КВАРТИРНЫЙ АНТИКВАРИАТ
Впрочем, вопросы реституции, по заверениям чиновников и существующему ныне законодательству, пока касаются только культурных ценностей. Но ведь Украина стремится в ЕС, а там, судя по опыту некоторых стран бывшего соцлагеря, к возврату бывшим владельцам их собственности относятся более чем серьезно. Сегодня же счастливого обладателя элитного жилья с лепниной, огромными потолками, метровыми несущими стенами в историческом центре мегаполиса могут поджидать, самое малое, проблемы с "убитой" сантехникой. Если же старинный дом не подвергался капремонту со времен возведения, то возможен и крайний вариант внезапного разрушения жилья, как это произошло в 2003 г. в центре Киева на Большой Васильковской в четырехэтажном доме постройки 1917 г. Впрочем, хочется надеяться, что подобные ЧП все же подвигают соответствующие структуры к соответствующим выводам и безопасность старинного жилья сегодня все-таки не в первой десятке рисков при покупке подобных площадей. А главной головной болью покупателей остается проблема выбора. Ибо при существующей хаотичной классификации жилья иногда трудно разобраться, во что вкладываем средства: во времянку с трухлявыми перекрытиями и перспективой оказаться на улице из-за рухнувшего камина (последний раз дымившего при декабристах) или все-таки в перспективное элитное жилье, которое с "возрастом", как хороший коньяк, будет только дорожать.
Что строили в Одессе бельгийцы
По словам риелторов, пик активных покупок "старинной недвижимости" (термин "народный", специалисты предпочитают иные) пришелся на начало 1990-х. Именно тогда стали постепенно расселяться из многочисленных коммуналок в отдельные квартиры жильцы, прижившиеся в советское время в огромных старинных квартирах (из-за нехватки жилья в бывших "буржуйских" апартаментах с черными ходами, комнатами для прислуги и прочими излишествами проживали иногда до десятка семей). Сегодня рынок стабилизировался, покупатели стали намного лучше разбираться в тонкостях приобретений, чтобы в итоге пытаться понять, чем все же одна старинная недвижимость отличается от другой и, вообще, что это за недвижимость.
Кстати, у самих продавцов четкой терминологии нет. Многие агентства не выделяют старинную недвижимость в отдельный подвид, пользуясь терминологией "пяти видов жилья": социальное, эконом-класс, бизнес-класс, премиум-класс и де-люкс.
Директор агентства недвижимости "Апартамент" Александр Андреев вообще уверен, что рынка старинного жилья у нас… нет: "Дело в том, что жилье — это все-таки что-то унитарное. Даже если это элитные квартиры с повышенной комфортностью. А старинные постройки — некая эксклюзивная собственность, не имеющая аналогов, цена которой может зашкалить за $10 млн". Другие эксперты называют старые дома "дореволюционной застройкой" (имеется в виду Октябрьский переворот 1917 г.), третьи признают, что и "постреволюционные" здания тоже являются своеобразной "современной стариной". По некоторым классификациям, например, в Киеве около 4% домов, построенных до 1917 г. Это здания от 1 до 8 этажей, выстроенные из кирпича с высотой потолков от 3,5 до 4,5 м, площадью квартир от 35-45 кв. м (однокомнатные) до 65-112 кв. м (трехкомнатные). Построены они все по индивидуальным архитектурным проектам, ведь массовой застройки тогда не существовало, поэтому каждый дом неповторим, многие являются памятниками истории или архитектуры. По мнению специалистов, это вполне конкурентоспособное элитное жилье, конечно, при условии серьезной реконструкции: капремонта и полного оснащения всеми современными удобствами.
К "современной старине" относят так называемые "сталинки" — дома, построенные период с 1920-х по 1950-е (в столице их около 7%). Построены тоже из кирпича, высота потолков 3-4 м, метраж — 29-40 кв. м —однокомнатные, 47-64 кв. м —двухкомнатные, 60-85 кв. м — трехкомнатные квартиры. Это тоже дорогой сегмент жилья, несмотря на простоту и небогатый декор. Однако качество постройки, кирпичная кладка, высокие потолки, хорошие метражи и достаточно "центральное" месторасположение привлекают покупателей внушительностью, вызывают ощущение надежности — при товарище Сталине строить плохо было опасно. Даже к "родной" сантехнике зачастую до сих пор особых претензий нет.
При этом в каждом городе, возраст которого превышает хотя бы столетие, можно отыскать какие-то свои, местные классификации, которыми иногда беззастенчиво пользуются оборотистые агентства по недвижимости, уверяя покупателей в несомненной "старинности", надежности и престижности того или иного объекта. Например, в Одессе в свое время журналисты провели целое расследование по поводу невесть откуда взявшегося термина "бельгийка" — так назвали одесские риелторы роскошные дома с изысканными украшениями, якобы построенные бельгийцами в конце ХIХ ст. Как выяснилось, бельгийцы в самом деле строили в Одессе, но не дома, а трамвайные пути. А "бельгийки", цены на квартиры в которых были соответствующими "европейскому происхождению", на самом деле строили талантливые отечественные архитекторы.
Зри в перекрытие!
Требования к элитному старинному жилью практически такие же, как и к элитной новостройке: суперсовременная начинка и неземная красота из окна. Можно купить не квартиру, а целый особняк. В период пика продаж в начале 1990-х, по словам риелторов, "старина" даже при отсутствии капремонта стоила дороже, чем современная квартира в центре — первая "уходила" за $800-1000 за кв. м, "антиквариат" — за $1,5-2 тыс. "Сегодня покупать жилье в доме, в котором не было реконструкции или капремонта, нецелесообразно, — считает Илья Родионов, директор ДП "РЕД Консалтинг". — Такое жилье уже не котируется. Потребитель хочет дом с определенными характеристиками. Также оценивает непосредственное окружение. Ведь если дом находится в неудовлетворительном состоянии, это значит, что там живет какой-то неопределенный контингент и там может быть небезопасно, например, существует повышенная пожароопасность и другие риски".
