ТЕМНАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ЛОШАДКА

Особенностью украинского строительного рынка является то, что именно компания-застройщик или девелопер — мозговой центр любого строительного проекта. Но с точки зрения движения денежных потоков, компания-застройщик выступает обыкновенной финансовой "прокладкой" между инвесторами и строителями. Причем на ней концентрируется основная прибыль. Что происходит, когда компания-застройщик не выполняет свои функции, показала афера с "Элита-Центр". "ВД" решила проанализировать: насколько надежны компании-застройщики в Украине и стоит ли им доверять свои сбережения?

Стать застройщиком

Для начала необходимо разобраться со статусом компаний-застройщиков. Поскольку они являются фактически обычными посредниками, на застройщиков не распространяется ни строительное, ни финансовое законодательство. В результате деятельность застройщиков ныне не может контролироваться ни Министерством строительства и архитектуры, ни финансовыми регуляторами (НБУ, Госфинуслуг, ГКЦБФР), и единственный орган, который может провести проверку законности их деятельности, — это прокуратура, имеющая функцию общего надзора. Но фактически многомиллионные операции девелоперов остаются бесконтрольными, так как у вышеупомянутых органов государства проблем хватает и без застройщиков.

Для того, чтобы стать застройщиком, не нужно особой организационной формы с определенным уставным фондом, и стать им может обыкновенное общество с ограниченной ответственностью и даже частное предприятие. И если в ООО требуется хотя бы 35 тыс. грн. как минимальный уставный фонд, то для ЧП это может быть вообще 1 грн. Хотя зачастую делается наоборот: в учредительных документах объявляется уставный фонд, например, в $10 млн, а на самом деле вносится $500. В то время как офис, мебель и техника в целях защиты активов арендуются у аффилированной структуры. В результате под красивой вывеской располагается компания-пустышка, которой в любой момент можно пожертвовать, прихватив деньги инвесторов.

Другой рекламный трюк — наличие лицензий и сертификатов. Если от последних (разнообразных сертификатов, например, участия в отраслевых ассоциациях, премий в конкурсах, сертификатов качества ISO) толку мало, то строительная лицензия вроде бы звучит серьезно. Но на самом деле, если застройщик не занимается строительными работами, то ему и не нужно получать строительную лицензию от Минстроя. Хотя введение законодательного требования лицензирования не только строителей, но и услуг застройщиков структурировало бы рынок.

Виды и порядок лицензирования ныне регулируются Законом "О лицензировании некоторых видов хозяйственной деятельности". Тем не менее, обычное лицензирование застройщиков не позволит обеспечить гарантии инвесторам от риска того, что компания-застройщик оперативно не выведет активы. Ведь вопрос заключается скорее не в профессиональных, а финансовых рисках. Поэтому имело бы смысл принять отдельный закон "О застройщиках в жилищном строительстве", предусмотрев жесткие требования для получения лицензии: крупный минимальный уставный фонд, организационную форму акционерного общества, наличие банковских гарантий.

Завести средства

Однако зарегистрировать компанию-застройщика — лишь полдела, другой вопрос — как привлечь деньги под строительство. С середины января этого года был внесен ряд изменений в Закон "Об инвестиционной деятельности", согласно которым инвестирование и финансирование жилищного строительства можно осуществлять лишь через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), негосударственные пенсионные фонды и беспроцентные целевые облигации. При этом получается, что если застройщик решит заказать строительство жилого дома из своего "кармана" (например, из средств уставного фонда или нераспределенной прибыли) либо взять для этого кредит в банке, то такие операции считаются нелегитимными, хотя для экономики это полезно и риски для частных инвесторов отсутствуют. Таким образом, законодательные изменения не только запретили привлекать деньги у населения, но и перекрыли вполне цивилизованные формы финансирования из собственных средств. А сегмент коммерческой недвижимости стал еще привлекательнее не только за счет высокой цены, но и из-за либерального закона по отношению к нему.

В результате, теперь застройщикам, чтобы перечислить средства по договору подряда на генерального подрядчика, необходимо выходить на финансовый рынок. При этом можно выбрать пять финансовых инструментов. ФФС и облигации используются для прямого приобретения квадратных метров. То есть держатели свидетельств ФФС и целевых облигаций приобретают право получить будущую квартиру в собственность. А финансирование через ИСИ, ФОНы и пенсионные фонды является инструментом доходности. Таким образом, застройщики будут выбирать финансовые инструменты в зависимости от цели использования и их затратности.

