Город для отдыха

Алексей Гончаренко — единственный ребенок на детской площадке одного из дворов в спальном районе столицы. Его мама тщетно пытается найти тень от палящего солнца, самому Алексею скучно: его сверстники разъехались, у родителей же нет ни загородного дачного участка, ни родственников в деревне, и потому 8-летний ребенок все лето проведет на городском асфальте.

"Я обзвонила, наверное, с два десятка баз отдыха, — сетует Лариса Гончаренко, мама Алексея, — нигде нет мест, что же до пионерских лагерей, то почти все они не работают".

Большинство объектов, расположенных в рекреационных зонах в пригородах крупных городов, остаются в заброшенном состоянии. Если базы отдыха, расположенные на берегу Днепра, постепенно выкупаются частными лицами и предприятиями, то большинство детских лагерей, принадлежащих ведомствам, которые не в состоянии их содержать, либо стоят закрытыми, либо проданы и перепрофилированы.

Тем не менее, в окрестностях больших городов эксперты прогнозируют строительный бум, направленный на возведение рекреационных объектов. В рекреационных зонах Киевской области процесс уже начался, но большинство строящихся объектов — отели и развлекательные комплексы, относящиеся к VIP-классу. В Ирпене построили развлекательный комплекс, включающий гостиницу, бассейн, стоимость которого специалисты оценивают в несколько миллионов долларов, и в ближайшее время бизнесмены хотят начать реконструкцию одной из старых баз отдыха, расположенной под Киевом.

"Социальная структура в Украине страдает: мало детских лагерей и баз отдыха для среднего класса, — констатирует Светлана Слугина, руководитель отдела оценки ООО "Добсон-аналитик". — При этом инвесторов, готовых строить летние лагеря для детей, хватает. Но, как правило, бизнесмены, чтобы уменьшить сроки окупаемости проектов, потом изменяют целевое назначение земельного участка, получают разрешение на строительство и строят на месте детского лагеря коттеджи.

"По расчетам наших аналитиков, осваивать рекреационное направление в Киевской области достаточно прибыльно, — говорит Светлана Слугина. — В среднем окупаемость составляет 3-5 лет. При грамотном маркетинге и умелом менеджменте проект может окупиться и за год".

Пока же подобные инвестиции можно пересчитать по пальцам, и львиная доля из них придется на Иванковский район Киевской области, который из-за близости к "зоне отчуждения" не пользуется спросом у VIP-клиентов. Руководители малых городов области также намерены заниматься строительством рекреационных зон, рассчитанных на киевлян, представителей среднего класса.

"В Киевской области активно развиваются не только малые города, но и населенные пункты, которые находятся в пригородной зоне, — говорит Иван Шкилевский, главный архитектор Киевской области. — Инвестор очень охотно идет в область, транспортная доступность и близость к Киеву делает пригород очень привлекательным".

Однако пока инвесторы готовы вкладывать деньги в развитие инфраструктуры малых городов только в Киевской области, в других регионах страны подобной тенденции не наблюдается, там основной объем инвестиционных потоков направляется на строительство жилья.

"В регионах продолжает развиваться направление, которое считается быстро окупаемым — коттеджные городки, которые представляют собой смешанную застройку с таун-хаусами, коттеджами, малоэтажными и многоэтажными многоквартирными домами", — отмечает Светлана Слугина.

Город Украинка, расположенный в 10 км от Киева, стал одним из первых, где решили заняться возведением рекреационной зоны для среднего класса. В начале городской набережной красоту речного пейзажа Украинки заслоняет большое заброшенное здание. Полтора десятка лет назад здесь начали возводить физкультурно-оздоровительный комплекс, но в 1993 г. строительство, финансируемое Трипольской ТЭС, было остановлено. Сейчас городские власти решили вернуть идею к жизни и построить спортивно-развлекательный комплекс "Мой стадион", соответствующий современным стандартам. С его появлением Украинка может получить первый шаг к перепрофилированию города в центр отдыха.

"Территория Украинки, расположенной не так далеко от Киева, очень привлекательна в инвестиционном плане, — говорит Иван Шкилевский. — В городе надо создать рекреационную структуру с гостиничными комплексами.

Заказчиком проекта будущего комплекса "Мой стадион" выступила Украинская компания развития (холдинг, объединивший группу украинских строительно-инвестиционных компаний), которая планирует в последующем заняться и строительством этого объекта. Проект будущего комплекса разработала группа архитекторов ГП "НИПИ градостроительства". "Мы выполняем много проектов для малых городов, но, как правило, заказы поступают от государственных структур, — говорит Тамара Панченко, заместитель директора по научной работе ГП "НИПИ градостроительства". — Заказы от частных лиц мы получаем на проектирование объектов для областных центров или городов, расположенных на территории Киевской области".

В Украинской компании развития отмечают высокий уровень качества работы украинских архитекторов, добавляя при этом, что некоторые объекты все же приходится заказывать у иностранных проектантов.

