А если откажутся? Отключим газ!
Жилищно-коммунальная проблема напоминает о себе каждый раз, когда приходится с тоской расставаться с деньгами, оплачивая очередной счет от ЖЭКа или коммунальной службы. Качество и количество их услуг, конечно, вызывают вполне обоснованные сомнения, но годами выработанная привычка не позволяет спорить с коммунальщиками. Хотя это вполне реально.
Кошки-мышки
Качественное обслуживание со стороны коммунальщиков — пока еще большая редкость, но требовать того, что вам должны по договору о жилищно-коммунальных услугах, безусловно, просто необходимо, иначе это уже можно будет назвать благотворительностью. Тем более что согласно Законам Украины "О жилищно-коммунальных услугах" и "О защите прав потребителей" за невыполнение ли некачественное исполнение договора можно взыскать не только штрафные санкции, но и моральную компенсацию.
Так, к примеру, после покупки квартиры в пригороде Киева ее собственник заключил договор о предоставлении услуг централизованного отопления с предприятием тепловых сетей. Однако с момента вселения квартира отапливалась плохо, отчего жильцы регулярно заболевали. Поэтому ежегодной традицией стало обращение с началом отопительного сезона во всевозможные коммунальные инстанции с жалобами на некачественные услуги. Но когда однажды зимой коммунальщики вообще отключили отопление на 10 суток, собственник квартиры, наконец, решился подать иск к тепловым сетям. После продолжительной волокиты районный суд отклонил требования истца, посчитав, что его квартира находится в многоквартирном доме и потому у ответчика не было возможности предоставлять им услуги отдельно от других потребителей. Но настырный хозяин квартиры подал жалобу в апелляционный суд Киевской области и все же выиграл компенсацию морального вреда в 6 тыс. грн. Истец доказал незаконность отключения отопления, поскольку лично он заключал договор с предприятием тепловых сетей, и неуплата других жильцов его никак не касается.
А вот житель Херсона выиграл судебное дело против своего ЖЭКа, обязав его заняться полноценным ремонтом своего подъезда и заодно выплатить ему моральную компенсацию за бездействие. Суд установил, что в результате нарушения ЖЭКом прав истца на нормальное и качественное обслуживания дома, истцу был причинен моральный вред в размере 1000 грн.
Правда, для подачи иска важно четко определить, кто являлся исполнителем коммунальных услуг, а значит, и обязанным по договору. Им может быть либо ЖЭК, либо централизованный поставщик коммунальных услуг (водо-, газо-, энергоснабжениия, лифты, отопление, вывоз мусора).
Если же коммунальная служба своим "сервисом" умудрилась еще и нанести ущерб имуществу жильца (например, прорвал стояк батареи), то в соответствии с Гражданским кодексом (ГК) с нее можно потребовать материальную компенсацию. Для надлежащего оформления доказательств в срок, оговоренный в жилищно-коммунальном договоре, необходимо составить и подписать с представителем коммунальщика акт-претензию потребителя (ст. 18 Закона "О жилищно-коммунальных услугах"). В нем нужно зафиксировать все повреждения имущества. При этом, если представитель коммунальной службы не прибыл в срок или необоснованно отказался от подписания акта-претензии, еще не все потеряно. В таком случае необходимо найти еще одного жильца, который смог бы заверить ваш акт. Если в течение трех дней после подачи акта-претензии в коммунальную службу она не выплатила полагающуюся компенсацию, то можно смело обращаться в суд.
Кому должен, всем прощаю!
С другой стороны, если вам не хочется платить за сверхкачественные коммунальные услуги, то в определенных случаях задолженность можно попытаться списать в судебном порядке.
Как показывает практика, ЖЭКи и коммунальные службы не спешат обращаться в суд за взысканием задолженности по оплате предоставленных услуг. В то же время срок исковой давности на такие требования согласно ГК ограничивается тремя годами. Это значит, что если коммунальщики предъявят иск о взыскании задолженности пятилетней давности, то жилец может отказаться платить в связи с истечением срока исковой давности (ч. 3 ст. 267 ГК). При этом задолженность по месячной оплате за последние три года, конечно, не спишется.
В данной схеме есть небольшой, но важный нюанс. Течение исковой давности согласно ст. 264 ГК будет прерываться каждый раз, как только жилец заплатит хотя бы копейку в счет своей задолженности, таким образом, признав долг. С этого момента срок давности начинает течь заново. Поэтому, если вы умудрились системно не платить за услуги более трех лет, то и не платите дальше. Приступы обострения чувства вины в этом случае только помешают.
