом центре города, где цены за квадратный метр составляют $1,5–2 тыс., и отдельно стоящие здания на Харьковском массиве, где ценовая планка начинается с отметки в $400–500 за кв. м.

Больше всего предложений наблюдается по Голосеевскому и Печерскому районам, но реально интересных крайне мало. Поэтому ликвидный объект по нормальной цене не застаивается в прайсах агентств более месяца. По словам риэлторов, общая площадь выставленных сейчас на продажу объектов не превышает 8 тыс. кв. м, а ежемесячно на вторичном рынке продается порядка 15–20 магазинов. В последнее время популярностью в столице стали пользоваться предлагающиеся по $80–100 тыс. подвалы в "проходных" местах. Наиболее популярными продолжают оставаться площади метражом в 50–200 кв. м.

Арендаторов же больше всего манит Харьковский массив, который уступает лишь центру города. Арендные ставки в столице начинаются с отметки $7 за кв. м в месяц и заканчиваются на отметке $100–150 на красной линии города. Практически не пользуются спросом сегодня, по словам риэлторов, такие районы, как Лесной и Троещина. Однако, по мнению менеджера по маркетингу компании Colliers International Эдуарда Онуфриенко, рост на рынке торговой недвижимости в основном происходит и будет происходить за счет торговых центров. Так, появление даже одного объекта увеличивает предложение на 6–30 тыс. кв.м.

На выезде появятся гипермаркеты

Изюминкой года специалисты называют тот факт, что компании с западными инвестициями начинают интересоваться земельными участками возле Окружной дороги и в радиусе до 20 км от Киева. По словам Натальи Матвийчук, для строительства гипермаркетов они рассматривают участки размером 3–15 га, за которые готовы платить до $200 тыс. за гектар. Но здесь есть проблема: многие земельные участки в этих местах не имеют собственника, и решения об их выделении должны быть проведены через местные советы, что усложняет процедуру. Учитывая, что такие компании имеют хорошие инвестиционные портфели и не будут испытывать трудностей с финансированием проектов, появления гипермаркетов на выездах из Киева следует ожидать в ближайшие два года.

В то же время компании, которые уже выбили себе площадки для строительства торговых помещений в городе, с реализацией проектов не спешат по причине проблем с оформлением документов и финансовыми трудностями. Тем не менее в течение ближайших лет стоит ожидать появления на рынке торгово-развлекательного комплекса на пересечении улицы Соломии Крушельницкой и проспекта Петра Григоренко компании "Консультативное бюро НТТ", общественного центра компании "Агентство офисного строительства" на улице Шолуденко, торгово-выставочного комплекса на улице Привокзальной компании "Селмиг", комплекса торговых помещений в подземном переходе возле станции метро "Университет" компании "Треал", подземного торгового комплекса на улице Большой Васильковской в районе примыкания Нового проезда компании "Эльба", а также нового подземного перехода с торгово-выставочным комплексом на улице Владимирской компании "Элай".

Цены упадут не скоро

Риэлторы прогнозируют, что в ближайшее время ситуация на рынке торговых помещений не изменится. "В секторе непрофессиональных торговых помещений сейчас опять наблюдается явная склонность покупателей и арендаторов к отдельным магазинам, а не отделам в торговых центрах. Дорогие товары должны иметь витрину и, по всей видимости, эта тенденция сохранится в дальнейшем, — говорит Наталья Матвийчук. — Что касается цен, то они уже выросли и, вероятнее всего, до лета нынешнего года не изменятся". В то же время, по мнению Анны Максимчук, существенное влияние на рынок может оказать введение в эксплуатацию "Лыбедь Плазы" и торгово-офисного центра возле НСК "Олимпийский". "Введение такого количества квадратных метров торговых площадей существенно снизит арендные ставки и приведет к переходу наиболее брэндовых арендаторов из некоторых старых торговых центров в новые комплексы".

Ставки аренды торговых помещений в столице, $/кв. м

Ставка

Районы и улицы

Стоимость торговых помещений в столице

Районы

1 кв. м, $