Инвесторам вернут деньги за недострои
Банки-управители фондов финансирования строительства (ФФС) должны нести материальную ответственность перед инвесторами вместо застройщиков-банкротов. К такому решению пришел Верховный суд Украины (ВСУ) в результате рассмотрения тяжбы между Укрсоцбанком и физлицом-инвестором, требовавшим возвратить деньги, вложенные в замороженное строительство.
По мнению юристов, это решение даст надежду покупателям жилья в новостройках, которые так и не дождались своих квартир. Они смогут вернуть инвестированные средства, отсудив их у финучреждений, управляющих ФФС.
2 октября Судебная палата по гражданским делам Верховного суда вынесла вердикт, позволивший инвесторам разрывать договоры с ФФС в одностороннем порядке и требовать возврата своих средств от их управителей. Такое решение было принято по итогам рассмотрения спора между физическим лицом-доверителем, ПАО "Укрсоцбанк" и застройщиком ООО "Вип-Мастер".
Согласно материалам дела в апреле 2008 г. истец заключил договор с Укрсоцбанком об участии в ФФС типа А (за аккумулирование средств в него отвечает заказчик строительства) по совместной программе строительства финучреждения и ООО "Вип-Мастер". Он перечислил Укрсоцбанку в доверительное управление 545,33 тыс. грн. Тот, в свою очередь, взял на себя обязательство профинансировать за счет этих денег возведение дома компанией "Вип-Мастер".
Объект должен был быть сдан в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 г. Но к маю 2012 г. работы даже не начались. Потерявший терпение инвестор обратился с иском в суд, требуя разорвать договор и вернуть инвестированные средства. И Буденновский районный суд вынес решение в пользу физлица.
В ноябре 2012 г. он дал добро на разрыв договора и компенсацию инвестированных средств. Этот вердикт в феврале нынешнего года был подтвержден и Апелляционным судом Донецкой области.
Однако Уксоцбанк попытался оспорить решение суда. В качестве основного аргумента ответчик привел неодинаковую трактовку судами норм Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и строительстве недвижимости".
"Ранее суды, как правило, отказывали в удовлетворении подобных исков. Они ссылались на Закон Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" (от 25.12.2008 г.), который запрещал расторжение договоров инвесторами. Но 13 марта 2013 г. решением Конституционного суда данная норма закона была признана неконституционной. Как следствие, суды изменили практику и теперь могут принимать решения в пользу физлиц", — констатирует старший партнер АО "Адвокатская фирма ADVICE" Виталий Кулаков.
Решение ВСУ поставит точку в подобных спорах, которых в судах находится немало. "Иски похожего содержания физлица подавали к Укрсоцбанку, Райффайзен Банку Аваль, банку "Надра" и многим другим финучреждениям, активно кредитовавшим первичку до кризиса", — рассказывает старший партнер адвокатской компании "Кравец и Партнеры" Ростислав Кравец.
В этот период банкиры не только щедро раздавали займы на покупку жилья на первичном рынке, но зачастую выступали в роли эксклюзивных продавцов недвижимости в возводящихся объектах в рамках совместных с застройщиками программ. Схема взаимоотношений выглядела достаточно просто: человек брал кредит, перечислял деньги банку-управителю ФФС, а тот финансировал застройщика. При этом финучреждение зачастую ссужало деньгами не только покупателя недвижимости, но и стройкомпанию.
"Но когда грянул кризис, у застройщиков начались проблемы, и они начали задерживать платежи по кредитам. Финучреждения подавали иски в суд, взыскивали долги и без колебаний банкротили застройщиков. Строительство останавливалось, деньги растворялись, а инвестор оставался без недвижимости, но с кредитом. И это притом что банки-управители фондов якобы гарантировали сохранность данных средств. Поэтому абсолютно справедливо, чтобы они возмещали убытки доверителю", — считает г-н Кравец.
По словам адвоката, партнера юридической компании TIC Дениса Писанного, особенно велики шансы выиграть суд у доверителей ФФС, инвестировавших средства в дома, сооружение которых так и не началось. Так, в деле с Укрсоцбанком задержка строительства составила более трех лет. В этом случае банк как управитель был обязан разорвать договор с застройщиком и вернуть деньги доверителю.
"В случаях же, когда строительство находится на определенной степени готовности, а средств на счетах фонда нет, инвестору для возврата вложений придется ждать реализации объекта недвижимости", — поясняет юрист ЮФ "Ильяшев и Партнеры" Андрей Сидоренко.
Тем не менее юристы ожидают, что уже в ближайшее время банкирам придется выложить не один десяток миллионов гривен. Поскольку количество исков в суды о компенсации инвестиций физлиц в недострои в ближайшие месяцы вырастет в несколько раз.