"Я не вижу пока украинских проектировщиков, способных запроектировать пятизвездочную гостиницу, соответствующую требованиям сетевых гостиниц, которые ее потом будут эксплуатировать, — говорит Михаил Пудель, технический директор Украинской компании развития. — Поэтому для таких объектов мы вынуждены привлекать иностранных проектантов".

Представленный в Украинке эскизный проект в течение года будет находиться на детальной проработке, открыть новый комплекс планируют через 2-3 года. В Украинке Украинская компания развития арендует 150 га территории города, поэтому в развитии рекреационной инфраструктуры заинтересована напрямую — с появлением рекреационной зоны возрастет не только престиж города, но и стоимость построенных ею квартир и коттеджей.

"С малыми городами это наш первый проект такого рода, — говорит Михаил Пудель. — Учитывая природные ресурсы, в городе возможно создать такую инфраструктуру, которая будет не только не хуже, но и лучше, чем в столице, и привлечет немало киевлян для отдыха и занятий спортом".

В комплексе "Мой стадион" архитекторы ГП "НИПИ градостроительства" запроектировали стадион на 5 тыс. мест, со стороны реки — крытые помещения для спортивных и игровых занятий в форме парусника. Здесь будет также расположен яхт-клуб, где можно будет брать напрокат для прогулок катера, лодки и яхты. По обе стороны стадиона запланированы гостевые автостоянки. Севернее по оси спортивно-оздоровительного комплекса предлагается обустроить детский спортивный комплекс, фитнесс-центр с крытым бассейном, гостиничным комплексом для проживания на период отдыха и детским рестораном на берегу реки. Отдельно предлагается разместить на берегу реки "аквапарк", открытые летние площадки для разных видов спортивных и игровых занятий, включая программу "экстрим".

О стоимости будущего стадиона пока говорить сложно, но цифры инвесторов и городской власти значительно разнятся. "Я более пессимистичен, чем мэр Украинки, считаю, что за 10 млн грн. такой объект не построишь, — уверен Михаил Пудель. — Я думаю, что проект будет стоить порядка $10 млн., но более конкретно о сумме можно будет говорить после того, как будет завершена детальная проработка проекта". Для того же, чтобы воплотить в жизнь все задуманное, по оценкам инвесторов, в строительство комплекса необходимо вложить не менее $30 млн.

Несмотря на то, что после конкурса проектов будущей рекреационной зоны в Украинке намерены провести конкурс инвесторов, суммы необходимых инвестиций являются одним из сдерживающих факторов для начала строительства.

"Нужны инвестиции, чтобы построить настоящий яхт-клуб, на базе которого можно будет проводить парусные регаты, — считает Иван Шкилевский. — Застраивать набережную Украинки нужно очень осторожно, делая упор на благоустройство, на создание зоны отдыха. Поскольку город расположен на берегу, можно говорить и о создании аквапарка, который будет работать круглогодично: летом используя Днепр и водохранилище, а зимой действовать как бассейн".

Еще один вопрос — земельный. Пока в малых городах Украины с нетерпением ждут инвесторов, готовых вкладывать деньги в строительство, в населенных пунктах Киевской области, избалованной инвесторами, обозначилась другая проблема — дефицит территорий для строительства.

"Мы уже давно чувствуем, что нам не хватает территорий для развития, поэтому хотим расширить границы города, построив Украинку-2, принципиально новый город, который расположится ближе к Киеву", — говорит Павел Козырев, мэр Украинки.

Однако к этой идее скептически относится главный архитектор Киевской области. "В городе очень мало территориальных резервов, — отмечает Иван Шкилевский. — Есть лес, который примыкает к застроенной части города, река Стугна. Однако застройка лесных массивов и территорий, которые можно отнести к рекреационным зонам, вызывает протесты общественности. Можно говорить лишь о выборочной застройке домов в лесной части, но сплошную застройку проводить нельзя".

Отсутствие территориальных резервов — пожалуй, главная проблема на пути создания рекреационных зон в окрестностях Киева. И потому чуть ли не единственное решение проблемы — строительство новых объектов на месте старых. Это увеличивает затраты инвесторов, однако те все чаще идут на дополнительные расходы.

В отсутствии свободной земли у них есть лишь два пути: возрождение старых баз отдыха и пионерских лагерей или перепрофилирование малых городов в крупные рекреационные зоны. Последнее, по оценкам инвесторов, обойдется в сумму $100-500 млн, что сравнимо с возведением горнолыжного курорта "под ключ". Впрочем, и прибыли от появления подобного города для отдыха будут несравнимы с постройкой отдельного спортивного комплекса.

Инвесторы заявляют, что вкладывать средства в подобные проекты готовы, но политическая нестабильность в стране заставляет пока придержать деньги в банках. По словам главного архитектора Киевской области, данная проблема является надуманной, за последние 14 лет никаких пересмотров земельных решений в окрестностях Киева не было.

