• USD 39
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

НеЕгипетские Пирамиды

Реклама на dsnews.ua

Драма, разыгравшаяся с обманутыми вкладчиками "Элита-Центр", на самом деле может повториться в любой момент. При этом права инвесторов, как потребителей, никак государством не защищены, а ведь у частных инвесторов просто нет юридических возможностей контролировать застройщика. Из-за размытых положений законодательства (Гражданского кодекса и Закона "Об инвестиционной деятельности") застройщики из группы компаний "Элита-Центр" заключали с горе-вкладчиками договоры о паевом участии в строительстве, инвестиционные договоры, договоры займа либо поручения. Собственно, такая схема использовалась повсеместно, и, поскольку застройщик, в отличие от финучреждения, никем не контролируется, а, следовательно, в любой момент может "вывести" деньги, то отличить добросовестных застройщиков от недобросовестных на сегодняшний день не сможет никто.

Де-факто человеку, который хочет получить квартиру, предлагают либо воздух, как в случае с прямыми инвестдоговорами, либо "бумажки" (беспроцентная целевая облигация, инвестсертификат, свидетельство об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) или сертификат Фонда операций с недвижимостью (ФОН)). Риск даже увеличится, если учитывать, что застройщик может создать аффилированную компанию по управлению активами, которая, получив лицензию в Госфинуслуг, сможет привлекать средства под подобную пирамиду, но уже под видом ФФС, ФОН или инвестиционного фонда.

"ВД" уверена — украинцы вправе требовать от центральных органов исполнительной власти срочно разработать эффективные инструменты госрегулирования в сферах строительства и недвижимости. Ведь, в конце концов, гарантировать гражданам конституционное право на жилье — одна из основных задач государства.

Торговцы метрами и люди в касках

Рухнувшую на прошлой неделе пирамиду под кодовым названием "Элита-Центр" к финансовой пирамиде отнести сложно, поскольку по стандартным схемам работы трастов свои барыши получали хотя бы первые вкладчики. Тут же, после привлечения значительных средств, произошел обычный "слив" активов, о хитростях проведения которого "ВД" писала в феврале сего года (№5, стр. 40). И все благодаря слабым местам в нынешнем строительном процессе, а их, по крайней мере, два. Первое — это риелторы. Их деятельность так до сих пор и не была урегулирована профильным законом, который должен был бы ограничить рентабельность таких компаний и ввести ответственность за качество предоставляемых риелторских услуг (о необходимости такого закона неоднократно говорила Ассоциация специалистов по недвижимости Украины — АСНУ). Украинские риелторы снимают "сливки", выступая посредниками между застройщиком и покупателем будущей квартиры, и якобы проверяя застройщика на надежность. Но при этом они не несут никакой ответственности за качество предоставленных услуг. В то же самое время, на Западе потребитель платит риелтору не столько за посредничество, сколько за надежность. К примеру, сегодня солидные юридические фирмы, исходя из зарубежного опыта, стандартно страхуют свою ответственность от юридической ошибки на $1 млн. Конечно, облапошенные клиенты могут предъявить иск о возмещении убытков к АН, если это прописано в положениях договора с риелтором. Однако нельзя с уверенностью утверждать, что на балансе агентства будет сумма хотя бы в $100 тыс. В принципе, кроме офисной мебели и техники, взыскать с агентства нечего. Искусственное завышение цен на недвижимость — отдельная тема. Разумеется, если бы цены на квадратные метры не росли такими темпами, как сейчас, то не было бы, скорее всего, и пострадавших от аферы так называемой группы строительных компаний "Элита-Центр".

А вот второе и наиболее слабое звено — это застройщики. Чтобы стать застройщиком не требуется практически ничего, кроме вложений в рекламу и офис для организации продаж. Заявления министра строительства и архитектуры Павла Качура о том, что "Элита-Центр" не имела юридического лица и строительной лицензии, звучат не слишком серьезными аргументами. Ведь большинство компаний-застройщиков не имеют строительной лицензии, поскольку она им, в принципе, и не нужна — строительство осуществляется непосредственно подрядчиками. Да и если бы в лицензии была необходимость, то приобрести ее не столь сложно. Юридические фирмы средней руки могут подготовить лицензию на строительство за пару месяцев, при этом стоимость такого документа составит $2000-5000, вместе с услугами юркомпании. В случае, когда таким, с позволения сказать, мизерным расходам застройщика противопоставляются миллионные вклады граждан, выгода мошенника налицо. Сама идея выдачи лицензии заключается в том, чтобы гарантировать высокий уровень качества возведенной недвижимости. При этом она никоим образом не может дать гарантий частным инвесторам, что их средства не "сольют" куда-нибудь в офшор.