Завлечь облигацией

Наиболее дешевый способ — привлечение средств через размещение беспроцентных целевых облигаций. За прошлый год их выпустили на сумму, превышающую 5 млрд грн. Суть их состоит в том, что вместо процентного дохода держатель беспроцентной целевой облигации в определенные ею же сроки должен получить право собственности на жилую квартиру. С облигациями возможны две схемы, применяемые в зависимости от того, чьи средства привлекаются: собственные или частных инвесторов. Первая схема заключается в размещении облигаций через закрытую продажу (в таком случае облигации могут распространяться только среди заранее обозначенного круга лиц). При этом процедура выпуска "закрытых" облигаций достаточно проста. Компания-застройщик регистрирует эмиссию в Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, затем эти облигации выкупает аффилированная компания (своеобразный торговый дом), которая в дальнейшем будет продавать построенные квартиры.

При этом для элитной недвижимости может применяться "оптимизированная" схема, когда по количеству квартир некой кипрской компанией создаются украинские компании-пустышки, на их уставный фонд заводятся средства для покупки облигаций. Далее вместо продажи квартир напрямую продается 100% доли в этих компаниях, имеющих на балансе собственно только облигации. При этом налоги не платятся, и вся прибыль от операций оседает на Кипре, а компанию, в отличие от "закрытых" облигаций, можно продавать как во время строительства, так и получив квартиру.

Но можно воспользоваться и второй схемой с облигациями: размещением через открытую продажу. Ее преимущества состоят в том, что даже после первичного размещения среди аффилированных структур облигации смогут перепродаваться по рыночной цене. Правда, открытая продажа сложнее в оформлении в ГКЦБФР, поскольку требует рейтингового эмитента (то есть застройщика) в украинском либо международном рейтинговом агентстве (Fitch Ratings, Moodys Investors Service, Standard&Poors). На практике большинство застройщиков обращаются в единственное в Украине рейтинговое агентство "Кредит-рейтинг". Правда, оценка со стороны этого агентства не слишком балует украинских застройщиков, в основном им присваивают самые низкие рейтинги, например, "uaCCC", предполагающий значительный риск невыполнения финансовых обязательств в случае неблагоприятных экономических условий либо, что еще хуже, — "uaCC", означающий высокую вероятность неисполнения взятых обязательств. Но, несмотря на низкий рейтинг и большие риски, частные инвесторы идут на покупку облигаций. Ведь в нынешних условиях рынок практически не предлагает обеспеченных бумаг.

Новый Закон "О ценных бумагах и фондовом рынке", вступающий в силу через месяц, кардинально не меняет регулирование выпуска "открытых" облигаций. При этом только через два года вступает в силу норма, согласно которой любая компания может выпускать "открытые" облигации на сумму, не превышающую трехкратного размера собственного капитала эмитента. В любом случае покупка облигаций, с точки зрения частного инвестора, — такое же рискованное дело, как и заключение инвестдоговора, поскольку никто не мешает застройщику однажды обанкротиться. На облигациях можно сделать аналогичную строительную пирамиду, как и с "Элита-Центр". Для инвесторов единственной гарантией может быть так называемая облигация с дополнительным обеспечением (застрахованная или гарантированная поручителем). Именно обязательное требование обеспеченности, а также наличия полного пакета разрешительных документов на застройку в скором времени будет требовать ГКЦБФР от застройщиков при регистрации выпуска целевых облигаций. Учитывая расширение полномочий Комиссии новым законом, ГКЦБФР планирует ввести эти требования пока хотя бы на уровне подзаконных актов.

Совместные институты

Второй вариант "завода" собственных средств для застройщика — институты совместного инвестирования и ФОНы. Для этого можно зарегистрировать аффилированный корпоративный инвестиционный фонд либо посотрудничать с компанией по управлению активами (далее КУА), которая специально под проект может создать закрытый паевой инвестиционный фонд. Однако зачастую крупные застройщики создают аффилированные КУА, которые в дальнейшем могут управлять сразу несколькими паевыми инвестфондами, ФФС и ФОН. Таким образом, создав свою КУА и получив для нее лицензию в Госфинуслуг, застройщики получают удобнейшую схему "завода" как собственных средств, так и частных инвесторов. Причем в плане получения доходности ИСИ и ФОНы очень привлекательны, поскольку практически полностью освобождаются от налогообложения на прибыль. Налоговые льготы действуют как при "заводе" средств на застройщика (сумма не включается в его валовые доходы), так и при выводе их (дивиденды и другие доходы, выплачиваемые в пользу ИСИ и ФОНов, не облагаются налогом при выплате).

