Договор привели в исполнение
Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) взялся за наведение порядка в практике применения законодательства об аренде (найме) имущества. Руководствуясь разъяснениями высшей судебной инстанции, служители Фемиды не смогут признавать договоры аренды недействительными задним числом, а арендаторы и арендодатели, прикрываясь судебными решениями, отлынивать от обязательств по пустяковым поводам.
Разъяснение "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества" (№12 от 29.05.2013 г.) должно пролить свет на большинство нюансов в спорах между арендодателями и арендаторами. И те и другие сейчас пачками подают в суды иски, по которым зачастую принимаются прямо противоположные решения.
"Подобного рода разъяснений по вопросам применения законодательства об аренде не было с 2000 года. Хотя за это время, учитывая большое количество изменений в законодательстве, у судей и практикующих юристов накопилось много вопросов", — сказал "ДС" юрист ЮК "Дега консалтинг" Станислав Еремин.
Чаще всего трения между арендодателем и арендатором возникают из-за неряшливого оформления договора. Например, если они не оговаривают в соглашении предусмотренных законодательством существенных условий сделки либо документ подписывает лицо, не имеющее на это достаточных полномочий. При этом хозяйственные суды сплошь и рядом рассматривают такие дела уже после того, как соглашение было исполнено сторонами.
"Практика признания договоров аренды недействительными с точки зрения момента, с которого прекращаются обязательства по ним, сейчас неоднозначна. Многие суды и судьи считают, что обязательства по договору аренды вообще не возникали, поскольку недействительный договор не влечет за собой правовых последствий", — поясняет управляющий партнер АК "Правочин" Александр Онищенко.
После разъяснения ВХСУ аннулирование соглашений задним числом станет недопустимым. Признание их незаключенными будет возможным только на стадии подписания и в случае, если стороны не достигли согласия по их существенным условиям.
"ВХСУ также обратил внимание на форму заверения договоров аренды, прописав нотариальный порядок заверения определенной категории документов. Этот факт сможет решить многие спорные моменты в судебной практике", — рассказал "ДС" управляющий партнер ЮК "Адвокат Черезов и Партнеры" Игорь Черезов.
К примеру, суды без колебаний признают договоры аренды зданий или капитальных сооружений недействительными лишь на основании того, что при продлении срока соглашения больше чем на три года стороны не удостоверили изменения нотариально.
По мнению ВХСУ, если на момент заключения сделки договор отвечал всем требованиям законодательства, ни он, ни изменения к нему не могут быть признаны недействительными.
Высшая судебная инстанция также позволила арендодателям обращаться в суд с иском о расторжении договоров в случае нарушения арендатором платежной дисциплины.
При этом арендодателю не нужно будет доказывать факт неуплаты арендных платежей со стороны арендатора на протяжении трех месяцев подряд, как это происходит сейчас. Он сможет расторгнуть договор по причине существенного нарушения его условий.
Сторонам также станет сложнее отлынивать от обязательств, ссылаясь на кризис и валютные колебания.
"ВХСУ разъяснил, что смена экономической ситуации и изменение курса иностранной валюты относительно национальной валюты Украины являются коммерческими рисками сторон договора. Поэтому эти обстоятельства не могут считаться основаниями для изменения или расторжения договора аренды (найма) или для неисполнения обязательств по нему. В судебной практике встречаются решения суда в пользу арендатора, не исполнившего своих обязательств, который смог убедить суд, что виноват не он, а экономическая ситуация в стране", — отмечает адвокат, партнер юридической компании TIC Денис Писанный.
Ясность также внесена в вопросы применения санкций за нарушение условий соглашения. ВХСУ позволил судам взимать с виновной стороны и пеню, и штраф, если и то и другое прописано в договоре.