А вот лицензии на привлечение средств у населения на застройку пока не предусмотрено. Да и само наличие подобной лицензии ничего не изменит. При продаже недостроенной недвижимости важнее было бы предусмотреть законодательное требование для застройщика застраховать свою ответственность перед частными инвесторами в солидном страховом пуле либо наличие банковских гарантий. Конечно, цена недвижимости возрастает при полном страховом покрытии, однако и риски для инвестора практически сводятся к нулю. Хотя, опять же, важно не допускать участие аффилированных с застройщиком страховщиков, поскольку в случае банкротства одной из двух связанных компаний, обе пойдут на дно. Но, тем не менее, банковские и страховые резервы финансовых учреждений хотя бы подконтрольны государственным регуляторам — НБУ и Госфинуслуг. А вот компании-застройщики всегда могут просто "испариться", заранее обналичив доверенные средства граждан.

Реклама на dsnews.ua
Как жить дальше

В случае с "Элита-Центр", к сожалению, участие крупных и авторитетных банков в кредитовании инвесторов "Элита-Центр" (среди прочих назывались "Аваль", КредитБанк (Украина) и т.д.) никак не повлияло на ситуацию, поскольку, выдавая ипотечные кредиты под залог имеющейся или строящейся недвижимости, банк никак не привязан к исполнению застройщиком своих обязательств, и, в данном случае, удовлетворит свои требования за счет имущества своих заемщиков. Тем не менее,именно банки могут оказаться тем институтом, который способен защитить покупателей от горе-застройщиков. В частности, инвестор-физлицо может присмотреть солидный банк, который будет управлять Фондом финансирования строительства, и чьи чистые активы могут покрыть риски. А это значит, что теперь не он, а именно банк будет выбирать застройщика и контролировать его работу. Кстати, крупнейшие банки уже обзавелись такими фондами. Для более полных гарантий ФФС должен быть создан по типу "Б", что предусматривает взятие на себя финучреждением-управителем коммерческого риска нехватки средств на застройку. Причем этот риск может быть застрахован. Поэтому если даже застройщик и "испарится", банк-управитель будет нести перед вкладчиками ответственность по достройке объекта, а значит, будет осторожен с перечислением средств застройщику.

Для того, чтобы не допустить создания строительных пирамид в Украине, "ВД" рекомендует:

  1. Создать государственную финансовую компанию (по типу Государственного ипотечного учреждения), которая, используя государственные гарантии, привлекала бы средства частных инвесторов за счет государственных целевых облигаций либо управления ФФС. Такая компания привлекала бы средства граждан, желающих приобрести квартиру. Однако основной особенностью было бы то, что государство напрямую несло бы ответственность перед вкладчиками за нецелевое использование средств. В мировой практике государственные ценные бумаги считаются самым надежными и ликвидными инструментами.
  2. Внести изменения в Закон "О финансово-кредитном механизме и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", запрещающие иным финансовым учреждениям, кроме банков, управлять ФФС и ФОН.
  3. Разрешить управлять ФФС типа "Б" только крупным банкам, чьи чистые активы превышают сумму инвестиций в строительство.
  4. В Закон "О страховании" ввести обязательный вид страхования коммерческого риска недостройки объекта жилищного строительства в случае привлечения средств через беспроцентные (целевые) облигации и ФФС типа "А". В качестве альтернативы ввести обязательное требование для застройщика иметь банковские гарантии либо вносить депозит на сумму привлекаемых средств от населения.
  5. Внести изменения в Закон "О регистрации вещных прав на недвижимость и их ограничений", предусмотрев обязательную регистрацию прав частных инвесторов на квартиры в строящихся домах.
  6. Принять Закон "О риелторской деятельности" с требованием о лицензировании агентств недвижимости, ограничением рентабельности гонораров и урегулированием вопросов ответственности риелторов за предоставленные услуги, в том числе за проверку надежности застройщиков.
  7. Чтобы под одним строительным "брендом" не выступала эфемерная группа из двадцати компаний, необходимо внести изменения в Закон Украины "О рекламе", которыми более жестко урегулировать права потребителей на информацию об управителе фонда, застройщике, генподрядчике, разработчике проекта.
    Реклама на dsnews.ua