Разморозить стройку

Уже в конце года ожидается череда банкротств мелких строительных компаний. Инвесторы недостроенных домов окажутся перед выбором: ждать помощи от муниципалитетов либо доплачивать деньги из собственного кармана.

Как прогнозировала "ВД" год назад (см. "Глухой номер", "ВД" №31, 2007 г.), падение продаж квартир на первичном рынке и массовые отказы банков по выдаче кредитов аукнулись остановкой или дальнейшим замедлением работ на большинстве стройплощадок страны. Основной удар пришелся на инвесторов новостроек в пригородах крупных городов, строительный рынок которых оккупировали мелкие застройщики. Положительное в этой ситуации лишь то, что, по оценкам независимых наблюдателей, нынешнее замораживание стройплощадок — результат финансовых просчетов застройщиков, а не спланированные заранее аферы с целью надуть покупателей. В подтверждение выдвигается тот аргумент, что двойные продажи квартир (характерный почерк мошенников) в замерших в этом году новостройках единичны. По прогнозам экспертам, часть застройщиков сможет решить финансовые проблемы в середине-конце следующего года, однако 5-10% небольших игроков обречены на банкротство. Как быть инвесторам, отдавшим им деньги, выясняла "ВД".

Наказывать или спасаться?

Киевляне Оксана и Алексей Супру­ненко, год назад предъявившие иск к ООО "УКОинвестСтрой" с требованием выплатить пеню в связи с затягиванием сроков строительства их дома, лишь недавно добились положительного решения: "Мы выиграли дело со второй попытки (суд первой инстанции нам отказал). Уже подали документы в исполнительную службу и ждем выплаты причитающейся нам суммы". Правда, они даже не представляют, сколько придется ждать этих денег и получат ли они их вообще. Успокаивает лишь то, что работы по возведению их дома медленно, но все же продвигаются. "Значит, деньги у застройщика есть", — не теряет надежды Оксана Супруненко.

В случае же если стройка замирает более чем на три месяца, стремление "наказать" пеней или штрафом остановивших работу застройщиков, по мнению сведущих людей, — не самый рациональный выход из ситуации. В данном случае не то что требование уплаты неустойки, но даже возвращение вложенных в квартиру средств может оказаться делом малоперспективным. "Если строительство остановлено из-за отсутствия финансирования, это означает, что деньги, собранные у инвесторов, были использованы нерационально, разворованы или же при составлении бизнес-плана и определении цены были допущены грубые просчеты, — комментирует один из юристов, специализирующихся на решении строительных споров. — В таком случае нужно исходить из того, что у компании-застройщика денег нет, и требовать у нее возврата инвестированных сумм, в т.ч. через суд, бесполезно. То же самое касается выплаты неустойки. Как правило, застройщики созданы в форме ООО, т.е. учредители не несут ответственности по обязательствам общества".

Оказаться в ситуации, когда и заселяться некуда, и наказывать некого, рискуют все больше инвесторов новостроек. "Все компании, которые берут на себя функции комплексного застройщика, не имея для этого ни нормальной финансовой базы, ни производственной, безусловно, обанкротятся, — уверен Анатолий Денисенко, президент ИСК "Авантаж" (Харьков). — Думаю, что в Харькове, как и по всей Украине, первые банкротства мелких строительных компаний из-за финансовых проблем произойдут уже в конце этого года". Все силы инвесторов в данном случае должны быть брошены на завершение остановленного строительства.

За счет "виноватого"

Найти "благодетеля", который за свой счет достроит замороженные дома, — задача не из легких. "Крупные строительные компании, скорее всего, не будут брать на себя обязательства, не выполненные мелкими организациями, т.к. им это невыгодно, — считает г-н Денисенко. — Такие сделки могут быть осуществлены разве что в том случае, когда еще на ранней стадии возникновения проблем с финансированием мелкая компания проанализирует ситуацию и решит продать свой проект более крупной. Но проблема в том, что адекватно посчитать стоимость строительства могут немногие — есть очень много затрат, которые непрофессионалы "не видят". На стадии же дефолта компании замена застройщика и завершение строительства вряд ли возможны".

