ПОГОНный МЕТР
Когда-то в киевском доме по адресу ул. Артема, 24 располагалась редакция газеты "Народная армия". Уже семь лет прошло с тех пор, как коллектив газеты перебрался в другое место, но владелец у здания по вышеупомянутому адресу так и не появился. Земельный участок под застройку передан строительной компании "Горстройинвест", но она не может приступить к застройке из-за отсутствия акта землеотвода, хотя в проект уже инвестировано около 2 млн грн. В частном разговоре строители озвучивают другую причину: отсутствие неформальной договоренности с руководством Минобороны.
Стараясь следовать громко декларируемой в последнее время "открытости и прозрачности", Министерство обороны не покладая рук продолжает реформировать военную отрасль. В ближайших планах реформаторов — отчуждение излишних фондов и земель Минобороны. До недавнего времени реализацией избыточного военного имущества, которое освобождалось по мере сокращения военных частей, занимались сразу несколько департаментов в составе МО, а также межведомственная структура, реализующая военные городки в местах наибольшего социального напряжения, — Национальный координационный центр (НКЦ). В 2005 г. Указом Президента НКЦ был ликвидирован, и в данный же момент идет передача функций, разбросанных по разным департаментам МО, одному, недавно созданному департаменту излишних фондов и земель Минобороны.
Выяснить сегодняшние пути и схемы реализации Министерством обороны своей недвижимости напрямую у новосозданного департамента "ВД" не удалось. "Приходите через месяц, — радушно пригласил нас не пожелавший представиться заместитель директора департамента. — На данный же момент военное имущество практически не отчуждается, мы только заканчиваем обрабатывать договоры, которые были составлены в конце прошлого года и в начале текущего".
Предоставив военному ведомству реорганизовываться дальше, мы нашли компетентного человека, имеющего отношение как к военным, так и к строительству, который согласился конфиденциально поведать нам о том, каким образом Минобороны реализует сегодня недвижимое имущество.
Схема реализации недвижимости МО довольно проста. Сначала министерство должно сформировать список объектов, подлежащих реализации. Перечень этот согласовывается с министерствами экономики и финансов, регистрируется в Минюсте, а затем уже идет на рассмотрение в Кабинет Министров. Последний, в свою очередь, утверждает этот список, после чего объекты можно продавать. До 2005 г. количество предлагаемых к отчуждению объектов постоянно росло (см. бокс), а общая стоимость таких объектов за последние пять лет составила свыше 250 млн грн.
Но несмотря на столь внушительные цифры, реализованных Минобороны объектов гораздо больше, чем это предлагается в списках, особенно, если речь шла об имуществе в столице.
Начальным звеном в цепочке реализации стоят структурные подразделения Минобороны, ранее их было четыре, теперь вместо них создается одно. Департамент излишних фондов и земель Минобороны должен определять непосредственного реализатора недвижимости, компанию-посредника. Всего таких компаний было 30, но реально Минобороны работало лишь с восемью из них. Сейчас МО, опять-таки, в целях повышения прозрачности и открытости, отказывается от собственных посреднических структур ("Укроборонлiзинг", "Укроборонпостачальник") в пользу как бы независимых, но в то же время давно "прикормленных" компаний, в частности, таких дочерних предприятий, как "Укрспецэкспорт", "Прогресс" и "Укринмаш". "Минобороны только определяет исполнителя, который будет реализовывать недвижимое имущество, — сообщил экс-заместитель министра обороны Вячеслав Кредисов. — Далее они все делают сами: дают официальное объявление, работают с Фондом Госимущества, который, в частности, определяет начальную цену объекта, и, в конце концов, реализуют имущество на конкурсах и аукционах".
Вполне логично, что при определении победителя торгов посреднические структуры МО склоняются к кандидатурам своих, заранее определенных инвесторов. Последним же и самим выгодно договариваться с Минобороны, поскольку победа в конкурсе — далеко не главное. Основная проблема заключается в получении акта землеотвода на участок, на котором запланировано строительство. Реализовывать на аукционах землю под своими объектами МО не может, поскольку не имеет актов, подтверждающих право собственности министерства на землю. Участки, на которых сегодня расположены казармы и прочие военные объекты, были переданы МО решениями местных властей в 1940-1970 гг. Соответственно, по закону все эти участки до сих пор остаются в коммунальной или государственной собственности, и акты землеотвода на них может выписывать лишь собственник.
