Строители вернут все до копейки
Действующий до 1 января 2013 г. запрет на расторжение договоров на покупку квартир в строящихся домах признан неконституционным. Соответствующее решение (по делу № 5-рп/2012) на минувшей неделе обнародовал Конституционный суд. Теперь инвесторы, которые вложили средства в неудачные стройки, имеют право через суд вернуть свои средства.
Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" был принят в декабре 2008 г. усилиями лоббистов-застройщиков. Одной из норм документа стал мораторий на расторжение инвестиционных договоров между покупателями квартир и девелоперами, если стоимость жилья уже оплачена полностью.
Это правило фактически снимало со строителей ответственность перед покупателями за не вовремя сдаваемые объекты. Поскольку давало возможность свободно (без опаски расстаться с ними в любую минуту) распоряжаться средствами граждан, инвестированными в новое жилье.
Гражданка Зинаида Галкина решила расторгнуть договор с одним из таких фондов и подала соответствующий иск в суд еще до принятия парламентом упомянутого закона. Однако пока дело было в производстве, закон успел вступить в силу, и служители Фемиды отказали г-же Галкиной в расторжении инвестиционного договора. В КС Зинаида Григорьевна обратилась с просьбой разъяснить, имеет ли мораторий обратную силу. И, соответственно, имел ли право суд приостанавливать рассмотрение уже начатого дела о расторжении договора.
Судьи с Жилянской признали, что на все судебные иски о расторжении инвестиционных договоров, поданные в суды до введения моратория, этот запрет не распространяется. Более того, КС признал и сам мораторий неконституционным, поскольку он ограничивает право инвесторов владеть, пользоваться и распоряжаться собственными средствами, а именно: выходить из строительных проектов, которые сдаются не в срок или вовсе заморожены.
Формальным поводом для признания "антикризисной" нормы, не отвечающей Основному Закону, стал тот факт, что парламент не внес соответствующих изменений, ограничивающих права граждан, в Гражданский кодекс.
Поскольку Конституционный суд признал мораторий на расторжение договоров инвестирования не соответствующим Основному Закону, это является основанием для пересмотра решений судов, ранее отказавших гражданам в праве расстаться с застройщиками, затягивающими или остановившими возведение дома.
"Поводом для возобновления дел, остановленных на полпути, станут вновь открывшиеся обстоятельства. Кроме того, возвращать вложенные в долгострои средства получат возможность даже те инвесторы, которым ранее было отказано в исках о расторжении договоров", — уточнил в комментарии "ДС" партнер ЮК Moris Group Олег Париляк.
Впрочем, открытая КС возможность для инвесторов "вынуть" свои средства из замороженных объектов поможет далеко не всем. "Значительная часть инвестиций в строительство осуществлялась путем приобретения целевых облигаций. На протяжении 2010 г. в Украине было зафиксировано 10 дефолтов по выпускам целевых облигаций застройщиков на общую сумму 700 млн грн.
В 2009 г. дефолтов было 17 на сумму около 1 млрд грн. В 2011-м количество дефолтов должно было увеличиться в разы, так как у выпущенных в 2007–2008 гг. облигаций закончится срок действия, а многие строительные площадки до сих пор остаются в первозданном виде. Поскольку из облигаций нельзя выйти так же быстро, как из фондов финансирования строительства, часть инвесторов все равно останутся неудовлетворенными", — поясняет адвокат ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Наталья Доценко-Белоус.
В то же время решение Конституционного суда открывает возможность всем желающим по дешевке скупить мелкие строительные компании, попавшие в затруднительное финансовое положение и приостановившие возведение объектов. Особо интересными будут предприятия, ведущие строительство на перспективных участках в центре города или на зеленой зоне.