Впрочем, если банкротство компании — не заранее спланированная афера, надежда возобновить строительство без дополнительного участия собственными деньгами у инвесторов все-таки есть. Юрий Биденко, профинансировавший покупку квартиры в одной из столичных новостроек, работы по возведению которой остановились еще в 2006 г., уверен, что шансы завершить его и другие замороженные недострои компании "Киеввысотстрой", признанной банкротом, достаточно велики: "В наших домах порядка 20-30% непроданной жилплощади. По подсчетам банка, участвовавшего в финансировании застройщика, этого уже достаточно, чтобы закончить работы. Плюс у застройщика в собственности имеется земля. За счет этих активов можно достроить наши дома". По его словам, инвесторы остановленных строек не намерены доплачивать за то, чтобы разморозить свое строительство. "Нам уже удалось подписать меморандум с ликвидаторами "Киев­высотстроя" о том, что строительство замороженных домов возобновится, но с инвесторов не будут требовать дополнительных денег", — объясняет свой оптимизм Юрий Биденко.

Найти замену застройщику без дополнительных финансовых вливаний со своей стороны удастся лишь тем, кто сможет предложить альтернативное финансирование (ситуации, когда у обанкротившейся компании остается непроданное имущество, очень редки). "Чтобы заменить застройщика, нужно предложить выгодные условия. В лучшем случае застройщик "бесплатно" придет на стройку, если остался достаточный объем непроданных квартир, за счет реализации которых по рыночным ценам можно завершить объект. Например, если дом построен наполовину и в нем не проданы хотя бы 30% квартир, — считает Александр Субботин, партнер юридической компании "Тарасов и Партнеры". — Другой вариант — добиться от местных властей бесплатного выделения земельного участка для нового застройщика, который бы взамен взял на себя обязательства завершить начатое строительство".

Разом нас багато…

Если же подобными "приманками" по­страдавшие покупатели похвастать не могут, для завершения замороженного строительства, скорее всего, им придется изыскивать собственные финансовые ресурсы. "Если инвесторы понимают, что со строительной компании взять нечего, и большая часть из них готова участвовать дополнительными деньгами для достраивания дома, им нужно объединиться, например, в жилищно-строительный кооператив, который и выступит заказчиком завершения строительства проблемного объекта, наймет генподрядчика и будет контролировать весь ход оставшихся работ, — советует Александр Субботин. — Т.е. уже сами инвесторы будут полностью контролировать процесс финансирования и строительства. В качестве паев в ЖСК нужно внести свои имущественные права, предусмотренные договорами с обанкротившимся застройщиком (ФФС, КУА). В члены ЖСК можно и нужно принимать даже тех, кто не готов доплачивать дополнительные взносы. Им кооператив обязуется вернуть деньги, вложенные в строительство по договору, а их квартиры он сможет продать по рыночной цене".

Однако от плотного общения с городскими чиновниками пострадавшим инвесторам все равно не уйти. "Кооператив должен переоформить на себя все разрешения на строительство, проектную документацию. Эта процедура сложная, поэтому однозначно необходимо искать общий язык с местной властью и просить у нее помощи. Как правило, если эта помощь не касается финансирования из местного бюджета, а предполагает только поддержку в переоформлении документации, власти на местах готовы ее оказывать", — считает г-н Суббо­тин.

Кстати, объединяться в ЖСК эксперты советуют даже тем, кто осуществлял финансирование проблемной стройки через ФФС, ведь если застройщик умудрился растратить деньги инвесторов, не закончив стройку, то вина за это лежит и на "уполномоченном контролере" — управляющем фонда.  

МНЕНИЕ. АЛЕКСЕЙ КОЗЫРЕВ . Директор казначейства ОАО "КБ "Хрещатик"

— По моим наблюдениям, на данный момент отставание от графиков строительства составляет в среднем от двух до восьми месяцев по жилым строительным объектам. Есть, конечно, и "рекордсмены" — те объекты, где отставание от графика строительства достигает года и более. В этом году из-за несвоевременного финансирования сроки строительства увеличились на 10-35% по сравнению с запланированными строительными организациями графиками. В некоторых случаях сроки возведения объектов приходится увеличивать и на 50%. Единственным путем закрытия финансовых проблемы, на мой взгляд, может быть только привлечение других источников финансирования — например, снижение цены для увеличения объемов поступлений, изменения в проектно-сметной документации с целью снижения затрат по финансированию оставшейся недостроенной части объекта. В некоторых случаях — согласованная продажа части имеющейся земли под строительство в обмен на средства, необходимые для достройки объекта. В худшем случае возможна заморозка строительства до момента нахождения источников финансирования.

