• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.5
Спецпроекты

Станки пришли в движение

Реклама на dsnews.ua
Хотя особого оживления производства в столице не наблюдается, спрос на цеха с начала года вырос на 20%. Пользуясь снижением цен, бизнесмены переезжают

Хотя особого оживления производства в столице не наблюдается, спрос на цеха с начала года вырос на 20%. Пользуясь снижением цен, бизнесмены переезжают в более дешевые и компактные помещения или за те же деньги получают улучшенные условия для производства. Поскольку предложение площадок превышает спрос как минимум втрое, компании могут рассчитывать на скидки и в следующем году.

Цеха меняют прописку

Столичный рынок промышленных помещений, который с начала кризиса был практически заморожен, вновь оживился. По данным руководителя Агентства промышленной недвижимости Виталия Демянюка, спрос на площадки в текущем году увеличился как минимум на 20%. Некоторые эксперты поспешили связать этот факт с ростом производства в Киеве. Но данный аргумент не выдерживает никакой критики, ведь многие компании, наоборот, сворачивают бизнес или же сокращают объемы выпуска продукции.

Правдоподобнее выглядит другая версия: предприниматели попросту массово переселяются в более дешевые цеха, чтобы сократить издержки. Это подтверждают и особенности спроса. Наиболее ходовыми, по словам аналитика SV Development Сергея Костецкого, сейчас являются небольшие помещения площадью до 500 кв. м, тогда как до кризиса спросом пользовались объекты по 700– 1 тыс. кв. м.

Бизнесмены задумались о переезде и под влиянием ценовой конъюнктуры. За последние пару лет арендные ставки на промышленные площадки упали на треть и стартуют с $3–5/кв. м, а их продажная стоимость обвалилась на 25% и стартует с $300/кв. м. Данная тенденция позволяет предпринимателям улучшить производственные условия, ничего не доплачивая, а нередко и экономя, ведь многие заключали договоры аренды по более высоким тарифам и после кризиса получили от собственников лишь небольшие скидки.

Некоторые компании съезжают со старых цехов в новые складские комплексы класса А, где есть возможность не только арендовать качественное хранилище, но и обустроить производство (можно подключиться к электросети 380 В, имеются все коммуникации, удобные подъезды). К примеру, недавно фирма, специализирующаяся на изготовлении роллетных ворот, сняла в одном из новых логистических комплексов 8 тыс. кв. м. Половину этих площадей предполагается использовать под склад, остальное — под производство. Таким же образом собирается поступить один из производителей сухариков, планирующий снять 10 тыс. кв. м в складском комплексе класса А.

Наиболее активно ищут возможность обзавестись новым цехом производители продуктов питания, металлоконструкций и мебели. Также в этом году выросла доля компаний, которые ранее занимались крупным оптом, а теперь задумались о фасовке товара и выходе в розничный сегмент. Речь идет прежде всего о продавцах семян, кормов для животных, средств защиты растений. Чаще всего бизнесмены пытаются арендовать площадку, но те, кто планирует сложное производство, требующее реконструкции помещения и установки технологичного оборудования, готовы рассматривать варианты покупки.

Реклама на dsnews.ua

Снижение цен на киевские площадки заставило задуматься о переезде и предпринимателей, базировавшихся в пригороде. Сейчас они пытаются продать старые цеха и приобрести недвижимость в столице. "Разница в стоимости объекта до 1 тыс. кв. м составляет примерно $200 тыс. Но в городе есть возможность набрать более квалифицированную рабочую силу и экономить на логистике", — поясняет Виталий Демянюк.

Площадки "с историей"

Несмотря на активизацию арендаторов и покупателей, предложение в сегменте промышленной недвижимости по-прежнему превышает спрос как минимум втрое. В базе столичных риэлторов насчитывается до 5 тыс. объектов, и их перечень только увеличивается. Стараются избавиться от ставшей ненужной недвижимости разорившиеся бизнесмены, число которых в последнее время заметно выросло.

Работающие предприятия, пытаясь решить проблему нехватки оборотных средств, все активнее выставляют в аренду или на продажу излишки площадей. На рынке до сих пор велика доля красных директоров, которые в свое время сумели приватизировать заводы за бесценок и теперь распродают их частями.

Большая часть предложения сконцентрирована в промышленных районах Киева: в Дарнице, районе Окружной, Святошине и пр. Широкий выбор объектов и в пригороде, в частности, в Борисполе, Броварах, Вишневом. Тем не менее компании сетуют, что выбрать подходящую площадку крайне сложно. До 70% помещений требуют ремонта и дополнительных вложений в коммуникации.

У многих владельцев ненадлежащим образом оформлены документы на право собственности. Особенно сложно предпринимателям, которые ищут цех с приватизированным земельным участком. "Если в пригороде подобные предложения время от времени встречаются, то в столице их практически нет. Более того, у большинства собственников земля не оформлена даже в аренду (есть лишь договоры пользования)", — отмечают в Агентстве промышленной недвижимости.

Есть куда дешеветь

Объекты, не отягощенные проблемами, нередко выставляются по явно завышенным ценам. К примеру, за производственную площадку в Голосеевском районе столицы собственник хочет получить по $2,1 тыс./кв. м, хотя средняя по рынку стоимость, фигурирующая в реальных сделках, сейчас не превышает $700/кв. м, а минимальные цены вообще стартуют с $300/кв. м.

Подобная тенденция наблюдается и в пригороде. Скажем, цех площадью 1 тыс. кв. м в Старых Петровцах выставлен на продажу за $1,1 млн ($1,1 тыс./кв. м). Средняя же стоимость помещений в этом населенном пункте не превышает $400–500/ кв. м. Впрочем, найти желающих выложить такие суммы сейчас практически нереально, поэтому, прождав покупателя несколько месяцев, собственники, как правило, снижают цены. Причем скидки могут достигать 30% и более.

В сегменте аренды ценовая политика более взвешенная, так как активизировалась конкуренция с девелоперами, сдающими под цеха складские комплексы. Арендная ставка на помещения в объектах класса А составляет $8–10/кв. м, а клиенты, снимающие большие площади, могут рассчитывать еще и на дополнительные скидки.

Владельцы старых производственных площадок, явно проигрывающих по качеству новым комплексам, имеют шансы сдать свое имущество не дороже $4–6/кв. м. Устанавливать более высокие ставки решаются разве что собственники цехов, приспособленных для производства товаров, которые требуют особых условий изготовления и хранения (средства защиты растений, бытовая химия и пр.). В этом случае тарифы могут достигать $10/кв. м. Но это все равно как минимум на 10% ниже, чем год назад.

Весной воодушевленные оживлением на рынке риэлторы прогнозировали, что цены на промышленную недвижимость пойдут вверх. Как видно, этого не случилось — предпринимателям попросту не из чего платить больше. А так как предложение будет превышать спрос и в дальнейшем, цены имеют все шансы просесть еще больше. Прогнозируется, что в следующем году цеха подешевеют еще как минимум на 10%.

    Реклама на dsnews.ua