Мигранты раскачивают рынок
Прошлый год оказался не слишком урожайным для столичного рынка офисной недвижимости. В эксплуатацию было сдано менее двух десятков объектов общей площадью порядка 130 тыс. кв. м, в половине из которых постояльцы пока еще не закончили ремонт.
При этом компании, как и в начале кризиса, продолжают оптимизировать свои затраты. Но если ранее они искали прежде всего дешевые помещения, то сейчас нередко переезжают в более просторные или качественные кабинеты, сдающиеся за разумные деньги. Владельцы востребованных БЦ благодаря мигрантам смогли снизить вакантность зданий и даже немного поднять ставки. Однако к концу нынешнего года им наверняка придется пересмотреть цены в сторону уменьшения, поскольку предложение офисных квадратов должно заметно расшириться.
Строили мало
С января по декабрь минувшего года аренда профессиональной офисной недвижимости подорожала в Киеве на 4,5–5%. В бизнес-центрах класса А за квадрат в среднем просят $32, В — $20, С — $15,5.
Однако в каждом классе цены заметно разнятся в зависимости от престижности, расположения объектов, степени вакантности, а также времени их открытия и лояльности владельцев к постояльцам. В том же классе А ставки могут достигать и $50 за кв. м в месяц, разброс стоимости помещений в В классе составляет $18–45, а в С — от $8 до $25 за квадрат.
Наиболее комфортные офисы дорожали, потому что с начала кризиса в эксплуатацию сдавалось слишком мало новых бизнес-центров. В 2010 г. их общая площадь едва превысила 100 тыс. кв. м, а в 2011 г. достигла 130 тыс. кв. м.
Но, по словам директора департамента по работе с арендодателями офисной недвижимости Colliers International Максима Ткаленко, на самом деле готовыми можно считать примерно половину из введенных в минувшем сезоне помещений. В остальных арендаторы до сих пор делают ремонт.
Реально принять новых постояльцев смогли лишь девять сравнительно небольших офисных комплексов. Класс А был представлен БЦ на Кловском спуске, 7-a (19 тыс. кв. м), "Щекавицким" на улице Фрунзе, 23–25 (8,6 тыс. кв. м) и Artevilla по Воздвиженской, 41 (1,5 тыс. кв. м). В классе В открылись Rialto по улице Новоконстантиновской, 18 (15,5 тыс. кв. м), Maxim на улице Антоновича, 33-в (8,7 тыс. кв. м), БЦ на бульваре Дружбы Народов, 19 (7 тыс. кв. м), "Московский" на Московском проспекте, 15 (4,5 тыс. кв. м), БЦ на Багговутовской, 23 (3,7 тыс. кв. м), "Василевс" на Большой Васильковской, 54-б (2,6 тыс. кв. м).
Новых объектов открывалось мало, хотя спрос на профессиональные кабинеты в сравнении с 2010 г. вырос на 40%. С января по декабрь прошлого года было арендовано в общей сложности 170 тыс. квадратов. На качественные площади претендовали телекоммуникационные, фармацевтические, промышленные и аграрные компании, а также финансовые учреждения. Но новых фирм, только осваивающих столичный рынок, среди них почти не было.
Спрос формировала миграция арендаторов, которые пытались оптимизировать свои затраты на офис, подыскивая предложение подешевле, либо же подбирали для себя более комфортные варианты. Самый популярный размер запрашиваемых площадей — до 200 кв. м (38% заявок), 27% соискателей хотят снять помещения в 200–500 квадратов. Остальные претендуют на просторные объекты (от 500 до 1500 кв. м и более).
В основном фирмы (53%) стремятся осесть в комплексах класса В. Вторым по популярности является класс С (29%), а на дорогой класс А приходится 18% постояльцев.
В 2011 г. на столичном рынке было заключено несколько крупных сделок. Например, компания ТНК-ВР сняла 5,9 тыс. кв. м в БЦ Eleven; Epam Systems (телекоммуникации/IT) — 6,7 тыс. кв. м в БЦ "Времена года", Сведбанк — 4,5 тыс. кв. м в Rialto; "Кернел Трейд" — 3,5 тыс. кв. м в БЦ по Дмитриевской, 92, "Воля-кабель" — 3,5 тыс. кв. м в FIM Center, Microsoft — порядка 2,9 тыс. кв. м в "Евразии".
