Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Цены на «вторичке» потеряли стыд

Суббота, 6 Декабря 2003, 00:00

Цены на вторичном рынке жилья продолжают свой медленный, но неуклонный рост. Риэлторы хоть и называют их уже неприличными, однако затрудняются сказать, когда жилье начнет дешеветь.

На рынок приходит стабильность

 

Специалисты отмечают, что наиболее существенно выросли цены на самые дешевые квартиры: если раньше гостинку на окраине можно было найти за $12 тыс., то теперь, имея меньше $14 тыс., за поиски браться не имеет смысла. В то же время, по словам ведущего специалиста агентства «Благовест» Ирины Луханиной, рынок сейчас очень активен: в агентства поступает заявок не меньше, чем весной, и наблюдается рост как спроса, так и предложения. «Сейчас мы имеем относительную стабильность при довольно большой активности населения, — отмечает Ирина Луханина. — Цены растут медленно, и у покупателей появилась возможность торговаться и подумать. Хотя «шаг» торга остается небольшим: на «трешках» на массивах, как правило, можно выторговать $1 тыс., на однокомнатных квартирах — $200–500. Кроме того, в связи с летним периодом наблюдается смена групп покупателей: те, кто ищет дешевое жилье, уехали в отпуск, потому как июнь традиционно является не очень дорогим для отдыха месяцем. Поэтому сейчас существенно возросло количество сделок в сегменте жилья выше среднего — от $60 тыс. и выше. Традиционно много сделок и по одно-двухкомнатным квартирам. В следующие же летние месяцы опять возрастет количество сделок по дешевым квартирам, а также начнут покупать квартиры для студентов».

«Наибольшим спросом пользуются сегодня дешевые одно-двухкомнатные квартиры, а также «единички» и «двушки» среднего ценового диапазона, расположенные рядом с метро, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Татьяна» Анатолий Соболев. — Людей уже не смущает, что однокомнатная квартира рядовой советской серии оценивается в $18–20 тыс. Однако цены на такое жилье сейчас уже явно завышены, появились даже люди, которые продают свое жилье и снимают квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия через несколько лет, когда цены на недвижимость, согласно прогнозам, должны упасть. Особый спрос на однокомнатное жилье объясняется и психологией приезжих, составляющих большую часть покупателей киевской недвижимости. Например, в той же Донецкой области, несмотря на бросовые цены на жилье, однокомнатные квартиры в несколько раз дороже трехкомнатных, поэтому «единичка» представляет для таких людей особую ценность».

Районы уравнялись

Средние цены на более-менее ликвидное жилье на столичных массивах на сегодняшний день следующие: 1-комнатные квартиры — $15,5–23 тыс., 2-комнатные — $19–30 тыс., 3-комнатные — $26–40 тыс. Что касается сегмента более дорогих квартир, расположенных в центре и приближенных к нему районах, то «единички» здесь оцениваются уже по ставкам новостроек — $700–1500 за метр квадратный, 2- и 3-комнатные квартиры здесь метрами пока не меряются, но скорее всего это вопрос времени.

По словам риэлторов, несмотря на бурное развитие рынка нового строительства в столице, «вторичка» продолжает пользоваться огромным спросом. «Многие строительные компании задерживают сдачу дома в эксплуатацию на полгода-год, — отмечает Анатолий Соболев. — К тому же после въезда в дом вам еще два года будут стучать по голове ваши делающие ремонт соседи».

Риэлторы утверждают, что сегодня спросом пользуются практически все районы города, включая самые отдаленные, если предлагаемые квартиры соответствуют критерию цена–качество. «Если пару лет продавцам квартир на той же новой Дарнице необходимо было ждать полгода-год, чтобы нашелся покупатель именно на их улицу, то сейчас, если на такие квартиры выставлена реальная цена, потенциальных покупателей находится довольно много. То есть даже самые отдаленные районы пользуются неплохим спросом, если цены на них на сегодняшний день можно назвать приемлемыми, — говорит коммерческий директор агентства Red Владимир Шебеко. — Такая активность рынка свидетельствует о том, что предпосылок к падению цен на столичную недвижимость практически не видно. С другой стороны, налицо предпосылки к стабилизации рынка, который теперь не будоражит различными стремительными повышениями и нововведениями, например в виде кредитов».