МНЕНИЕ. ИГОРЬ ХАСИН . Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры"

— Если затягивание сроков строительства незначительное, дом возводится, техника работает, в офисе застройщика работа идет без перебоев, можно особо не волноваться и думать только о взыскании неустойки, если договором право инвестора на ее взыскание не ограничено. Если же застройщик оказался неплатежеспособным, прекратил оплату работ подрядчиков, не выплачивает зарплату сотрудникам, техника на строй­площадке стоит или вообще отсутствует, нужно действовать оперативно. Механизм защиты зависит от формы инвестирования. Теоретически наиболее защищены инвесторы, профинансировавшие покупку квартиры через фонды финансирования строительства, поскольку их интересы защищает управитель — финансовое учреждение, которое может поменять застройщика и продолжить строительство. Но на практике, как правило, управитель является связанным лицом с застройщиком и проблемы у них общие. Инвесторы должны понимать, что, финансируя строительство, они не покупали квартиру, а фактически кредитовали застройщика под обязательство передать жилье после окончания строительства.

МНЕНИЕ. ДМИТРИЙ ПОДДУБНЫЙ . Директор ООО "Столичные строительные технологии"

— К сожалению, ряд строительных компаний не успели вовремя среагировать на резкий рост стоимости стройматериалов, что привело к временному торможению строительства. На мой взгляд, крупные игроки могут несущественно замедлить строительство, но вряд ли стоит ожидать срывов сроков возведения и сдачи домов. Для мелких же компаний, особенно тех, которые работают только с одним проектом, задержки строительства на три-шесть месяцев будут характерным явлением. При этом замена не выполняющего свои обязательства застройщика, которая возможна при покупке жилья через фонд финансирования строительства, в условиях, когда управитель ФФС является дочерней структурой заказчика или генерального подрядчика, вряд ли возможна. Разрешение строительным компаниям создавать "карманные" ФФС привело к тому, что сегодня очень часто за проблемным строительным объектом стоит управитель фонда как послушный инструмент для выполнения указаний строительной компании.

МНЕНИЕ. СТАНИСЛАВ НАГАЕЦ . Заместитель начальника запорожского регионального управления ОАО "Родовид Банк"

— Серьезные проблемы у застройщиков возникнут на этапе текущей реализации квартир и, соответственно, отразятся на формировании прибыли и планировании следующих объектов. На рынке "первички" очень весомую роль играло и играет финансирование благодаря спекулятивным сделкам — на этапе строительства купить подешевле, в момент готовности продать подороже. Однако спад рынка купли-продажи недвижимости в целом (прекращение программ долгосрочного ипотечного кредитования, повальный рост процентных ставок, усиление требований к платежеспособности клиентов всех категорий) привел к тому, что спекулятивные сделки на этапе строительства стали либо максимально рисковыми, либо попросту невозможными из-за отсутствия у спекулянтов достаточного количества средств. В случае нехватки ресурсов для окончания строительства возможны следующие варианты действий: финансирование за счет средств управителя либо ускорение процесса реализации объектов частным лицам (акции, скидки, льготы в кредитовании проекта).

Что делать, если строительство дома прекратилось?

Шаг 1  Направить письмо застройщику с требованием разъяснить причины задержки.
Шаг 2  Направить письма в Госфинуслуг и управителю фонда
(для финансировавших покупку через ФФС), Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (для инвести­ровавших через облигации) с просьбой проверить деятельность застройщика.
Шаг 3  Следить за объявлениями в официальных изданиях ("Урядовий кур'єр", "Голос України") об открытии производства по признанию компании-застройщика банкротом.
Шаг 4  В случае открытия дела о банкротстве застройщика в течение месяца подать заявление с требованиями к компании.
Шаг 5  Объединиться в общество или ЖСК, идти на переговоры с местной властью, выступить заказчиком завершения строительства.

Источник: опрос юристов