Георгий Духовичный
Власти Ивано-Франковска намерены распродать принадлежащие городской общине исторические здания. Насколько этот шаг оправдан для города и выгодна ли данная покупка для инвесторов?
Г.Д. В странах Западной Европы широко распространена практика продажи памятников архитектуры частным лицам и компаниям. Это едва ли не единственный способ не только сохранить эти объекты, но и поддерживать их в отменном техническом состоянии.
Для инвестора же такая покупка является редкой возможностью стать владельцем статусной недвижимости в престижном историческом центре города, где отсутствуют свободные от застройки участки земли, и открыть там ресторан, гостиницу, магазин или офис.
Правда, в отличие от нашей страны тамошние власти пристально следят за использованием подобных объектов. К примеру, если бизнесмен приобрел одноэтажное здание, то ни о каких надстройках речь идти не может.
Разве наше законодательство не защищает подобные объекты? С какими проблемами могут столкнуться их покупатели в Украине?
Г.Д. Проблем действительно может оказаться много, ведь в девяти из десяти случаев инвестор приобретает кота в мешке. Подобные здания морально и технически устарели, определить их реальное состояние зачастую невозможно, так как документы по комплексному инженерному обследованию и учетная инвентаризация состояния конструкций в большинстве случаев отсутствуют.
К примеру, когда компания "НЕСТ" купила объект по улице Воровского, 24, продавец заверял, что техническое состояние дома не требует значительных инвестиций, здание нуждается в обычном косметическом ремонте. На основании этих данных и был составлен бизнес-план.
Однако проведенное по инициативе проектировщиков детальное инженерное обследование показало, что строение находится в аварийном состоянии, и новый владелец вынужден был проводить комплексную реконструкцию объекта с усилением всех конструкций.
Подобные "сюрпризы" могут существенно повысить предварительную расчетную стоимость проекта и увеличить сроки его реализации. Поэтому я всегда рекомендую проводить техническое обследование состояния конструкций и зон градостроительных ограничений участка еще перед покупкой здания.
Вы хотите сказать, что реконструкция здания — памятника архитектуры может обойтись дороже, чем строительство аналогичного объекта с нуля?
Г.Д. Да, в большинстве случаев эти работы на 20–35% дороже, чем возведение нового здания аналогичной площади и этажности. Это связано с необходимостью провести комплексные обследования и обмеры, сохранить, законсервировать и укрепить фасад, воссоздать его потерянные детали и т. п. По большому счету некоторым инвесторам приходится строить абсолютно новое здание внутри старых стен.
Могут ли законодательные ограничения при реконструкции памятников архитектуры существенно повлиять на реализацию первоначальных планов инвестора?
Г.Д. Процедура получения разрешения на проведение реставрационных работ требует неукоснительного соблюдения определенных правил.
Приобретая здание — памятник архитектуры, истории или культуры, покупатель заказывает выполнение "паспорта памятника" и подписывает с органами охраны культурного наследия памятнико-охранный договор, в котором берет на себя обязательства не менять неотъемлемую аутентичную составляющую первоначального облика здания, зафиксированную в паспорте.
В противном случае к нему могут быть применены санкции — от денежных штрафов до уголовной ответственности с лишением права собственности. Часто реконструкция здания под офис, гостиницу или торговый центр требует строительства дополнительных входов и лестниц, лифтов и технических помещений с отдельными входами и пр.
Однако если это существенно изменит аутентичный облик объекта и не будет прописано в утвержденном Реставрационном задании, органы охраны культурного наследия должны воспрепятствовать принятию таких решений. Поэтому перед покупкой подобного объекта я рекомендую провести профессиональный экспресс-анализ возможностей законного переформатирования здания под требования инвестора.
Тогда каким образом новые владельцы исторических зданий пренебрегают требованиями властей и надстраивают по несколько этажей?
Г.Д. К сожалению, это массовое явление. Приходится констатировать, что 95–97% аутентичных зданий Киева безвозвратно утеряны. Они подняты на несколько этажей, часто квартально выведены под один карниз, кирпичные детали облеплены штукатуркой и т. п.
Примеров можно приводить много, причем мне неизвестны случаи привлечения бизнесменов к ответственности. Это говорит о неимоверном уровне коррупции.
Точные суммы за получение разрешений на уничтожение памятников архитектуры мне неизвестны, но можно предположить, что речь идет о сотнях тысяч долларов.