Во многих случаях коммунальные службы предоставляют услуги без составления письменного договора либо по договорам, несоответствующим законодательству. В таком случае, если дело доходит до суда, они предоставляют выписки по лицевому счету и указывают, что договор заключен в устной форме. И хотя зачастую местные суды удовлетворяют исковые требования коммунальщиков, с этим все же можно поспорить. К примеру, жилищно-коммунальный договор (неважно устный или письменный) можно признать в суде незаключенным, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям. А их, кстати, всего 18 (ст. 26 Закона "О жилищно-коммунальных услугах"). Причем среди них есть и условия, о которых устно договориться нереально, например, определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя (производителя) потребителю, порядок совершения ремонта, перечень форс-мажорных обстоятельств и т.д. Если договор признают незаключенным, то у должника вообще исчезают какие-либо обязательства перед ЖЭКом или коммунальной службой.
Наличие коммунальной задолженность в настоящий момент не является основанием для выселения и расторжения договора найма с квартиросъемщиком неприватизированной квартиры. А вот приватизированная квартира уже является частной собственностью, и потому собственник квартиры может ее лишиться, если у него не будет другого имущества для исполнения судебного решения о взыскании задолженности. Правда, собственник недвижимости может избежать этого, сдав квартиру в аренду, либо прописав там членов семьи, оставшись при этом непрописанным. В таком случае, он не будет являться стороной в коммунальных договорах, а значит, забрать у него квартиру за долги не смогут.
Долги — в наследство
Если вы купили квартиру или дом, на котором, как оказалось впоследствии, "висят" коммунальные долги, а паспортистка ЖЭКа не хочет кого-либо прописывать без их оплаты, то знайте, что такие действия являются незаконными. Все дело в том, что долгов у недвижимости не бывает, а иметь их могут только предыдущие жильцы, с которыми были заключены жилищно-коммунальные договора. В свою очередь, новым жильцам коммунальные службы обязаны открыть новый лицевой счет и самостоятельно искать своих бывших жильцов, чтобы взыскать с них долги.
Также не обязательно платить за долги несовершеннолетних лиц, прописанных в квартире. Все дело в том, что ст. 64 Жилищного кодекса предусматривает их солидарную ответственность собственником или нанимателем квартиры. При этом, если платить за них не хочется, можно потребовать разделения лицевого счета и заключения отдельных договоров.
А вот получить долги в наследство вполне возможно, потому что наследнику переходят не только права на недвижимость, но и обязанности. Однако и тут есть маленький нюанс. Согласно ст. 1281 ГК кредитор (т.е. коммунальная служба) должен предъявить свои требования к наследникам в течение шести месяцев с момента, когда он узнал или мог узнать об открытии наследства. В противном случае коммунальщики лишатся своего права требования.
Попробуй, откажи
Задолженность жильца по оплате коммунальных услуг еще не означает возможность применения ЖЭКом таких санкций, как например, отказ в выдаче необходимых документов или в совершении каких-либо действий. Несмотря на то что такие полномочия делегированы им просто по закону, на входе во многие "коммунальные храмы" можно увидеть объявления примерно следующего содержания: "Для получения каких-либо документов необходимо предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг". То есть при наличии коммунальной задолженности некоторые ЖЭКи решают лишить граждан всех бюрократических благ, а жильцы и не подозревают о том, что подобные требования не имеют с законом ничего общего. А из тех, кто об этом знает, только единицы решаются на борьбу с подобными явлениями. Но именно они в ней и побеждают.
К примеру, трое жителей Ирпеня обратились в суд с иском к своему ЖЭКу о признании его действий не соответствующими закону, а также возмещении материального и морального ущерба. Свои требования истцы мотивировали тем, что ответчик отказывался от своих обязанностей из-за того, что у истцов была задолженность по оплате коммунальных услуг. Истица не смогла получить от ответчика справку о составе семьи, которая ей была срочно необходима для обращения в органы социального обеспечения и получения помощи при рождении ребенка. Кроме того, начальник ЖЭКа отказал одному из истцов в удостоверении доверенности на получение пенсии. И, наконец, когда истец подал заявление о регистрации своего внука по месту жительства, то просто не получил ответа. Суд постановил, что возложенные на ЖЭК обязанности должны осуществляться независимо от наличия или отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг и обязал выплатить истцам материальный и моральный ущерб (всего около 1,5 тыс. грн.).
Больно дорого
Интересно, что за не самые качественные услуги, коммунальные службы еще и регулярно пытаются повышать тарифы. Однако насколько такие повышения обоснованы реальными затратами и улучшением качества никому из потребителей так и неизвестно. Впрочем, поставить коммунальщиков на место можно с помощью Антимонопольного комитета. После очередной кляузы возмущенного потребителя АМКУ начнет проверять коммунальную службу на предмет злоупотребления своим монопольным положением на рынке.
Если окажется, что в калькуляции затрат коммунальщиков есть надуманные статьи, АМКУ сможет заставить коммунальщиков выплатить потребителям излишне уплаченные суммы. Подобные примеры ранее уже встречались в разных городах Украины, включая Киев и Одессу.