Из дешевого не разъедешься

Риэлторы говорят, что до 70% сделок на вторичном рынке так или иначе связаны с обменом (то есть когда люди продают одну недвижимость с целью купить другую), причем количество разъезжающихся гораздо больше, нежели желающих съехаться. Наиболее часто хотят обменять 2-3-комнатную квартиру в центре на две 2-комнатные в приближенных к центру районах или на массивах. Активно разъезжаются и оставшиеся в центре коммуналки. В этом случае люди рассчитывают как минимум на двукратное увеличение своей жилплощади и существенный остаток в денежном эквиваленте. Например, четыре владельца лицевых счетов в коммуналке на Шота Руставели не так давно за свою 7-комнатную квартиру приобрели по две «трешки» на Харьковском массиве, «двушки» на Русановке и Лесном и «единички» на Лесном массиве и в Голосеевском районе плюс вознаграждение в денежном эквиваленте.

По оценкам специалистов агентства «Благовест», те, кто стремится разъехаться, довольно часто завышают требования к желаемым вариантам разъезда, не имея необходимых средств на доплату. В этом случае эксперт может предложить купить одну из требуемых квартир в пригороде либо же взять в банке кредит под залог приобретаемой недвижимости. В то же время в агентстве «Татьяна» отмечают, что поскольку однокомнатные квартиры подорожали в последнее время гораздо существеннее 3-комнатных, с массивов теперь разъехаться практически невозможно.

За небольшие 2-комнатные квартиры на Печерске и Большой Васильковской, которые оцениваются в $50–60 тыс., люди, как правило, хотят просторную «трешку» на Харьковском массиве или Оболони и приличную «единичку» или «двушку» в приближенных к центру районах, которую можно было бы сдавать внаем. Кстати, Оболонь и Харьковский массив — практически единственные отдаленные от центра районы, 3-комнатную квартиру в которых можно без труда поменять на 2+1 на других массивах, хотя и тут все зависит от качества продаваемой квартиры.

Довольно существенную долю рынка освоили и люди, имеющие свободные деньги, которые они готовы потратить на приобретение недвижимости. По словам Ирины Луханиной, они приобретают квартиры более качественные, чем среднестатистическое жилье, хотя по-настоящему элитную жилплощадь из них заказывает не более 5%. Большой популярностью среди покупателей со свободными деньгами пользуются «совмины» на Луначарского, а также поступившие на вторичный рынок новостройки в приближенных к центру районах. Не уступают здесь в популярности и 2-комнатные квартиры возле метро. Кроме того, риэлторы отмечают, что сейчас опять активизировались инвесторы, готовые вкладывать деньги в недвижимость, которую они предполагают сдавать в аренду.

Будет ли ценовой обвал?

Причиной сегодняшней стабильности рынка риэлторы называют тот факт, что на рынок стали выставлять больше квартир. «Цены достигли своего пика, — утверждает Ирина Луханина. — И многие уже стремятся на этом пике свою недвижимость продать. Повышать цены еще больше уже просто неприлично, и несмотря на это, по моему мнению, до конца осени этого года они вырастут еще на 2–5%. Скорее всего потом они начнут снижаться, но не думаю, что это будет обвал». Несколько больший скачок цен прогнозируют другие специалисты. «Я думаю, что до конца годы цены поднимутся еще как минимум на 10%, — говорит Владимир Шебеко. — Хотя до осени ситуация, конечно, будет стабильной, все-таки начинается отпускной период и ажиотажа не предвидится. После этого рынок станет по-настоящему стабильным и с конца этого года какой-то период цены ни расти, ни падать не будут». Диаметрально противоположного мнения придерживаются в агентстве недвижимости «Татьяна». «Как только мы станем свидетелями самого первого снижения цен на столичную недвижимость, — уверен Анатолий Соболев, — цены обвалятся. У нас в стране на сегодняшний день возник парадокс: экономика не поднимается, а цены на недвижимость растут. А учитывая, что 30% вторичного рынка жилья — это приобретение недвижимости в целях простого вложения капитала, то как только такие собственники увидят, что цены на квартиры понижаются, они выбросят свою собственность на рынок, и мы станем свидетелями ценового обвала. Кроме того, люди могут начать изымать деньги из такой формы хранения, как вложение в недвижимость. Довольно много покупается сегодня «вторички» за кредитные деньги, и когда заемщики поймут, что погасить кредит они не в силах, они также выбросят свои квартиры на рынок. Свою роль сыграют в этом процессе и новостройки — если их будет вводится хотя бы такое же количество, как сейчас, рынок постепенно насытится. Сложно предсказать только точный период, когда это произойдет, во всяком случае, это будет явно не в этом году».