Инвестиции в "шубу"
Многие горожане, померзнув в плохо отапливаемых квартирах несколько лет, начинают утепляться самостоятельно — меняют окна и двери, одевают в термоизоляционную "шубу" стены. Но, как показывает практика, эффект от таких мероприятий невелик.
Гораздо теплее в квартирах становится, если к "согревающему" проекту присоединяются жильцы хотя бы одного стояка, а в идеале — всего дома. Чтобы не только поднять температуру в помещении, но и сэкономить на отоплении до 30–70% от суммы счета, нужна целая программа модернизации высотки. На ее реализацию придется потратить до 20 тыс. грн. с каждой квартиры. Впрочем, есть способы обойтись и гораздо меньшей суммой.
Счета не греют
Среднестатистический украинец платит за отопление не менее 1,5–1,8 тыс. грн. в год. А с учетом ожидаемого роста тарифов на услуги ЖКХ в ближайшие годы, по подсчетам Всемирного банка, данная цифра имеет все шансы удвоиться. При этом жители многоэтажных домов постоянно жалуются на некомфортную температуру воздуха в квартирах. Что неудивительно, ведь почти 60% тепла, предназначенного для многоэтажек, фактически уходит на обогрев улицы. Если в Европе теплопотери в ЖКХ удалось свести до 20–30 кВт/кв. м, то у нас они составляют не менее 150 кВт/кв. м.
Большинство украинских высоток были построены в 70–80 гг. прошлого века, и требования энергоэффективности при их возведении учитывались весьма условно. Со временем "мостики холода" в стареющих многоэтажках только расширяются, так что столбики термометров в квартирах будут опускаться все ниже. Как правило, 26% всех теплопотерь в домах приходится на стены, около 35% – на окна и двери, 6% – на крышу, 5% – на подвал, 23% – на инженерные коммуникации (прохудившиеся трубы, вентиляционные шахты и пр.).
Проблемой является и неравномерное распределение теплого воздуха внутри здания. Если квартиры, расположенные во внутренней части дома, обогреваются сравнительно неплохо, то угловые продуваются насквозь. Многие граждане пытаются согреться самостоятельно, меняя окна и двери и утепляя стены. Спрос на фасадное утепление, по оценкам специализированных фирм, за последние пару лет вырос как минимум на 50%.
Стоит оно сравнительно недорого (от 2 тыс. грн. за утепление одной стены в квартире) и действительно позволяет повысить температуру в помещении на пару градусов (за счет изоляции трещин и герметизации швов). Но если соседние квартиры остаются неутепленными, особого эффекта ожидать не приходится. Достичь реальной экономии можно, утеплив хотя бы весь стояк, а еще лучше – дом.
Помимо банальной изоляции стен, комплекс мер по повышению энергоэффективности дома должен включать как минимум замену окон и дверей (в том числе в подъездах), утепление крыши, чердачного и подвального помещений, модернизацию инженерных систем, установку индивидуальных тепловых счетчиков и терморегуляторов на батареи, а в идеале — индивидуального теплового пункта с погодным регулированием.
Выполнение этих работ позволяет сократить потери тепла наполовину а при наличии индивидуального теплового пункта их и вовсе реально свести к европейскому уровню. Впрочем, прежде чем подсчитывать сэкономленные средства, жильцам придется изрядно потратиться. Энергоаудит здания, с помощью которого можно выявить места утечки тепла и составить комплексный проект модернизации, обойдется в 5–6 тыс. грн.
Термоизоляция стен в стандартной панельной девятиэтажке на 180 квартир (площадь стен — 4,7 тыс. кв. м) будет стоить порядка 1,5 млн грн., 200 тыс. грн. придется заплатить за утепление крыши и чердачного помещения, 150 тыс. грн. — подвала. Замена окон и дверей, установка счетчиков обойдутся еще почти в 800 тыс. грн.
Расходной статьей бюджета является и индивидуальный тепловой пункт, средняя стоимость которого составляет 500 тыс. грн. Чтобы оплатить эти работы, каждая семья должна внести не менее 14 тыс. грн. И это без учета расходов, которые могут прибавиться в процессе реализации проекта (точечная замена прохудившихся труб, крыши и т. д.).
Как показывает практика, в реальности утепление дома под ключ может стоить каждому владельцу квартиры до 20 тыс. грн. Даже если это позволит выйти на максимальную экономию тепла — до 70%, окупать вложения придется не менее 10 лет. Да и убедить всех без исключения жильцов внести в общую кассу немалую сумму будет проблематично. А это значит, что затраты тех, кто готов утепляться, могут оказаться еще большими.