Поэтому покупать жилье, в котором не сделана реконструкция, не проведены современные коммуникации, очень рискованно. Еще и потому, что при таком подходе нет никаких гарантий, что эту недвижимость спустя какое-то время не сочтут и вовсе мешающей прогрессу и снесут. Если же старинные здания реконструируют, то кардинально, надстраивая этажи, достраивая паркинги и т.п., но при этом, естественно, сохраняя ярко выраженные исторические, культурные, архитектурные черты, существенно влияющие на цену. Даже если проводится реконструкция одноэтажки, то, как правило, здание надстраивается.
"При реконструкции или кап-ремонте старинных зданий обязательно должны быть проложены железобетонные перекрытия вместо деревянных, — предупреждает Людмила Стригуль, генеральный директор агентства по недвижимости "Ковчег-7". — Если приобретена недвижимость со старыми перекрытиями, то надо знать: и практика, и наше законодательство выстроены так, что любой дом с деревянными перекрытиями власть может забрать под капремонт".
Александр Андреев говорит, что при покупке "старины" тоже прежде всего нужно "смотреть в перекрытия", однако считает, что это хитрый вопрос. Ведь если даже в ХIХ в. дерево было выбрано, положено и обработано правильно, то и сейчас оно может служить. А вот покупать дом "со статусом" он нам не советовал. Дело в том, что охраняемые законом памятники архитектуры или дома, в которых жили знаменитости, намного облегчат кошелек. Притом, что в таких домах ничего нельзя будет перестраивать. Наоборот, даже косметический ремонт нужно будет согласовывать с архитектурным надзором. Поэтому игра не стоит свеч.
Если с реконструкцией все в порядке, то нужно просмотреть наличие других примет элитного жилья. А это не только "центр" или "окраина", а и удобная транспортная развязка, близкий паркинг для машин и парк для прогулок, вид из окна, архитектура, площадь квартир и их количество в доме, высота потолков, теплые полы, тепло- и звукоизоляция, возможность свободной планировки, наличие охраны.
При выборе района надо быть особенно осторожным и не верить, если вам предлагают старинное элитное жилье где-нибудь на киевской Борщаговке: в спальных районах его не может быть по определению.
Почем Ласточкино гнездо
По словам риелторов, в прошлом году в октябре рынок (некоторые говорят "точечный спрос") дореволюционной недвижимости было заморозился — предновогодние праздники, Рождество, потом выборы… Сейчас он вновь "дышит". Причем, растет интерес к южной старине, особенно в Одесской области, Крыму. Правда, Ласточкино гнездо еще никто не захотел обжить, но другие здания достаточно актуальны. А вот ожидания риелторов, предполагавших, что 180 новых депутатов вновь избранной Верховной Рады, нуждающихся в жилье в столице, активизируют спрос на недвижимость в центре Киева, пока не оправдались. Возможно, представителей регионов интересуют новостройки, а не вторичное жилье, даже элитное. А может, оно им пока не по карману: сегодня в среднем "старина" продается по цене от $5 тыс. за кв. м. В "скромных" районах можно купить за $3 тыс. кв. м, а в центре — от $5 тыс. до $15 тыс. за "квадрат". И эти цены — не предел. Поговаривают, Президент Украины уже не против приватизации прекрасных средневековых замков Украины, которые приходят в упадок из-за отсутствия у государства средств на их содержание. Мы поинтересовались у риелторов, обращались ли к ним покупатели по этому поводу. Пока нет, однако агентства готовы работать и на этом фронте. Было бы урегулировано законодательство.
МНЕНИЕ.
ЭЛЬВИРА ХАРА. Коммерческий директор агентства недвижимости Vega Realty
— Купить дореволюционное или, как еще говорят, "царское" жилье (построенное до 1900-х) сегодня несложно. Если покупается не памятник архитектуры и истории, то никакого специального запроса не нужно. Если же это здание охраняется законом, то у его продавца должен быть охранный договор, выданный главным управлением культурного наследия при горгосадминистрации. В нем прописаны все правила пользования зданием. О том, какие делались в нем ремонты и реконструкции, подскажет ЖЭК. Хотя, если была проведена капитальная реконструкция, то она видна невооруженным глазом. Вообще это востребованное жилье. Поскольку находится в исторических центрах, его покупают с удовольствием, цены на него все время растут, хотя с самого начала оно было недешевым. Наша фирма плотно работает с жилищным фондом "жесткого центра" Киева — то есть с "царскими" квартирами в районе Крещатика (ул. Прорезная, Трехсвятительская, Музейный пер.). Здесь с 2004 г. цены выросли вдвое и сегодня иногда доходят до $6-7 тыс. за кв. м.
МНЕНИЕ.
СВЕТЛАНА НОВАК. Ведущий специалист риелторской компании Sun Realty Group
— Мы занимаемся продажей элитного жилья на побережье Испании. Увы, старинных построек здесь осталось крайне мало после разрушительного землетрясения в начале ХХ в. В Испании предпочитают элитное жилье строить, ежегодно тут возводится 600 тысяч "жилищных единиц" — домов и квартир, и ежегодно жилье стабильно дорожает на 10-15%, поэтому приобретать "метры за границей" стоит сразу, как только вы решили это сделать. Выгодно в любом случае. Элитная недвижимость на испанском побережье в 100-150 м от воды стоит EUR4-5 тыс. за кв. м. Риски на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынках равны нулю.