В схеме опять же используются ценные бумаги. Обычно через офшорную компанию покупаются инвестиционные или ФОНовые сертификаты, эти средства затем переводятся застройщику в качестве инвестиций в проект. После реализации строительного проекта происходит обратная операция: сертификаты выкупаются у офшорной компании, в результате денежки оседают где-нибудь на тропических островах.

А вот для частного инвестора, который вложил средства в ФФС, управляемый аффилированным с застройщиком КУА, гарантий не так и много. Поэтому имеет смысл внести изменения в закон для того, чтобы ФФС смогли управлять лишь крупные банки с определенным размером чистых активов. Хотя застройщики этому всячески противятся, поскольку придется делиться комиссией с банком (она колеблется в пределах 2-3% от стоимости строительства).

Однако отметим, что выходить на финансовый рынок застройщикам необходимо лишь для финансирования договора подряда — под другие цели деньги можно привлекать из любых источников. К примеру, покупка или аренда земельного участка, заказ проекта у архитекторов может финансироваться за счет уставного фонда или любого другого источника. И второй момент: закон не запрещает привлекать напрямую бюджетные средства. То есть МВД, к примеру, может выступать в роли инвестора-заказчика.

Кому довериться?

Итак, нынешние финансовые схемы в жилищном строительстве достаточно запутаны, и гарантий того, что застройщик не сбежит с привлеченными деньгами, не так-то и много. Хеджирование рисков частных инвесторов через ФФС, управляемый крупным банком, а также страхование и банковские гарантии под целевые облигации увеличивают стоимость долгожданных квадратных метров. Поэтому желающим приобрести квартиры на первичном рынке приходится выбирать из двух зол меньшее. Если риски не хеджируются, то возникает вопрос: как определить по имеющимся у застройщика документам перспективность получения квартиры.

Риски в таком случае можно разделить по градации. Разумеется, наиболее рискованно вкладывать средства в проект на стадии без фундамента. Наличие у застройщика документов на земельный участок мало что гарантирует, поскольку его в любой момент могут перепродать либо его целевое назначение может быть не пригодно для строительства. Кроме того, частным инвесторам сложно разобраться в необходимом пакете разрешительных документов. Застройщик может показать ряд познавательных бумаг (лицензии, договор подряда, проектная документация и т.д.), однако ключевыми являются разрешение местного совета на строительство объекта градостроительства и разрешение на выполнение строительных работ (выдается инспекцией архитектурно-строительного контроля).

Следующий, менее рискованный, этап вложения средств — частичное выполнение строительных работ (5 из 10 этажей). Однако на данном этапе возникает риск того, что обещанная квартира была "продана" нескольким инвесторам, а также есть риск того, что денег на достройку не хватит или стройку запретят через суд. И, наконец, на последнем этапе с уже выстроенным домом возникает риск того, что он не пройдет госприемку, и дом вовремя не введут в эксплуатацию. Так что получить долгожданное свидетельство о праве собственности на квартиру не так-то легко. Вложение средств даже в проекты известных строительных компаний не гарантирует возможного краха стройки. Тот же директор "Элита-Центр" открестился от инвесторов тем, что его "бренд" якобы присвоили сбежавшие с деньгами партнеры. И потому дилемму, стоит ли доверять застройщикам, каждый должен решить самостоятельно.

>>БЛИЦ-ИТЕРВЬЮ

Александр Сугоняко: "Политическую ответственность за "Элита-Центр" несет киевская власть"

Скандал с "Элита-Центр" повлиял и на отношение к банкам. С одной стороны, доверие к прозрачной банковской системе возросло, с другой — попытки возложить ответственность за состояние системы контроля над жилищным строительством на коммерческие банки нанесло урон репутации последних. О необходимых изменениях в регулировании строительного рынка "ВД" побеседовала с президентом Ассоциации украинских банков Александром Сугоняко.

>>Как вы считаете, нужно ли ужесточать требования к управителям ФФС и ФОН? Например, запретить иным финансовым учреждениям, кроме банков, управлять ФФС и ФОН.