Деньги в топку
В Европе программы повышения энергоэффективности жилых домов полностью или частично финансирует государство (это предусматривает система грантов и льготных кредитов). Отечественные власти уже несколько лет кряду также заявляют, что заинтересованы в утеплении многоэтажек. В Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины даже подсчитали, в какую сумму обойдется подобное мероприятие — по самым скромным оценкам, понадобится порядка 700 млрд грн.
В прошлом году правительство пообещало, что до конца 2012 г. будет проведен энергоаудит зданий социального назначения, после чего начнется мониторинг системы ЖКХ, что станет первым этапом реализации программы энергоэффективности. Но дело, разумеется, так и не сдвинулось с мертвой точки.
Теоретически жители домов, в которых созданы ОСМД, могут получить льготный кредит (до 10 лет под 3% годовых) через Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. В бюджете на 2012 г. на эти цели заложено 40 млн грн. Но из-за завышенных требований (на деньги не могут претендовать здания, нуждающиеся в капитальном ремонте, памятники архитектуры, дома, имеющие задолженности по оплате услуг ЖКХ, и пр.) и чрезмерной бумажной волокиты пока ссуду от государства удалось выбить лишь десятку объединений совладельцев многоквартирных домов.
Программы повышения энергоэффективности ЖКХ действуют в некоторых областных центрах страны, в частности Луцке и Ужгороде. В Ужгороде местные власти профинансировали переход жилых зданий на индивидуальные системы отопления, что позволило за последний год сэкономить около 120 млн куб. м газа. Чиновники намерены направить эти деньги в том числе и на утепление высоток.
Во Львове Международная финансовая корпорация обещает гранты на энергоаудит домов, в которых созданы ОСМД. Фонд покроет 50–90% стоимости обследования многоэтажек, однако утепляться их жители вынуждены будут за собственный счет. Впрочем, местные власти не исключают, что договорятся с банкирами о льготном кредитовании. Киевские власти разработали несколько инвестпроектов, в которых компаниям предлагается утеплять жилые дома за свой счет взамен на возможность впоследствии размещать там рекламу, хотя пока бизнесменов, заинтересовавшихся подобными предложениями, не нашлось.
Наиболее реальными способами получения денег являются банковские кредиты или дружба с местным ЖЭКом, который может списать работы по утеплению в счет капитального ремонта. Но и у этих источников есть свои минусы. Банки готовы кредитовать ОСМД не менее чем под 20–30% годовых, а в случае с ЖЭКами владельцам вначале придется оплатить работы самостоятельно и уже потом подавать заявку на возмещение средств.
Причем чаще всего коммунальщики готовы вернуть не более 50–70% потраченной суммы или же предлагают "бартер" (жильцы на некоторое время освобождаются от оплаты услуг ЖЭКа). Но, даже если выбить деньги у государства и инвесторов не удалось, можно обойтись минимальным пакетом мероприятий: утеплением стен, крыши, заменой окон и дверей в тамбурах, установкой тепловых счетчиков. Они позволят уменьшить потери тепла как минимум на 50%. Взнос же с каждой квартиры в стандартной девятиэтажке будет не столь велик, как в случае с полной модернизацией, — всего 5–8 тыс. грн.
Стена под "шубой"
Термоизоляция стен позволяет защитить дом от суточного и сезонного перепада температур и повышенной влажности, усилить звукоизоляцию и попросту придать даже самому старому зданию более современный вид за счет фасадной штукатурки.
На сегодняшний день существует несколько способов наружного утепления. Наиболее распространенным является мокрый (или штукатурный). Технология предусматривает крепление утеплителя пятисантиметровой толщины цементно-клеевым раствором, укладку поверх него тонкого защитного слоя, армированного стеклосеткой, и нанесение декоративной штукатурки.
Так как толщина утепления сравнительно невысока, нагрузка на стены и фундамент минимальна, что позволяет применять технологию даже в видавших виды многоэтажках. В качестве утеплителя мастера предлагают пенополистирол или минеральную вату. Первый материал более дешевый (от 180 грн./кв. м с учетом работ), но он плохо пропускает воздух, что может приводить к оседанию конденсата и сырости в квартирах, и легко воспламеняется. Минеральная вата дороже (от 270 грн./кв. м), но обладает лучшей, чем пенополистирол, воздухопроницаемостью и пожаростойкостью.
И все же в высотках этот вид утеплителя используют редко из-за дороговизны и сложностей с демонтажем, если в таковом вдруг возникнет необходимость. В отличие от пенополистирола, который можно менять частями, отремонтировать прохудившийся участок стены с минеральной ватой, не повредив при этом близлежащие участки, проблематично.
