Государство

Точечный удар

В Украине растет армия консультантов-одиночек, которые за сходную цену берутся разработать проект торгового или офисного центра и даже обеспечить его

В Украине растет армия консультантов-одиночек, которые за сходную цену берутся разработать проект торгового или офисного центра и даже обеспечить его арендаторами. Так как их услуги существенно дешевле, чем у специализированных компаний, недостатка в клиентах у них нет. В итоге деятельность частных брокеров лишает прибыли крупные фирмы. Вложения же в этот бизнес минимальны: для успеха достаточно нужных связей.

Ценный совет

На сегодняшний день свои услуги потенциальным инвесторам предлагают несколько десятков брокеров-фрилансеров. Как правило, это бывшие сотрудники консалтинговых фирм, подавшиеся на вольные хлеба. Они не понаслышке знают о тонкостях работы с инвесторами и нередко имеют прихваченную с прошлого места работы базу потенциальных арендаторов.

За сравнительно небольшие деньги (10% от месячной арендной платы с будущего объекта, что в зависимости от ставок и объема площадей может составлять $50–300 тыс.) такие брокеры берутся разработать концепцию центра и обеспечить его постояльцами.

Это в несколько раз меньше запросов консалтинговых компаний за аналогичные услуги, что нередко оказывается решающим фактором для заказчика. Особенно часто соглашаются работать с частниками те, кто планирует построить торговый или бизнес-центр в глубинке. Общий бюджет таких проектов, как правило, небольшой и часто не превышает $5 млн. Поэтому платить за консультации именитых фирм инвесторам не по карману.

Тенденция частных заказов, как утверждает представитель компании DTZ (консультант в сфере недвижимости) Анастасия Дубовая, характерна для рынка так называемого стрит-ритейла (отдельно стоящих магазинов). Но нередко брокерам-одиночкам удается заполучить и достаточно крупные проекты в областных центрах и даже Киеве.

Суммы, на которые они могут претендовать, достигают $200–300 тыс. за проект. Поэтому желающих бросить офисную работу и открыть частную практику с каждым днем становится все больше. Тем более что стартовый капитал для этого бизнеса не нужен — все решают знания и наличие связей.

А на фоне продолжающегося бума коммерческой недвижимости у частников недостатка в клиентах нет. Более того, в будущем их количество может еще увеличиться. Сейчас порядка 50% инвесторов экономят на консультантах, проектируя центры по своему усмотрению и набирая арендаторов самостоятельно.

Торг уместен

Только в Киеве сегодня строятся 25 новых торговых центров общей площадью более 1 млн кв. м. Общие инвестиции в столичный рынок торговой недвижимости в 2014 г. составят около $1,5 млрд. Теоретически это позволяет брокерам-одиночкам рассчитывать на $10 млн доходов, а специализированным компаниям, если заказы получат они, — на $40–50 млн. Последние, оправдывая свои аппетиты, утверждают, что сотрудничество с частниками часто оказывается для инвесторов неудачным.

"В консалтинговой компании над проектом работают специалисты из разных отраслей — инженеры, архитекторы, маркетологи, технологи, управленцы, концептуалисты. Те, кто начал частную практику, как правило, обладают лишь узкими знаниями", — утверждает президент компании UTG Вадим Непоседов.

Один из владельцев ТЦ в райцентре, попросивший не называть его имени, сетует, что объект, спроектированный частным консультантом, который обошелся ему в $3 млн, сейчас заполнен лишь на треть и не приносит запланированного дохода, что он связывает с неудачным выбором концепции.

Впрочем, есть примеры и вполне успешного выполнения работ проектировщиками-одиночками, позволившие инвесторам (как правило, в провинции) сэкономить существенные суммы и получить на выходе успешный объект.

Несмотря на все попытки, изменить ситуацию крупные компании не в состоянии. Воевать ценами с частниками они, по их утверждению, не могут из-за высоких расходов на ведение проектов. В России, где подобная проблема также существовала в посткризисные годы, лидеры рынка объединили усилия и смогли убедить потенциальных клиентов не работать с частниками.

Их аргументы подкрепили несколько случаев из практики, когда неправильно спроектированные торговые центры просто рушились. Но у нас такой прием вряд ли сработает, так как украинские начинающие рантье традиционно стремятся при реализации собственного девелоперского проекта сэкономить по максимуму.