Некоторым собственникам удалось заполнить свои объекты под завязку. Например, во "Временах года" свободных офисов уже не осталось. Вакантность БЦ "Ренессанс" по улице Воровского, 24, составляет 2%, БЦ на улице Институтской, 28, — лишь 3%. Средний показатель по Киеву — 13% против 14,5% в прошедшем году.
Но такие достижения пока что остаются заоблачными для некоторых только что введенных в эксплуатацию бизнес-центров. ТОЦ "Московский" и БЦ "Василевск" сейчас практически не востребованы. Сравнительно удачным выходом на рынок могут похвастаться хозяева "101 Tower", который по состоянию на начало января заполнен на 30%, еще 40% площадей находятся в стадии согласования условий.
Торг все еще уместен
На фоне снижающейся вакантности и роста арендных ставок уходят в небытие отдельные бонусы, которые предоставляли своим постояльцам собственники БЦ в начале кризиса.
Если в течение 2009–2010 гг. большинство офисных помещений предлагались с полной или частичной отделкой, то сейчас хороший вариант с ремонтом придется поискать. Впрочем, арендатором все еще удается минимизировать свои нынешние и будущие траты. Некоторые из них заключают договоры по действующим ставкам на три года, выбивают из хозяев скидки или рассрочку платежей без применения штрафных санкций.
Если же компании заявляют о намерении покинуть здание, то владельцы, как правило, проявляют чудеса изобретательности и неимоверную щедрость. Они готовы предоставлять площади на другом этаже, дополнительные бесплатные места на паркинге и прочие блага, которыми возможно удержать арендатора. Ведь борьба за постояльцев не стала менее актуальной, несмотря на некую ценовую стабилизацию.
В ближайшее время лояльность собственников профессиональной офисной недвижимости может даже усилиться. Если в текущем году будет открыто хотя бы 60% из запланированных к вводу 375 тыс. кв. м (12 бизнес-центров, большинство из которых принадлежат к классам А и В+), то вакантность зданий увеличится, а уровень ставок наверняка снизится.
В нынешнем сезоне могут быть сданы в эксплуатацию следующие объекты: ТОЦ Gulliver на Спортивной площади, 1 (47,2 тыс. кв. м), БЦ "Мария" на улице Резницкой, 2 (43,2 тыс. кв. м), "Торонто" по улице Антоновича, 79 (36 тыс. кв. м), "Виктория парк" в Ахтырском переулке, 7 (8 тыс. кв. м). В связи с их выходом на рынок прогнозируется перераспределение структуры спроса в сторону классов А и В+ и снижение арендных ставок в этом сегменте на 5–10%.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Виталий Грусевич, Директор проектов девелоперской компании "НЕСТ"
Начинать новые проекты в сегменте профессиональной офисной недвижимости в нынешних условиях крайне рискованно: доходность бизнес-центров даже в столице сейчас меньше стоимости заемного капитала в банках. И, несмотря на то что спрос на помещения в последнее время повысился, найти финансирование под их строительство все еще сложно. По этой причине на киевском рынке за последние два года не появилось ни одного нового проекта. Все это время потихоньку достраиваются объекты, которые были спланированы еще до кризиса и по которым у девелоперов остались долговые обязательства.
Также приходится прикладывать немалые усилия и для того, чтобы удержать арендаторов площадей в ранее открывшихся объектах. Наша компания, управляющая семью офисными центрами, в прошлом году не меняла арендных ставок, несмотря на то, что в четырех из них сдаются все помещения, а вакантность остальных не превышает 2–5%.
Анна Попруга, Начальник отдела маркетинга и продаж компании KAN Development
Из-за экономической нестабильности девелоперам пришлось пересматривать свои планы. Самый крупный проект минувшего года — "101 Tower" (арендная площадь 45 тыс. кв. м) менялся уже в ходе реализации. В связи с новыми требованиями рынка и ужесточившейся конкуренцией мы пересмотрели оформление фасада здания и сделали его более узнаваемым. И главное, скорректировали наполнение БЦ. Кроме запланированного ресторана появились другие инфраструктурные составляющие: фитнес-центр площадью 3,5 тыс. кв. м, конференц-холл (емкость увеличена со 100 мест по проекту 2008 г. до 400), столовая, отделение банка, салон красоты, мини-маркет, химчистка и пр. Все это делается для того, чтобы привлечь дополнительных арендаторов, которые не слишком охотно перебираются в новые, еще не обжитые здания.
