• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

"ХАТЫНКА" В МЕГАПОЛИСЕ

Реклама на dsnews.ua

Число жителей любого мегаполиса, проживающих в небольших коттеджах, несравнимо с количеством тех, кто живет в каменных высотках. Однако дело не в том, что здоровая жизнь посреди собственного сада-огорода не по вкусу горожанам. В отличие от Европы, у нас нет специальных дорог для велосипедистов, поэтому и бизнесмены в строгих костюмах, приезжающие в офис на двухколесном виде транспорта, для Украины — явление не свойственное. Похожая ситуация и с городским коттеджным строительством. Столица тому пример: у города нет свободной земли, поэтому даже при огромном желании тенденция к расселению в малоэтажные, окруженные природой частные дома никогда не станет массовой.

Без права на будущее?

В то же время число желающих обзавестись собственным коттеджем, частным домом или виллой растет. Спрос на коттеджную застройку в последние год-полтора ощутимо увеличился, а портрет тех, кто рождает этот спрос, заметно изменился. Однако в крупных городах этот вид жилья, по оценкам экспертов, пока не имеет особых перспектив. В частности, в Киеве едва разобрались, чем отличается дача от коттеджа, и перешли от хаотичной частной застройки к строительству цивилизованных коттеджных городков (таун-хаузы), как этот процесс не просто приостановился, а заглох. Киевская госадминистрация прекратила выделение земельных участков под подобное назначение и не собирается возобновлять эту практику в будущем, несмотря на то, что ранее столичные городские власти и архитекторы декларировали свое намерение способствовать коттеджному строительству в Киеве.

Постепенно построенные практически в центре цивилизации средневековые замки с вычурными башнями сменились менее габаритными элитными домиками, напоминающими малоэтажную городскую застройку. К таким можно отнести, к примеру, элитный микрорайон "Оазис" на Оболони, состоящий из трех десятков коттеджей, расположенных вдоль набережной. Одновременно развивалось и строительство еще более скромных типовых коттеджей эконом-класса. Некоторые эксперты склонны объяснять это переориентацией малоемкого коттеджного сегмента с узкой прослойки "сливок общества", которых в стране всего 5-10%, на представленный более широко средний класс. Другие еще не рискуют говорить о формировании в Украине платежеспособного среднего класса, отмечая лишь увеличение количества украинцев с доходом выше среднего. Именно они способствовали расширению сегмента коттеджного строительства.

"Сэндвич" для среднего класса

Строители обещают в ближайшее время существенно удешевить коттеджный сегмент для среднего класса за счет экономной американской технологии "сэндвич" (внутренность стен заполняется известняком, а внешняя и внутренняя часть обшиваются деревом). Себестоимость 1 кв. м. такой новостройки якобы составляет около $100, и для возведения дома площадью 150 кв. м достаточно иметь $20 тыс. (с учетом остальных затрат, но без стоимости земельного участка). Для сравнения: сегодня себестоимость коттеджей без учета стоимости земли составляет $350-700 за кв. м в зависимости от уровня отделки, комплектации дома и рельефности участка. Продажная цена коттеджных площадей вырастает в среднем до $1500-2500 за кв. м.

Что касается земли, то сотку приватизированного участка под коттеджное строительство в Киеве уже не купить дешевле, чем за $4 тыс. Средняя цена составляет $10-30 тыс. за сотку, а верхняя ценовая граница за эту единицу земельной площади может достигать и $80-100 тыс. в особо престижных местах. Сейчас многие желающие обзавестись собственной усадьбой стремятся покупать не готовые дома, а строить сами, полагая, что это обойдется им значительно дешевле. Но, учитывая хлопотность такого мероприятия и непредсказуемость окончательных затрат, вопрос дешевизны остается спорным.