Впрочем, ситуация кардинально меняется, если речь идет о таком способе утепления, как вентилируемый фасад. В этом случае утеплитель крепится к поверхности при помощи анкерной системы на специально смонтированный каркас. И чаще всего мастера используют именно минеральную вату повышенной плотности. "Дышащий" фасад предусматривает наличие воздушной подушки, которая еще больше повышает тепло- и звукоизоляцию стены.
Если при мокром утеплении данный показатель составляет 70%, то при вентилируемом достигает 85%. Благодаря этому утеплитель практически всегда остается сухим, а риск того, что он придет в негодность и будет нуждаться в замене, минимален. Правда, вентилируемый фасад за счет более дорогого монтажа обойдется как минимум на 15% дороже традиционного (от 300–320 грн./кв. м с учетом работы и материалов). Таким образом, в случае утепления фасадов пенополистиролом владелец каждой квартиры в стандартной девятиэтажке должен будет заплатить 4,7 тыс. грн. Изоляция минеральной ватой обойдется почти в 7 тыс. грн., а вентилируемый фасад — около 8 тыс. грн.
Поддержка крыши
В новых государственных строительных нормативах по энергосбережению, вступивших в силу в 2007 г., для первой климатической зоны Украины, в которую входит большая часть страны, коэффициент теплопередачи крыш повышен с 2,8 до 4,95. Но понятно, что в старых домах стандарты остались прежними. И хотя площадь крыши в общей структуре здания сравнительно невысока, через нее уходит до 6% тепла, что особенно ощущают жильцы верхних этажей.
Как правило, специализированные фирмы предлагают утеплить крышу, уложив изоляционный материал на чердачном перекрытии. В качестве утеплителя чаще всего используют минеральную вату или стекловату, пенополистирол, пеностекло и целлюлозу. Наиболее ходовым материалом на сегодняшний день является стекловолокно. Его главными плюсами считаются высокое влагопоглощение и сравнительно низкая стоимость (от 100 грн./кв. м).
В последнее время мастера все чаще используют маты из стекловаты. Данный материал состоит из множества стеклянных волокон, между которыми находится воздух, помогающий удерживать драгоценное тепло. Помимо этого, утеплители из стекловаты экологичны, не горят, паропроницаемы и имеют длительный срок службы — до 50 лет и более. Минеральная вата, несмотря на свою долговечность, экологичность и пожароустойчивость, склонна накапливать воду.
Если же содержание влаги в утеплителе увеличивается даже на 5%, его изолирующая способность снижается почти вдвое. Поэтому при использовании минеральной ваты рекомендуется проводить дополнительный комплекс работ по гидроизоляции, что может существенно увеличить общую смету (от 300 грн./кв. м).
В качестве альтернативы минераловатным утеплителям можно использовать экструзионный пенополистирол. Он более дешевый (от 250 грн./кв. м), имеет ячеистую структуру, что помогает удерживать теплый воздух, прочен, влагоустойчив и легок, кроме того, не деформируется. Последняя характеристика особенно важна при утеплении покатых крыш.
Для качественного утепления толщина изоляционного материала должна быть равна поперечному сечению стропил. Если нарушить технологию, утепление принесет больше вреда, чем пользы. Крыша рискует набирать влагу и в квартирах будет сыро. Естественно, изоляция чердачных перекрытий не принесет ожидаемого эффекта, если требует ремонта сама крыша. Поэтому, прежде чем начать работы по утеплению, следует залатать дыры на ней. Утепление крыши в стандартной девятиэтажке будет стоить порядка 200 тыс. грн., что в пересчете на одну квартиру составляет 1,1 тыс. грн. С учетом ремонта крыши сумма может увеличиться до 2 тыс. грн.
Холод не пройдет
Повысить энергоэффективность высотки невозможно без замены окон в подъездах на двухкамерные стеклопакеты и установки утепленных дверей в тамбурах. Мастера берутся поменять окна за 1,5–1,8 тыс. на этаж, что в итоге для стандартной девятиэтажки будет стоить 13,5 тыс. грн. на подъезд, или около 400 грн. с одной квартиры. У некоторых фирм в эту сумму в качестве бонуса входит и косметический ремонт подъезда (покраска стен и потолка).
Но можно обойтись и меньшими затратами, если не менять окна на новые, а просто отреставрировать старые. Ремонтники герметизируют места примыкания стекла и оконные швы специальным уплотнителем, а также оклеивают поверхность стекла теплоотражающей пленкой. Такие работы стоят около 300 грн. на этаж, то есть менее 100 грн. с квартиры. Но эффективность подобного утепления значительно ниже, чем в случае замены окон на металлопластиковые.