— Система резервирования средств ФФС и ФОН должна быть единой для всех участников рынка, как банков, так и финансовых учреждений. И регулироваться специальным законодательством.

>>А нужно ли требовать от НБУ разработки неких жестких экономических нормативов — резервов для банков-управителей? Например, чтобы чистые активы банка в несколько раз превышали сумму привлекаемых инвестиций в строительство.

— Установление особенно жестких нормативов для банков создаст неравные конкурентные условия на рынке доверительных услуг и, в конечном итоге, приведет к вытеснению банков и перераспределению рынка в интересах менее стабильных и прозрачных участников.

>>Среди членов Ассоциации украинских банков (АУБ) были какие-либо проблемы с управлением ФФС?

— Управление ФФС — это новый вид финансовых услуг, внедрение которого происходит в условиях начальной разработки соответствующей нормативной базы. Это может привести к возникновению некоторых технических проблем, но банки избежали появления системных проблем и опасностей на этом сегменте рынка банковских услуг.

>>Оправдано ли принятие отдельных законов о финансировании строительства через ХК "Киевгорстрой" и банк "Аркада"?

— Внедрение экспериментов, возможно, было оправдано на начальном этапе становления рынка жилищного строительства. АУБ стоит на позициях равных условий деятельности для всех субъектов бизнеса, которые будут способствовать созданию эффективных условий для действительно рыночного развития отрасли. Позитивный опыт проведенных экспериментов должен быть апробирован в масштабах всей страны.

>>Ныне инвест-договоры вроде бы вне закона. Но у застройщиков остается возможность привлекать средства через беспроцентные (целевые) облигации либо аффилированные финансовые компании – управители ФФС. Стоит ли законодательно пресечь такие схемы?

— Увеличение надежности и прозрачности рынка жилищного строительства может быть достигнуто не за счет ограничения количества финансовых инструментов и форм договоров, а за счет совершенствования системы контроля и мониторинга за использованием таких финансовых инструментов или договоров. Лишь создав действенную систему контроля и мониторинга, можно оградить участников инвестирования от появления рисковых ситуаций в будущем.

>>Как вы считаете, контроль Госфинуслуг над финансовыми компаниями – управителями ФФС может предотвратить строительные пирамиды?

— На сегодняшний день законодательно не определен государственный регулятор, который бы системно отвечал за состояние рынка жилищного строительства в Украине. И это одна из главных проблем и источников нестабильности.

>>А если ввести систему обязательного страхования коммерческого риска недостроя объекта жилищного строительства? Либо как альтернативу ввести обязательное требование для застройщика иметь банковские гарантии?

— Титульное страхование финансовых рисков при строительстве — один из решающих инструментов обеспечения интересов и безопасности частных инвесторов. Но нужно учесть, что страхование и система гарантий не являются панацеей от всех проблем, их введение непременно повлияет на увеличение стоимости строительства. Внедрение системы страхования и гарантий может быть определено как перспективное направление укрепления отрасли на ближайшие годы, но принудительное внедрение такой системы в современных условиях не принесет необходимых результатов.

>>Какие еще законодательные требования могли бы помешать подобным аферам? Например, мы предлагаем предусмотреть обязательную регистрацию прав частных инвесторов на квартиры в строящихся домах, а также изменения в Закон "О рекламе".

— Обязательная регистрация договоров на первичном рынке недвижимости позволит преодолеть проблему "двойных" продаж квартир инвесторам. Необходимо законодательно установить систему обязательного предания огласке регулярной и особенной информации для застройщиков/управителей (по примеру предания огласке информации акционерными обществами, эмитентами облигаций и банками).

>>Как вы считаете, кто же все-таки виноват в афере с "Элита-Центр"?

— Политическую ответственность за ситуацию с "Элита-Центр" несет киевская городская власть.

Беседу вел Эдуард Голодницкий

>>БЛИЦ-ИТЕРВЬЮ

Александр Бондаренко: "В Украине сформирован колоссальный отложенный спрос на жилье"

Риелторы одними из первых после скандала с "Элита-Центр" обратили внимание на коррупционные схемы в сфере строительства. "ВД" решила побеседовать с президентом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александром Бондаренко о изменениях, которые необходимо провести в строительной области.

>>Что необходимо сделать, чтобы ситуации, подобные афере "Элита-Центр", не повторялись?

— Наиболее оптимально финансировать строительство через ФФС, который бы контролировал перевод денег, чтобы они шли не на офшор, а на конкретный кирпичный завод.

