На пороге новых правил
Развитие ипотечного рынка в апреле тормозило сразу несколько факторов, многие из которых уже известны участникам рынка. На первое место специалисты ставят нормативные проблемы. "С 14 января 2006 г. застройщикам запрещено заключать инвестиционные договоры на строительство жилых домов, финансировать строительство было позволено с помощью выпуска целевых облигаций или фондов финансирования строительства (ФФС). То, что не все застройщики и банки до сих пор успели обзавестись ФФС или создать облигационную схему, сократило темпы развития ипотеки на рынке первичной недвижимости", — рассказала Татьяна Коннорова, начальник отдела розничного кредитования ОАО "Укрэксимбанк". Масла в огонь подлили и чиновники. Недавно была приостановлена деятельность Фонда содействия молодежному жилищному строительству по заключению договоров о возмещении процентной ставки по кредитам на покупку жилья для молодых семей. Как известно, Фонд готовит свои предложения по изменению механизма компенсации процентной ставки и критериев для заемщиков, которым может быть предоставлена такая компенсация.
Впрочем, рынок развивался, и даже при не очень солидном спросе на жилье строители находили возможности для повышения цен на недвижимость. "Стоимость жилья на первичном рынке в апреле по сравнению с мартом увеличилась в среднем на 1,5%. Так, стоимость однокомнатных квартир увеличилась в среднем на 1,7%, двухкомнатных — на 1,6%, а трехкомнатных — на 1,1%. При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах увеличилась на 2,4%, в двухкомнатных — на 0,5%, а трехкомнатных — на 2,3%", — сообщила Алла Куценко, ведущий аналитик СИК "Київ Житло-Інвест". Специалисты полагают, что в ближайшее время цены на квартиры будут продолжать расти, хотя и не так активно, как это было год назад — на 1-1,5% в месяц. А потому недвижимость будет оставаться интересным инструментом для вложений.
Банки в последнее время неохотно шли на пересмотр действующих условий кредитования. Единственное ноу-хау, которое более-менее активно в последнее время внедряют финансисты, — это плавающая ставка. Клиентам предлагают заключать ипотечные договоры не с фиксированной ставкой по кредиту, а с переменной. Как правило, ее привязывают к лондонскому ценовому индексу libor (исходя из его значения, определяется цена кредитов в Европе). Правда, большинство экспертов сегодня не советуют работать с банками по подобной технологии, клиенты от нее только теряют. Поскольку на протяжении последних полутора-двух лет libor неуклонно растет — с 1,8% до 3,4%. Банкиры не сомневаются, что в ближайшие несколько лет он будет продолжать прибавлять в весе. Привязывая стоимость своего кредита к нему, заемщики обрекают себя на беспрестанное удорожание ипотечных кредитов — по меньшей мере, на 0,8-1% на протяжении каждого следующего года.
Изменения других условий ипотечного кредитования финансисты прогнозируют не ранее середины лета. В украинских банках хотят дождаться появления эпохального постановления Нацбанка, вводящего ограничения на валютное кредитование населения. Исходя из новых правил, будут перекраиваться и ипотечные программы финучреждений. А потому, в случае если вы планируете покупку жилья в кредит, стоит это реализовать как можно скорее — специалисты полагают, что после выхода в свет нового документа НБУ банки будут лишь ужесточать процедуры оформления ипотечных кредитов. Прежде всего, эти изменения могут коснуться размера процентных ставок, которые наверняка начнут увеличиваться.
АНТОН РОМАНЧУК. Директор департамента розничного бизнеса АППБ "Аваль"
— Мы наблюдаем постоянный рост спроса на ипотечные кредиты. Полагаю, эта тенденция сохранится и в дальнейшем. В зависимости от региона средний размер ипотечного кредита в нашем банке составляет от $30 до $60 тыс. Большая часть портфеля ипотечных кредитов сегодня — это займы на срок до 10 лет. Кредиты на 20 лет мы начали предоставлять заемщикам относительно недавно, и, исходя из спроса на них, можно предположить, что в перспективе потребность в более долгосрочных ресурсах будет расти. Как правило, ипотечные кредиты сегодня предпочитают брать в иностранной валюте, поскольку они дешевле гривневых. Учитывая, что впереди лето, темпы выдачи кредитов на покупку недвижимости сократятся у всех участников рынка.
АНДРЕЙ ФИЛИМОНОВ. Финансовый аналитик
— Полагаю, что нынешнее подорожание недвижимости, которое фиксируется сейчас застройщиками, в ближайшее время начнет снова подстегивать спрос. Почуяв очередной ценовой виток, население снова (как это уже было летом 2005 г.) начнет активно кредитоваться под покупку жилья. По мере оживления рынка активизируются и сами банки. Те станут предлагать своим клиентам новые условия кредитования, которые в последнее время все реже меняются финучреждениями. Рынок снова будет развиваться по кругу: чем больше кредитов будет оформляться на покупку квартир, тем активнее будут расти на них цены. А чем быстрее будут расти цены, тем больше квартир будет покупаться. Первые предпосылки к ценовым движениям были зафиксированы еще в прошлом месяце.
