Арифметика квадратных метров

Лексикон эпохи

• Ускорение темпов жилищного строительства
• Квартира для ударника труда
• Посредническое квартирное бюро
• "Изолированная" квартира (т. е. отдельная)
• Невыплаченный кооператив
• Учет предлагаемой к обмену жилой площади
• "Построить" квартиру (оплатить кооперативное жилье)
• "1+1=3", "2+1=2"
• "Каждой семье — отдельную квартиру!" (лозунг)

Чем ближе СССР подходил к коммунизму, тем больше проблем сваливалось на головы советских людей. И самая серьезная из них — жилищная. В те времена квартиры не продавались и не покупались, ведь вся недвижимость находилась в госсобственности. Жильцы, в свою очередь, являлись не владельцами квартиры, в которой проживали, а всего лишь нанимателями соответствующего количества квадратных метров.

Советская пропаганда любила напоминать о том, что в СССР получение квартир — бесплатное. На самом деле повод для гордости был сомнительный. Ведь строительство жилья, которое распределяется даром, является заведомо убыточным проектом. И финансировать его можно только за счет госбюджета, который на социальные программы никогда не был богат. Поэтому жилых домов строили мало. Во всяком случае в сотни раз меньше, чем реально требовалось. В результате хваленые бесплатные квартиры люди получали после десяти, иногда двадцати, а то и тридцати лет "прозябания" в квартирной очереди. Но об этом пропаганда, естественно, не упоминала.

Хозрасчетный волшебник

Представьте, в один прекрасный день горожанин решает сменить место жительства: скажем, разъехаться с повзрослевшими детьми или перебраться поближе к работе… Да мало ли какие причины! Продать квартиру и купить другую он не может. Зато имеет право обменяться с такими же нанимателями государственного жилья. Для помощи в решении подобных проблем государство учредило сеть обменных бюро — хозрасчетных организаций при городских отделах учета и распределения жилой площади.

В Киеве подобное учреждение располагалось в старинном здании по ул. Вокзаль­ной, 7 — в двух шагах от железнодорож­ного вокзала. Один из тогдашних справочников объяснял: "Основной задачей этого бюро является оказание населению посреднических услуг по обмену <…>. При бюро по обмену жилой площади горисполкома имеется картотека, в которой с помощью дежурного инспектора можно подобрать подходящий вариант обмена".

Казалось бы, какие проблемы? Едем на ул. Вокзальную, там "хозрасчетный волшебник" извлекает из картотеки заветные адреса. Затем отправляемся на осмотр квартир, а с жильцами приглянувшейся договариваемся об обмене. И новоселье не за горами!

Однако в жизни все было намного сложнее. Во-первых, попасть к инспектору было непросто: приходилось выстаивать длинную очередь. Двигалась она медленно: подбор вариантов — дело неспешное. Так что можно провести в очереди несколько часов и… не попасть на прием. Во-вторых, за пользование картотекой надо было заплатить 1 руб. (на эту сумму можно было полмесяца кататься на троллейбусе на работу и обратно). А в-третьих, официальная картотека включала далеко не все варианты обмена. И даже более того — наиболее привлекательные квартиры там почему-то отсутствовали.

Впрочем, раз в месяц бюро публиковало "Бюллетень по обмену жилой площади". Это издание формата А4 можно было приобрести в любом киоске "Союзпечати". Правда, предлагавшаяся информация нередко оказывалась устаревшей (на момент выхода ежемесячника некоторые указанные в нем квартиры успевали обрести новых владельцев), но все же и это издание кому-то помогало решить жилищный вопрос.

Маклер из НИИ

Намного результативнее было покрутиться на квартирном "толчке", располагавшемся у входа в обменное бюро (впоследствии он переехал на площадку Ботанического сада позади станции метро "Университет"). Здесь можно было встретить обладателя подходящей квартиры, сразу расспросить его обо всем, а также узнать, интересует ли его ваша квартира. За часик-другой происходил обмен информацией с десятком человек, что позволяло ехать и смотреть только те варианты, которые действительно стоили того.

Завсегдатаи "толчка" держали перед собой листок бумаги с предлагаемым вариантом. Например: "3=2+1". Это означало, что один гражданин желал разменять трехкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную. А маклер, в свою очередь, высматривал людей, ходивших с плакатиком противоположного содержания: "2+1=3".

Иногда обменщики держали бумажки с необычными уравнениями вроде "1+1=3". Впервые увидев нечто подобное, я, тогдашний второклассник, дернул маму за рукав: "Там у дяди ошибка! Давай ему скажем, пусть исправит!". Юному школяру было невдомек, что наряду с обычной арифметикой существует еще и другая — арифметика квадратных метров. Между тем "дядя" хотел обменять две однокомнатные квартиры на одну трехкомнатную. Разумеется, с доплатой. Но слово это на бумажке боялись писать, поскольку доплата была делом незаконным и могла навлечь массу неприятностей.

"Квартирная Госпожа Удача" улыба­лась только энергичным людям. Наиболее деятельные обменщики посещали "толчок" два-три раза в неделю — иногда на протяжении нескольких лет. Ветераны знали друг друга в лицо, помнили, кто что ищет и, случалось, подсказывали подходящие варианты.

Крутились на "толчке" и маклеры, преимущественно мужчины, причем интеллигентного вида. Как правило, они состояли в штате каких-нибудь НИИ на полставки, имея время тусоваться на "толчке" и водить клиентов по квартирам. В отличие от государственного посредника, частники предлагали действительно интересные варианты. Впрочем, их услуги стоили дорого.