>>Но недобросовестный застройщик может создать аффилированную финансовую компанию – управителя ФФС, которая в любой момент также может "слить" все привлеченные деньги инвесторов!

— От мошенничества застраховаться на 100% невозможно. Буквально две недели назад я встречался с г-ном Н. Флином, президентом Международного фонда недвижимости, и рассказал ему о ситуации с "Элита-Центр". Он сказал, что в США такое тоже бывает. Только там инвесторы постепенно вкладывают по 4-5% от стоимости объекта, поэтому мошенничество не приобретает таких размеров. Нашим же ФФС пока нужно наращивать "мускулы", поэтому они изначально берут как минимум 30%.

>>Но может просто отдать управление ФФС только крупным банкам? Или вводить обязательное страхование коммерческих рисков недостройки?

— Это безусловное удорожание, как минимум на стоимость кредитных и страховых ресурсов. Главный вопрос: какова наша цель — удешевлять жилье или уменьшать риски инвесторов?

>>Каким вы видите пакет законодательных документов, которые необходимо изменить? Может, инкорпорировать все в Строительный кодекс?

— А что кодекс? Это должен быть одновременный залп "катюши" по нескольким целям, как это сделали в России, когда одним махом приняли пакет изменений в 28 законов для удешевления жилья. Кроме того, у нас множество нормативных актов противоречат друг другу. Складывается впечатление, что это делается специально.

>>"ВД" предлагает создать государственную финансовую компанию – управителя ФФС с государственными гарантиями. Как вы считаете, перспективна ли эта идея?

— Мы знаем, чем обычно заканчивается пристальное внимание государства к определенному сегменту рынка — коррупцией и монополизмом. На мой взгляд, если вы не хотите рисковать, то покупайте готовые квартиры в новых домах или идите на вторичный рынок.

>>Так ведь они пять раз уже перекуплены и с взвинченной ценой. Почему нет обоснованного госрегулирования в этом секторе?

— Мы тоже задавали этот вопрос законодателю. Почему бы не принять Закон "Об операциях с недвижимостью". Нас больше интересует регулирование риелторской деятельности при этом. Мы считаем, что риелторов нужно лицензировать или сертифицировать, а регуляторные функции передать одной из риелторских ассоциаций.

>>Какова будет роль риелторов на первичном рынке?

— Идеальная ситуация, когда строитель строит, ФФС привлекает средства, банк выдает кредит, а риелтор продает. Четыре игрока, и главное, чтобы для клиента были доступны их услуги. Но пока крупные застройщики допускают к своим объектам только свои агентства, поэтому такой аффилированный риелтор, безусловно, не будет определять реальные риски инвестирования в стройку.

>>Почему тогда рост цен на квадратные метры больше, чем инфляция?

— Первичный и вторичный рынки взаимосвязаны. Плюс вторая экспонента — неудовлетворенный спрос. Он формировался долгие годы. Строят намного меньше, чем необходимо. Как только доходы населения стали расти, плюс появилось хоть какое-то ипотечное кредитование, народ кинулся решать свои жилищные проблемы. А вот теперь попробуем спрогнозировать развитие ситуации на полгода вперед. Удорожание первичного рынка будет способствовать удорожанию и вторички. Хотя "хрущевки", безусловно, будут удешевляться. Не могут стоить "хрущевки" столько же, сколько и новое жилье — это нонсенс, это от недостатка предложения.

>>Почему за рубежом более качественные квартиры стоят дешевле, чем у нас?

— Там предложение больше. Мы не строили с 1985 по 1995 годы. За эти 10 лет сформировался колоссальный отложенный спрос. Необходимо увеличить строительство в несколько раз.

>>Говорят, противоположные прогнозы в масс-медиа риелторов и банков заказные. Что из этого "заказуха"?

— Нормальному риелтору не выгоден галопирующий рост цен. Наоборот, нужна стабильность, когда рост цен соответствует инфляции и росту благосостояния населения. Нельзя влиять на рынок, создавая ажиотаж. Мой прогноз — после выборов цены на некоторые сегменты жилья будут расти. Но это рост на 1-2%, а не безумный рост, как в прошлом году. Не престижные же "хрущевки" будут падать в цене. Но это прогноз не Ассоциации специалистов по недвижимости Украине, а мой личный.

Беседу вел Эдуард Голодницкий