Ипотека получила гарантии
Банкиры прогнозируют достаточно длительное переваривание ипотечным рынком новых профильных законов, переданных на прошлой неделе на подписание в Администрацию Президента. Предполагается, что к внедрению законодательно прописанных новаций банкиры и застройщики приступят лишь по прошествии полугода после подписания принятых депутатами законов. Замысловатые схемы достаточно хлопотны для строительных компаний и зачастую идут вразрез с другими законодательными актами.
Удлинят рефинансированием
Законы "Об ипотечном кредитовании и факторинговых операциях с ипотечными обязательствами" и "О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства" прописывают основные моменты деятельности рынка: ипотечное кредитование, условия обращения ипотечных ценных бумаг, требования к застройщикам и банкам. Как уже сообщала "ДС", условия, ставящиеся перед застройщиками и финучреждениями, несколько ограничивают круг потенциальных участников рынка. В частности, строительная компания для работы с ипотекой должна иметь опыт возведения недвижимости за счет средств населения не менее трех лет, а также возможность организовывать строительство на нескольких объектах. Кроме того, застройщику потребуется документация, подтверждающая его устойчивое финансовое положение. От банка же (с опытом банковской деятельности не менее пяти лет) требуется иметь на руках разрешение Национального банка на операции со средствами и ценными бумагами по поручению клиента.
Наиболее четко обоими законами прописаны права финучреждений. Им разрешено привлекать под ипотечные программы кредитные ресурсы сразу из нескольких источников — путем выдачи новых кредитов за счет погашения старых займов и выпуска ипотечных сертификатов. Таким образом, банкиры предполагают удлинить кредитование. "Эти схемы позволят банкам рефинансировать свои ипотечные кредиты, долгосрочные кредиты будут выдаваться за счет более коротких ресурсов (будет применяться принцип перекредитования. — "ДС"): выпуская ипотечные ценные бумаги на 1–5 лет, банки смогут кредитовать на 10–30 лет", — отметил в беседе с "ДС" начальник кредитно-депозитного управления АБ "Аркада" Любомир Килимник.
За гарантии заплатят инвесторы
Достаточно подробно парламентарии оговорили риски, возникающие у банков и строительных компаний, работающих на ипотечном рынке. Тем самым рядовому инвестору пояснили, каким образом будут использоваться внесенные им в фонд строительства средства, и прописали гарантии того, что они не будут тратиться не по назначению. Например, в Законе "О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства" сказано, что баланс банка как субъекта хозяйствования и фонда (аккумулирующего средства населения) как участника ипотечного рынка разделен: средства, привлеченные на финансирование строительства, не могут быть включены в покрытие обязательств банков. Не вправе использовать деньги не по назначению и застройщики: законом предусмотрено, что средства могут тратиться только по целевому назначению, причем сразу после зачисления.
В довершение ко всему были прописаны новые схемы, дабы защитить рядового инвестора. Одна из них сводится к тому, что контроль над сдачей жилья окажется в руках не строительных компаний, а банков. При этом финучреждения наделили достаточно широкими полномочиями. Они контролируют выполнение застройщиками подписанных сторонами соглашений, а именно проверяют неизменность технических характеристик строительства. Отслеживают удорожание стоимости строительства и выполнение сроков возведения жилья. Если удорожание постройки превысит 5%, а установленные договором сроки будут нарушены более чем на 30 дней, финучреждения могут прекратить финансирование строительства и требовать расторжения договора, что, в свою очередь, подразумевает возврат всех средств, перечисленных строительной компании для возведения объекта. Таким образом, частный инвестор может рассчитывать на то, что в случае возникновения форс-мажоров ему вернут вложенные в строительство деньги. Кроме того, предполагается, что к уменьшению рисков при реализации ипотечных программ приведет обязательное страхование, предусмотренное законом. Страховаться должны строительно-монтажные работы на все время строительства и на гарантийный срок, а также ответственность перед третьими лицами (физическими либо юридическими лицами, вносившими средства в постройку недвижимости) при осуществлении строительно-монтажных работ. В последнем случае страхуются нарушение сроков проведения работ и их некачественное выполнение.
Впрочем, за гарантии, как всегда, придется платить рядовым инвесторам, вкладывающим средства в строительство недвижимости. "Ранее мы не страховали строительные риски, но и таких случаев тоже не было, скажем, чтобы дом не был построен либо обвалился после сооружения. Видимо, нынешнюю норму в законе попросту пролоббировали страховые компании. Сумма страховки будет закладываться в общую смету строительства, таким образом, она увеличит затраты заказчика. Другими словами, новое жилье подорожает на стоимость страховки", — спрогнозировал заместитель начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы, являющегося головной организацией ГХО "Житло-Інвест" Аркадий Бондарев.
Полгода без банков
В целом, наблюдатели подтверждают, что в ближайшие два года на отечественный ипотечный рынок выйдут не только новые банки, но и застройщики, которые со временем начнут выходить на финансистов со своими проектами. "Большинство строительных компаний Киева работают на столичном рынке более трех лет, и если следовать нормам закона, то права выйти не ипотечный рынок будут лишены только новые застройщики", — считает генеральный директор компании "Энергобудлизинг" Дмитрий Филимоненко. Правда, поначалу строители едва ли согласятся работать по более жестким типам договоров, прописанным в новом законодательстве, которые подразумевают полный контроль финансового учреждения над партнером-строителем. Застройщики не скрывают, что нынешний спрос на недвижимость в столице позволит им в ближайшие полгода вообще обходиться без заемных средств. "Сейчас у застройщика достаточно частных инвесторов, готовых вносить средства в счет возводимого жилья и платить, не пользуясь банковскими кредитами. В ближайшее время банки будут бегать за застройщиками и просить взять у них деньги. Если же строительная компания и согласится на ипотеку, то банки вряд ли станут устанавливать контроль над партнером. Спрос на рынке недвижимости все еще достаточно велик, цены повышаются", — отметил в разговоре с "ДС" Аркадий Бондарев.
Банковские учреждения предполагают, что ближайшие полгода будут использованы ими для лоббирования изменений в новое ипотечное законодательство, дабы его согласовать. "Самый большой минус новых законодательных актов в том, что они слабо согласуются с остальным законодательством. В частности, по-разному регулируют те же правоотношения, что и другие законы, например Закон "Об ипотеке". Крайне запутанным и не всегда логичным выглядит определение терминов, часть из которых вообще введена впервые. Скажем, по Закону "Об ипотеке" стоимость ипотеки должна определяться оценщиком, а по Закону "Об ипотечном кредитовании и факторинговых операциях с ипотечными обязательствами" — сторонами, подписавшими ипотечный договор", — сказал "ДС" заместитель начальника юридического управления АППБ "Аваль" Александр Ярецкий.