Реклама на dsnews.ua
Сносить нельзя оставить

Самый пессимистический прогноз: в свете тенденции к уплотнению мегаполисов, коттеджной недвижимости как классу грозит постепенное исчезновение в будущем. Нередко расставаться с собственным частным домом приходится после настойчивых уговоров инвесторов, решивших возвести на его месте что-нибудь более прибыльное. Снос индивидуальной застройки осуществляется и как мера борьбы с нарушителями, незаконно построившими частные усадьбы на драгоценных киевских территориях. Слухи о войне с коттеджами, которую якобы намерены развернуть киевские власти, уже давно циркулируют по городу. В первую очередь, они касаются незаконно построенных домов на самозахваченных территориях. Столичные чиновники уже не раз высказывали тревогу по поводу того, что хаотичная коттеджная застройка не позволяет прокладывать в Киеве дороги и инженерные сети, а также создает опасность оползней. И обещали использовать опыт соседней России, в столице которой владельцам незаконно возведенных в охранной зоне построек пришлось попрощаться со своей собственностью…

Вместе с тем эксперты не устают называть рынок коттеджного строительства в целом весьма перспективным. Но эта перспектива касается не крупных городов, а пригородных территорий. Хотя под тем же Киевом в 25-30-километровой зоне свободных земель тоже осталось немного, сегодня даже в радиусе 40 км от столицы получить участок очень проблематично. Но спрос, как выяснилось, способен сделать невероятное, и коттеджному строительству, оказывается, еще есть где развиваться. Власти Киевской области и районов, окружающих столицу, еще в конце минувшего года заявили о планах привлечь в будущем "коттеджных девелоперов" на пригородные участки совокупной площадью свыше 500 га. В Броварском районе под эти цели нашлось порядка 250 га. В основном это участки площадью от 20 до 70 га в населенных пунктах возле Десны: Погребы, Зазимье, Рожны, Пуховка, Литки. Обуховский район выделил под коттеджный бизнес небольшие площадки на окраине города и участок порядка 100 га вдоль Днепровской дамбы в районе поселка Козин. Бориспольский регион намерен развивать коттеджное строительство возле Днепра (тут "обнаружено" 200 га земли в районе сел Гнидин и Вишеньки). Киево-Святошинский район нашел свободные участки в зонах трасс Киев — Житомир и Киев — Одесса. Правда, нежданно-негаданно выявленные территории — в основном паи, на которых можно заниматься только сельским хозяйством. Так что за право на них строить еще предстоит побороться, зато уже точно известно, что через год-полтора будут введены в эксплуатацию еще 10 проектов, которые сейчас реализуются в Киеве и области.

МНЕНИЕ.

ЭДУАРД ЛЕЩЕНКО. Заместитель главного архитектора Киева

— Я полагаю, что в Киеве не должны развивать этот вид строительства. Те территории, которые застроены индивидуальной усадебной застройкой, видимо, на какое-то время должны остаться, а судьба их лежит за проектным сроком. Новой же коттеджной застройки Генеральным планом Киева в принципе не предусмотрено. Есть выборочное строительство за счет уплотнения, но, считаю, это не системная тенденция, а лишь отдельные случаи. Я сторонник застройки столицы страны мощными градостроительными комплексами, потому что земли у нас мало, расползаться мы не можем, и, конечно, крупные комплексы — это столичное качество жизни. Коттеджное строительство должно развиваться коттеджными поселками за чертой города. Это более правильный подход. Областные администрации видят ряд территорий, которые можно освоить таким образом. У Киева же для этого нет земли. Причем такая проблема остро стоит во всех мегаполисах. Все города должны развиваться в виде индустриального строительства.

МНЕНИЕ.

СЕРГЕЙ БАБУШКИН. Архитектор, руководитель проектной мастерской "Архитектурный союз"

— Мои коллеги работают в сегменте коттеджного строительства очень продуктивно. Думаю, что коттеджные городки в дальнейшем будут появляться в районе Конче-Заспы, Днепра. И, по моим прогнозам, произойдет это достаточно скоро. Что касается коттеджного строительства в черте Киева, то, на мой взгляд, его не надо развивать. У нас его и так достаточно, я имею в виду малоэтажные частные здания. Город должен быть более плотным. У нас есть места для коттеджей: их нужно строить за городом. Весь мир так делает. А в вопросе рисков каждая территория должна рассматриваться отдельно. Важно, чтобы специалисты высказали свои мнения, заказчик проанализировал их и прислушался. Ну и, конечно, важно обращаться к правильным проектировщикам.

    Реклама на dsnews.ua