Естественно, что инвестору "со стороны", которому случайно повезло выиграть конкурс, было достаточно сложно прорваться сквозь коррупционную завесу, плотно окутавшую Киевсовет и Киевскую горадминистрацию предыдущих составов. В то же время Минобороны, плотно "сработавшись" с киевскими властями, могло оказать серьезную помощь в получении земельного участка в собственность инвестора. Как правило, инвестор брал у МО письмо, в котором министр обороны просил киевского мэра содействовать в предоставлении земельного участка на период строительства, к примеру, на пять лет. После того, как сверху приходило "добро", инвестор начинал оформлять земельное дело, т.е. собирать более сотни различных справок и документов. Длился этот этап, как правило, от полугода до двух лет и стоил инвестору около 40-60 тыс. грн. Затем собранное земельное дело выносилось на рассмотрение в Киевсовет, и в случае положительного решения можно было получать акт землеотвода. Естественно, "своим" инвесторам МО по мере сил помогало в этом процессе, тогда как чужаков могли до бесконечности тормозить на каждом этапе.
Высокая рентабельность строительной отрасли Киева вносит дополнительные нюансы в схему реализации киевских объектов, находящихся в ведении Минобороны. Борьба строительных компаний за свободные участки под застройку в столице сделала земли военных городков особо лакомым куском. Казалось бы, для Минобороны это выгодно, ведь за реализованные объекты оно получает от инвестора оговоренный процент квартир для военнослужащих.
Вот только военных объектов в Киеве не так много, что существенно ограничивает МО в действиях. Впрочем, Минобороны нашло выход из этой ситуации, решив, что некоторые объекты вполне можно продавать по нескольку раз. Разборки с инвесторами, ведущими строительство на объектах, ранее реализованных Минобороны, стали уже традицией, сопровождающей каждую смену руководства министерства. Причин тому несколько: ограниченное количество военных городков, расположенных в привлекательных для застройщиков местах, частая смена "рулевых" Минобороны и неискоренимое желание последних отхватить свой кусок пирога от заманчивого рынка недвижимости.
Приходы последних министров обороны на свои должности — как Евгения Марчука, так и ныне действующего Анатолия Гриценко — неизменно сопровождались судебными процессами против застройщиков, заключивших договоры с Минобороны. Инвесторам, не сумевшим договориться с новой властью, не позавидуешь. Так, к примеру, участок в Киеве по улице Подвысоцкого, 4, который, согласно договору между МО, подписанному теперь уже экс-министром Александром Кузьмуком и компанией "Киевгорстрой", был обменян на 1200 квартир для военнослужащих, новый министр Евгений Марчук с помощью суда отобрал у прежнего инвестора и передал компании "Юго-Запад-трансстрой" за 135 млн грн. Если кто на смене инвестора и выиграл, то уж явно не военные, стоящие в очереди на получение жилья. За 135 млн грн. 1200 квартир не купишь — при средней площади квартиры в 65 кв. м на указанную сумму можно приобрести лишь около 450 киевских квартир.
Более свежий пример — тяжба нового руководства Минобороны относительно изъятия у инвесторов участков по ул. Артема, 24 и ул. Леси Украинки, 25. Собственно, одним из первых дел, свершенных на новом посту министром обороны Анатолием Гриценко, стало письмо тогдашнему Главе Киевской горадминистрации Александру Омельченко с просьбой приостановить оформление земельных участков 36 компаниям, заключившим договоры на паевое участие в строительстве жилищ для военнослужащих и членов их семей. В письме министр сообщал о своих подозрениях относительно нарушений при оформлении этих договоров действующего законодательства, убив, таким образом, двух зайцев: доказав обществу пресловутую прозрачность нового состава МО и создав себе повод со временем поменять старых инвесторов на новых, "своих".
Схема смены инвесторов на участках бывших военных городков довольно проста: приказом министра обороны застройщикам предписывается заключить новый договор о паевом участии в строительстве с Минобороны, в котором прописываются условия, отличные от первоначальных. Согласно Указу Президента №240/93 от 1.07.1993г. "Об инвестировании строительства и приобретении жилья для военнослужащих Вооруженных Сил Украины и членов их семей", Минобороны может заключать с инвесторами договоры о паевом участии в строительстве, по которым инвестор ведет строительство на собственные деньги и обязуется передать Минобороны определенный процент построенных квартир. Долю жилья, передаваемую при этом инвестору, в отдельных случаях разрешается увеличивать до 50%, тогда как обычно этот показатель должен составлять 20-30%.