Заработки маклеров официально расценивались как "нетрудовые доходы", за что светила уголовная статья. Поэтому посредники работали большей частью со знакомыми своих прежних клиентов. Одного из нелегальных маклеров блестяще сыграл Владимир Басов в мосфильмовской киноленте "По семейным обстоятельствам" (1976 г.). Его герой, чтобы не быть пойманным с поличным, пользовался кодовыми выражениями "квартира — это тетя, метраж — возраст". Но это — на экране. А в реальной жизни маклеры хоть и осторожничали, но все же обходились без иносказаний. По крайней мере, в столице УССР.

А у нас в квартире газ… Что у вас?

Итак, посетитель "толчка" замечал человека с подходящим уравнением. Расспрос происходил, как правило, по следующей схеме. Прежде всего: предлагаемая квартира — в центре или на массиве? В 1960-е годы центром считался только Крещатик и прилегающие к нему улицы Ленинского и Печер­ского районов. Впрочем, и сам Киев тогда был намного меньшим… Чтобы переехать с массива в центр, надо было либо соглашаться на меньшую жилплощадь (скажем, "3+1=3"), либо доплачивать (сумма договорная).

Если район не вызывал возражений, интересовались этажом. Самыми непопулярными — не то что нынче! — считались первый (квартиры, как правило, без балконов, да и в окна могут залезть) и последний (вечная морока с протекающей крышей и ЖЭКом).

Далее: дом кирпичный или бетонный? Последние ценились ниже. Как раз в начале 1970-х распространились слухи, будто обитатели бетонных домов чаще болеют, поскольку влага, не полностью испаряясь, полимеризуется и выделяет ядовитые вещества. Трудно сказать, правда ли это. Но что в таких домах стены квартир были сырыми из-за смолы, которой заливали стыки между бетонными плитами, — это факт. Да и бетон был халтурный, о чем популярная в те времена газета "Вечерний Киев" напечатала фельетон, взбудораживший половину города.

Затем начинались подробные расспросы о квартире. Сколько квадратных метров? Какая планировка? Раздельный ли санузел? А отопление — центральное или колонка? И, наконец, есть ли телефон?

Отыскать подходящий вариант было сложно, но реально. Однако жильцам найденной квартиры необязательно понравится ваше жилье. Чтобы не упускать ситуацию, вы начнете искать вариант для них. А потом для тех, которые не захотят идти в их квартиру. И так далее. Нередко доходило до пяти-шести звеньев в обменной цепочке (говорят, однажды состоялся грандиозный обмен с участием десяти сторон!). Но достаточно было одному из звеньев передумать или просто найти за это время другой вариант — и вся комбинация рушилась…

Но вот, наконец, все стороны согласны. Теперь надо получить согласие собственника жилья — государства. В каждом райисполкоме имелся отдел учета и распределения жилой площади, а в нем — инспектор по обмену. Вот к этому-то вершителю судеб и следовало идти за разрешением.

Инспектор выяснял, равноценны ли обмениваемые квартиры: во-первых, чтобы перекрыть варианты с нелегальной доплатой, а во-вторых — чтобы исключить ситуацию, когда многолюдная семья переедет в меньшую по площади квартиру, где в распоряжении каждого новосела окажется менее 6 кв. м жилой площади. Последнее обстоятельство позволит семейству стать на квартирную очередь и претендовать на получение уже нескольких квартир… Словом, если чиновник не разрешит обмен, придется начинать все сначала.

"Трешка" за две штуки

Альтернативный способ улучшить квартирные условия — вступить в жилищно-строительный кооператив. ЖСК, ликвидированные Сталиным в 1930-е гг., возродились спустя два десятилетия, в разгар хрущевских реформ. А в первой половине 1960-х кооперативная волна докатилась до Киева, где поначалу не вызвала особого ажиотажа. Ведь стать кооператором — удовольствие не из дешевых.

Так, в панельной девятиэтажке на Русановке вступительный взнос за двухкомнатную квартиру на третьем этаже составлял 1800 руб., а за трехкомнатную на менее престижном восьмом этаже — 2000 руб. Но это покрывало лишь 40% стоимости квартиры. Остальные 60%, являвшиеся государственным кредитом кооперативу, член ЖСК должен был выплачивать частями на протяжении 25 лет — например, за упомянутую "трешку" на восьмом этаже, общей площадью 41 кв. м, надлежало отстегивать 32 руб. в месяц. Дорого! Квартплата за аналогичную государственную квартиру была вдвое меньшей.

Когда первые киевские кооператоры справили новоселье, их друзья, сослуживцы и родственники словно очнулись. В городе начался настоящий бум. Уже во второй половине 1960-х, чтобы попасть в ЖСК, приходилось совать кому-то из членов правления взятку в размере 50% от вступительного взноса.

Впрочем, в советских условиях даже по­стройка жилья за счет самих жильцов не стала панацеей. Ведь в кооперативы принимали только "остронуждающихся" (тех, у кого обеспеченность жилой площадью не превышала 6 кв. м на человека; позднее планку подняли до 7,5 кв. м). Лимитировалось и количество комнат в будущей квартире, не больше чем членов семьи.

Кооперативное жилье, как и государственное, обменивали на общих основаниях. На "толчке" появилось новое понятие: "невыплаченный кооператив". Ведь тот, кто обменяет государственную квартиру на кооперативную (как правило, улучшенной планировки), возьмет на себя и обязательства по 25-летней выплате долга. Сделки по квартирному обмену прекратились в 1995 г. с ростом рынка недвижимости. С тех пор квартиры не обменивают — их продают и покупают. 

ФОТО из личного архива автора