"Я не могу вспомнить ни одного случая, чтобы у инвестора пытались забрать землю, — говорит Иван Шкилевский. — Если инвестор, получив решение о выделении земельного участка, выполняет все требования, указанные в договорных условиях о комплексном развитии территории, об участии в развитии инфраструктуры города, то никаких пересмотров не происходит".

Однако для возведения рекреационных городов нужны гарантии преемственности решений власти. "При смене власти меняются руководители различных уровней — районные, городские — и каждый новый руководитель не продолжает то, что делал предыдущий, а опять начинает ревизировать выделение земли, разрешительную документацию, все то, что было сделано до него, — говорит Михаил Пудель. — Каждый новый руководитель увеличивает риск наших вложений. Такого не должно быть".

ПАВЕЛ КОЗЫРЕВ: "Спасение для местных бюджетов — введение налога на недвижимость"

Мэр города Украинка, 37-летний Павел Козырев, руководит городом на протяжении пяти лет. За это время он успел убедиться, что потенциал у малых городов Украины куда выше того, чем принято считать. Однако для полной реализации всех возможностей усилий самих мэров недостаточно. О перспективах новаций для городов-спутников с мэром Украинки и побеседовала "ВД".

>>Почему при столь благоприятных природных условиях Украинка не стала центром отдыха?

— Потому что Украинка до определенных пор не была "раскрученным" городом. Постепенно мы вытягиваем себя сами из болота. Сейчас находимся на старте перемен к лучшему, но они могут произойти при условии, что в стране будет порядок, а при такой ситуации, как сейчас, никто даже киоск не решится ставить, опасаясь, что сегодня ему разрешили, а завтра запретят.

Организация первого по-настоящему массового, серьезного мероприятия — Международных спортивных соревнований Богатырские игры "Украинские силачи" — показала, что инфраструктура Украинки нуждается в возрождении. Хотя баз отдыха у нас очень много и, казалось бы, как таковая инфраструктура есть, но она не соответствует времени.

>>Вы уже подсчитывали объемы необходимых капиталовложений в развитие города?

— Нам необходимо порядка 150 млн грн., чтобы воплотить все программы развития коммунального хозяйства, социальные программы, программы строительства новых объектов. Наш годовой бюджет составляет 6,5 млн грн., из них до 95% расходуется на выплату зарплаты, оплату энергоресурсов. Ни о каком развитии речь не идет.

Спасением для местных бюджетов может стать введение налога на недвижимость. Это касается всех городов, расположенных возле областных центров, где есть институция так называемых вторых домов — хороших коттеджей, занимающих достаточно большие территории, за которые никто ничего не платит. Поэтому мы с нетерпением ждем, когда будет введен налог на недвижимость. А пока тот, кто хочет развиваться, вынужден активно искать инвесторов. Из государственного бюджета за пять лет мы не получили ни копейки.

>>Насколько сложно привлечь инвесторов в малые города?

— Инвесторы выстраиваются в очередь. Наш регион элитный и выгодный для вложения денег. Сейчас поступают в основном строительные инвестиции. Если говорить о многоэтажных домах, то мы два уже приняли в эксплуатацию, два заложены и еще один сейчас проектируется. Для такого небольшого города, как Украинка, это много. Кроме этого, у нас есть крупные проекты коттеджных городов.

Мы хотим активизировать многоэтажное строительство, привлечь сюда конференц-бизнес, который испытывает большой дефицит помещений в Киеве, хотим привлечь индустрию отдыха — то есть те объекты, которые создадут фундамент экономической жизни общины, будут приносить доходы в бюджет. Представители серьезного бизнеса понимают, что часть денег надо инвестировать на развитие общины как таковой.

>>Спортивно-развлекательный комплекс планируется строить за счет инвестиций или бюджетных средств?

— Скорее всего это будет перекрестное финансирование. А вообще я считаю, что никаких инвесторов в этот проект привлекать не надо. Эти объекты должны быть коммунальными — мое глубокое убеждение. И доступ в них жителей города должен быть свободным. В Украинке есть общественно-торговый центр, включающий спорткомплекс, гостиницу, Дом культуры, торговые помещения, но он не является собственностью города, он включен в уставный фонд ОАО "Центрэнерго". Существует вероятность приватизации этих объектов, а город не имеет ни альтернативного Дома культуры, ни спорткомплекса. Другое дело, что мы затем можем сдавать помещения будущего комплекса в аренду.

>>Что сдерживает поток инвестиций в Украинку?

— Проблема в том, что в стране анархия, нет порядка во власти, и поэтому все серьезные процессы застопорились. Последние полтора года из-за политических перипетий прожиты почти даром — Украинка не получила никакой помощи в развитии. Если будет в стране такой же бардак, как сейчас, то о каком развитии может идти речь? Никто не станет вкладывать большие деньги в то, что не стабильно. Нет четкого механизма относительно того, кто и каким образом согласовывает документацию по развитию городов, не решены вопросы с границами городов — весь этот комплекс проблем сегодня сдерживает, как любит говорить наш Президент, инвестиционный дождь, который готов пролиться над Украинкой.

Беседу вела Наталья Ковалевская