Если последние позволяют снизить потери тепла на 70–80%, то отреставрированные всего на 30%. Как показывает практика, открытая входная дверь в подъезде снижает общую температуру в здании на два-три градуса. Поэтому, если подъезд не оборудован автоматически закрывающейся дверью с домофоном, мастера советуют ставить инерционные доводчики.
Наиболее "теплой" считается металлическая дверь, утепленная минеральной ватой. Ее цена стартует с 4–5 тыс. грн. с установкой. Дополнительно следует утеплить дверную коробку. Но для того, чтобы полностью преградить доступ холодного воздуха в подъезд, нужно установить две двери с теплоизолирующим тамбуром, что будет стоить 7–8 тыс. грн., или от 200 грн. с одной квартиры.
В итоге замена всех окон и дверей в подъезде обойдется владельцу каждой квартиры в 600 грн., но принесет немалый эффект. Ведь на окна и двери приходится более трети всех теплопотерь, а работы по изоляции позволят сократить утечку тепла на 70–80%.
Учет и контроль
Но наибольшей экономии в деньгах можно добиться за счет модернизации системы отопления. В большинстве высоток внутридомовые разводящие сети разбалансированы, ведь жильцы, ремонтируя квартиры, нередко меняют количество радиаторов отопления по собственному усмотрению. В итоге в одних жилищах слишком жарко, а в других холодно. Чтобы исправить ситуацию, нужно установить балансировочные клапаны на стояках.
Такое оборудование стоит сравнительно недорого (порядка 10 тыс. грн. на дом) и позволяет равномерно распределить тепло по всем квартирам. Правда, заметный эффект это мероприятие даст лишь в том случае, если нет проблем с трубами и системой вентиляции, через которые в среднестатистической отечественной высотке уходит более 20% тепла. Теплоизоляция последних — процесс довольно затратный и обойдется как минимум в 200–300 тыс. грн. Как правило, трубы изолируют тем же пенополистиролом или минеральной ватой.
Следующий этап — поквартирное регулирование теплозатрат. Вместо шарового крана на радиаторе устанавливается термостат, с помощью которого можно выбирать комфортную температуру. Этот нехитрый способ позволяет сократить потребление тепла на 10%. Больше проблем с установлением индивидуального теплового счетчика. В большинстве отечественных домов, возведенных до 2005 г., в квартирах не предусмотрено единого теплового ввода, к которому можно было бы подключить счетчик.
Решить данный вопрос можно разве что за счет специальных капиллярных приборов, которые устанавливаются на каждую батарею и считают, сколько тепла она излучает. Цена такой системы порядка 4 тыс. грн. на три секции батарей, однако результат стоит этих затрат, ведь жильцы получают возможность платить лишь за то тепло, которое попало в их квартиры. И, как показывает практика, счета за отопление в платежках после этого уменьшаются на 15–25%.
Другое дело, что у жильцов могут возникнуть проблемы с ЖЭКами, которые крайне неохотно принимают такое оборудование на баланс, поскольку поступления платежей после установки счетчиков резко снижаются. Впрочем, это давление скорее психологическое, ведь, согласно законодательству, граждане имеют право на установку индивидуальных счетчиков.
Теплый расчет
Чтобы утеплить дом, уменьшить счета за отопление, совсем не обязательно сразу вкладывать огромную сумму. Работы можно разделить на несколько этапов, начав с самых необходимых и наи-более эффективных — утепления стен и крыши, замены окон и дверей в подъездах. Для владельца квартиры в девятиэтажке это обойдется всего в 6–9 тыс. грн., зато позволит сократить потери тепла на треть.
С учетом установки индивидуальных тепловых счетчиков и утепления подвалов сумма вырастет до 11–13,5 тыс. грн., но при этом потери тепла и, соответственно, счета за отопление снизятся наполовину. Учет личного потребления тепла позволит еще более заметно снизить платежи. Если сейчас за обогрев квартиры площадью 80 кв. м собственник платит порядка 230 грн. в месяц, то, проведя комплекс работ по утеплению дома, он сможет ограничиться 115 грн.
В итоге за год реально сэкономить почти 1,4 тыс. грн. Это значит, что, если тарифы на отопление останутся на нынешнем уровне, вложения в повышение энергоэффективности дома отобьются за 7-8 лет. А в случае их роста, что неизбежно, сроки окупаемости инвестиций в теплый дом будут еще меньше.