Минобороны свою долю скромно уменьшает, прописывая в договорах с инвесторами показатель в 6-25% квартир, чтобы в случае чего была возможность увеличить эту цифру. Неугодных инвесторов можно изгнать, просто прописав в условиях новых договоров завышенную долю квартир, предназначенных для Минобороны. Учитывая то, что при строительстве нового жилья в столице застройщики обязаны делать отчисления (деньгами и квартирами) в городской бюджет (на социальное жилье, развитие инфраструктуры, эксплуатацию и т.д.) — до 25%, с увеличением доли квартир для МО инвестору становится экономически невыгодно строить дом. Выход из ситуации один: "договориться" с новой верхушкой МО деньгами, убедив ее, таким образом, оставить прежние условия. С теми же, кто договариваться не желает, договоры можно расторгнуть через суд по причине несоблюдения инвесторами новых условий.
За последнее время в Киеве уже прошло три этапа перераспределения участков Минобороны. Первые два связаны с приходами министров Марчука и Гриценко, третий же начался с недавнего увольнения с должности замминистра Вячеслава Кредисова, который в своей отставке прямо обвинил бизнес-структуры, связанные с Министерством обороны. С уходом главного "завхоза" Минобороны, который, по сути, распределял до недавнего времени недвижимость министерства, неугодными застройщиками начали заниматься структуры МО, непосредственно заключающие договоры с инвесторами: ГП "Управление капитального строительства и инвестиций", ГП "Монтажник-Украина", Центральное специализированное строительное управление и Управление капитального строительства МО Украины. Кстати, с легкой руки начальника последней структуры Дмитрия Исаенко, компании, приближенные к бывшему киевскому мэру Александру Омельченко, в свое время за копейки выкупили лучшие участки, принадлежавшие Минобороны: киевскую комендатуру, военное издательство "Варта", дом приемов официальных делегаций МО вместе с прилегающими 65 га земли в Святошинском районе, а также земли по ул. Подвысоцкого (18 га).
В 2005 г. бардаком, царящим в сфере обеспечения военнослужащих квартирами, заинтересовалось правительство, и выводы Счетной палаты за 2003-2004 гг. лишь подтвердили плачевную ситуацию. Согласно заключению Счетной палаты, Минобороны получило 7 875 квартир, уменьшив при этом очередь только на 3 316 человек. Всего же за 2003-2004 гг. Счетной палатой было замечено бюджетных нарушений на сумму 330,6 млн грн., из которых 53,4 млн грн. — не поступившая в бюджет стоимость квартир, полученных МО в обмен на недвижимость и по договорам совместной застройки.
С тех пор ситуация мало изменилась. Так в 2005 г. из общего фонда бюджета на приобретение квартир для военнослужащих было выделено 350,7 млн грн. Еще 271,8 млн грн. Минобороны предписывалось заработать самостоятельно за счет привлечения инвесторов и заключения с ними договоров на паевое участие в строительстве. Квартирная очередь за 2005 г., согласно отчету, поданному Минобороны в Верховную Раду, уменьшилась на 6 002 квартиры из запланированных 6 425 (киевская — на 196 из запланированных 1049, причем 91 квартира была выделена в Киевской области), в то время как всего в Вооруженных силах в очереди на получение жилья стоят более 45 тыс. человек (в Киеве — около 7 тыс.), многие из которых ждут заветную квартиру по 10 и более лет.
В 2006 г., согласно громким заявлениям руководства Минобороны, квартирную очередь решено сократить на 7,5 тыс. квартир. Из бюджета на эти цели выделено 350,7 млн грн. из общего фонда (деньгами) и еще 921,082 млн грн. — из специального фонда, наполняемого за счет средств от реализации военных городков. Но на данный момент военнослужащие столицы получили только 41 квартиру в Обухове. Столь медленные темпы сокращения очереди, по меньшей мере, странны, так как реализация земель под военными городками проводится весьма интенсивно — в 2006 г. МО запланировало реализовать 420 военных городков, в то время как в 2005-м было реализовано 135.
Причин сложившейся ситуации несколько: во-первых, отсутствие законодательства, которое четко регламентировало бы порядок отчуждения имущества Минобороны. Отсюда вытекает вторая причина: не созданы условия для прозрачной и оперативной передачи земли под объектами МО в собственность инвестору. В-третьих, весьма сомнительно намерение МО осуществлять управление своей недвижимостью лично, без участия сторонних структур. "Основная проблема МО в том, что оно пытается оставить внутри своего ведомства слишком много вопросов экономического характера, — говорит Олег Павленко, заместитель главы бывшего Национального координационного центра. — Год назад НКЦ был ликвидирован. Насколько я знаю, сейчас реализацией нерентабельных военных городков никто не занимается, и вряд ли Минобороны сможет теперь самостоятельно решать вопросы, связанные со снижением социальной напряженности в провинциальных военных городках, где нет промышленности и необходимой инфраструктуры, а бывшие военные в попытке занять себя хоть чем-то сбиваются в криминальные банды либо попросту деградируют".
