Новостройки опять подорожают
С начала следующего года правила игры на рынке вновь построенного жилья существенно изменятся. Согласно принятому на прошлой неделе Закону "О внесении изменений в Закон "О налоге на добавленную стоимость" теперь частные инвесторы, покупающие жилье в новостройках, не будут пользоваться льготами по уплате НДС. Таким образом, по мнению застройщиков, с момента вступления закона в силу, то есть с начала 2004 г., цены на жилье в новостройках неминуемо вырастут.
Депутатский оптимизм
Принятый закон предусматривает отмену существующих сегодня льгот по НДС для операций по продаже и передаче в собственность нового жилья физическим лицам (эти привилегии ранее существовали для развития строительства жилья за деньги частных инвесторов). Как сообщил "ДС" народный депутат Сергей Терехин, теперь при продаже новостроек на них будет на общих условиях начисляться 17% НДС, что даст возможность пополнить государственный бюджет более чем на 600 млн грн. "Мы просчитывали, сколько бы могло принести введение данного закона в позапрошлом году, и вышли на цифру в 600 млн грн., — отметил он. — Тем не менее, данный рынок весьма динамично развивается, и сегодня пополнения бюджета от отмены льгот по уплате НДС при покупке новостройки будут еще более значительными". Закон вступает в силу с 1 января следующего года и не имеет обратной силы, то есть отмена льгот не распространяется на лиц, сделавших первый взнос за новую квартиру раньше означенного срока. Они освобождаются от уплаты НДС, даже если взяли на покупку квартиры в новостройке кредит в банке.
Введение закона, по мнению Сергея Терехина, может на цены и не повлиять. "Возможны два варианта поведения строительных компаний. Они могут либо поднять цены на новостройки, либо снизить свою рентабельность, — отметил он. — Те, кто работает на рынке дорогого элитного жилья, скорее всего, изберут именно второй вариант. Другой стороной закона является то, что он выгоден компаниям, имеющим низкую рентабельность: если сегодня НДС, который уплачивали застройщики при покупке сырья, стройматериалов и комплектующих, относился ими на затраты, то с нового года налог, уплаченный застройщиками в затратах, будет компенсироваться за счет налога, который начисляется при продаже. Это даст возможность снизить себестоимость строительства".
Опасения застройщиков
Застройщики в своих выводах более однозначны. Почти все они единогласно заявляют, что цены на квартиры после начала действия закона поднимутся как минимум на 6%. По словам вице-президента ХК "Киевгорстрой" Василия Можара, введение данного закона в силу приведет к автоматическому повышению стоимости жилья в новостройках. "Конечно, застройщики могут снизить свою рентабельность, но, например, в проектах, рассчитанных на среднего покупателя, она у нас и так минимальна, и введение новых норм в любом случае переложится на инвестора. Хотя я думаю, что цены повысятся на все виды квартир, вне зависимости от их стоимости. Правда, вопрос в том, как на это отреагирует рынок. Если квартиры по новым ценам будут пользоваться спросом, они удержатся, если нет — застройщики будут вынуждены снижать их на особо дорогое и рентабельное жилье и уменьшать свою рентабельность. Хотя, учитывая, что за прошлый год удорожание новостроек составило 20% и такая же тенденция сохранилась в этом году, 6%-ное подорожание квартир, вызванное отменой льгот по уплате НДС, будет "проглочено" рынком спокойно. Спрос пока превышает предложение, и эта тенденция, по всей видимости, сохранится и в будущем году".
По мнению заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы, являющегося головной организацией у ГХО "Житло-Інвест", Аркадия Бондарева, тенденция роста цен в 2004 г. сохранилась бы и без изменений в законодательстве. "Отмена льгот по НДС будет одним из факторов, которые сыграют на то, что стоимость новостроек в следующем году повысится, — отметил он. — Мы пока еще не анализировали данную ситуацию, но, по всей видимости, с 1 января стоимость еще непроданных квартир, предлагаемых ГХО "Житло-Інвест", автоматически повысится на 6–10%. На сегодняшний день пока неизвестно, проглотит ли общее повышение цен удорожание квартир, связанное с отменой льготы. Может быть, на общем фоне это будет весьма незаметное подорожание, ведь спрос на сегодняшний день существенно превышает предложение, и стоимость квадратного метра ощутимо растет. В любом случае, и строители, и инвесторы успеют подготовиться к предстоящему подорожанию. С другой стороны, свое веское слово могут сказать небольшие частные застройщики, которые в течение последних года-полутора активно занимались отведением земельных участков и в следующем году уже начнут возводить дома и предлагать в них квартиры. Хотя в 2004 году это вряд ли заставит крупные компании не повышать свои цены, ощутимым фактором частные застройщики могут стать только в 2005–06 гг., когда количество реализуемых ими проектов достигнет максимума, и цены, по которым они будут предлагать жилье, станут действительно ценообразующим фактором на рынке".
Несколько иначе думают в мелких компаниях, строящих элитное жилье. Большинство операторов этого рынка готово решать возникающие проблемы за счет уменьшения собственной прибыли. Так, компания "KRAMALL" (возводит несколько элитных объектов в центре города), по словам руководителя отдела продаж Романа Терещенко, скорее всего, выберет снижение рентабельности.
Вторичные льготы
Как сообщил "ДС" Сергей Терехин, еще одним пунктом вновь принятого закона стало освобождение от уплаты НДС всех сделок по купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости. "С нового года, когда вторичный рынок перестанет облагаться НДС, у риэлторов и других компаний, работающих на этом рынке, появится возможность легализироваться и вынуть деньги из черного оборота", — отметил он. Правда, риэлторские компании особого оптимизма от данного нововведения не испытывают. "Многие свято уверены, что риэлторские компании занимаются не посредническими операциями, а спекуляциями, то есть покупают квартиры по более низкой цене, а потом их перепродают, — отмечает директор агентства недвижимости "C. I. T." Эдуард Бразас. — На самом деле это не соответствует действительности. В столице спекуляцией занимаются, как правило, частные лица, тем или иным образом связанные с сотрудниками застройщиков. Поэтому большинству риэлторских компаний такое нововведение не особо поможет в их деятельности, поскольку оно никак не повлияет на налаженную работу. Единственное, что может их радовать, это снижение ставки НДС с 20 до 17 процентов, предусмотренное законом". Риэлторы говорят, что отмена уплаты НДС при сделках купли-продажи на вторичном рынке жилья еще не отменяет 25% на прибыль, которые должно платить любое предприятие, поэтому, как и раньше, спекулятивные сделки на вторичном рынке будет выгоднее проводить через физических лиц. Кроме того, они прогнозируют, что налоговая инспекция так прокомментирует новый закон, что его смысл окончательно потеряется. К тому же для осуществления подобных операций у большинства риэлторских компаний просто не хватит оборотных средств. "Данное новшество может быть интересно богатым предприятиям, которые планируют покупать квартиры на вторичном рынке для своих сотрудников, — отметил директор агентства "Благовест" Игорь Коленов. — С нового года они смогут сэкономить на таких сделках 17% НДС, и, по всей видимости, их заинтересованность в квартирах вторичного рынка несколько оживит рынок в целом. Хотя вряд ли активизация рынка превысит 1–3% от существующего количества сделок".
