ВЫСОТНЫЙ ЭпаТАЖ
Идея жить высоко над землей еще не нашла массового отклика среди украинцев. Обычные квартиры выше 12-го этажа особой популярностью не пользуются. Всему виной прочно поселившееся в головах основной массы населения убеждение: комфортно жить можно не выше 12-го этажа. И все же квартиры на высотных этажах не страдают от отсутствия спроса: одни платят за картинку из окна, другие расплачиваются за место под солнцем. Даже не самые завидные "высокие" этажи долго без владельцев не простаивают и демпинговой ценой не отличаются. А цены в узком сегменте элитных отечественных пентхаузов, рассчитанном на такой же узкий сегмент богатых покупателей, просто зашкаливают. Ажиотажный спрос на квадратные метры доказал: неискоренимых убеждений практически нет.
В Украине приобрести квадратный метр на 100-метровой высоте (приблизительно 30-й этаж) практически невозможно. По той простой причине, что отечественные "небоскребы" пока не могут похвастаться рекордным "ростом". В базах данных киевских агентств недвижимости найти квартиру выше 25-го трудно. На сайтах региональных риелторов даже 20-й этаж — редкость, а в некоторых банках данных выбор вообще ограничен 16-ю этажами. На профессиональном уровне высотками у нас называют постройки, превышающие 23 этажа, или 67 м, а на бытовом (особенно в регионах) и 16-этажка уже считается высоткой.
По объемам и темпам строительства домов до 25-ти этажей, разрешенных отечественными нормами, Киев не уступает пальму первенства ни одному украинскому мегаполису. Несмотря на острую нехватку земли, прошлогоднюю волну строительных скандалов и не самые удобные для возведения небоскребов грунты, Киев до сих пор сохраняет за собой славу наиболее привлекательного, с инвестиционной точки зрения, города страны. Если квадратный метр в еще не возведенной киевской новостройке эконом-класса продается за $800, это уже считается подозрительным, тогда как в Харькове 1 кв. м в аналогичном строящемся доме стоит $700-800.
На Левом берегу столицы, наиболее подходящем для высотного строительства (и по особенностям грунтов, и в эстетическо-архитектурном плане), за недолгое время выросли настоящие каменные джунгли. И несмотря на то, что у многих старожилов при виде этой урбанизации на глаза наворачиваются слезы, квартиры в новостройках раскуплены, а застройщики вынашивают новые "высотные" планы. Даже "воздержание" от высотных экспериментов (со строительством жилья выше 25-ти этажей), объявленное на государственном уровне, не всегда останавливает компании. Кроме получивших одобрение 23 экспериментальных высотных домов, часть зданий в Киеве начали возводить без согласования Горстроя, а на уровне проектов заказчики постоянно пытаются продвигать идею возведения жилья выше 30 этажей.
Призрак высотного строительства не покидает не только столицу. Потихоньку продуцируют новые высотки и остальные отечественные мегаполисы, попавшие в пятерку лидеров по темпам строительства, — Днепропетровск, Одесса, Донецк и Харьков. В Днепропетровске сейчас работают над 21-этажным комплексом "Летуаль" с квартирами на 2-19 этажах и комплексом "Башни", включающим две высотки по 28 этажей, из которых под жилье отводятся 4-24 этажи. Одесские зодчие предлагают возвести на Французском бульваре 24-этажный дом. Донецк в перспективе планирует сдать в эксплуатацию 25-этажную "Королевскую башню", 24-этажный комплекс "Фаворит" и 22-этажный комплекс "Евроград", а в Харькове к 2007 г. обещают построить две высотки в 23 и 24 этажа на проспектах Победы и Московском.
По мнению риелторов, основная масса населения не питает особой любви к высотным квартирам. Сказывается национальный менталитет украинцев, привыкших жить ближе к земле, и небезосновательное недоверие к качеству таких построек. "Нет, обычные квартиры на верхних этажах не пользуются спросом. Люди боятся, что в один прекрасный день сломаются лифты и на 20-й этаж придется добираться пешком. Некоторых не устраивают отопление, подача воды. Одно время был всплеск спроса на высотные квартиры в Киеве, когда это еще казалось чем-то необычным, но сейчас мы вернулись к традиционной популярности квартир на средних этажах", — рассказала одна из менеджеров агентства недвижимости "Мегадом". Продавцы жилья на вторичном рынке признают: у них покупка равноценной квартиры на пользующихся традиционным спросом этажах (с 4-го по 12-й) иногда обходится дороже, чем на более высоких. Однако разница в цене если и есть, то небольшая.
По словам столичных риелторов, они чувствуют себя уверенно с квартирами любого этажа: мол, продадим все, даже если из окна будет открываться заманчивый вид на комнату в противоположном доме. Ведь на практике задача просто поселиться (в первую очередь, в столице) стоит гораздо острее, чем задача поселиться безопасно и комфортно. О том, что цена на не самые привлекательные в глазах основной массы покупателей верхние этажи не будет падать, свидетельствует практика новостроек. Стоимость квадратного метра в строящихся высотках, судя по объявлениям украинских инвестиционно-строительных компаний, что на 4-м, что на 24-м этаже одинаковая. Изменений в этой тенденции не прогнозируют, зато к осени, когда наблюдается ежегодное сезонное подорожание отечественной недвижимости, участники рынка обещают 35-40%-ный скачок цен на первичное жилье. Квартиры б/у, по их прогнозам, подорожают на 10-15%.
Дорогие квартиры элит-класса, расположенные на верхних этажах, несмотря на скептические прогнозы, до сих пор остаются популярными. Рассчитывая на людей, заботящихся о своем имидже и статусе, продавцы дорого берут за красивую панораму из окна. Элитная квартира с хорошим видом на город обходится в $2-5 тыс./кв. м. К примеру, в строящемся 25-этажном комплексе "Триумф" по ул. Зверинецкой, 59 в Киеве (который планируется сдать в эксплуатацию не раньше середины следующего года), цена квадратного метра достигает $3,7 тыс., а 5-комнатная квартира здесь продается за $462 тыс.
Кстати, в соседней России московские застройщики, перехватив "передовой американский опыт", уже начинают повышать ценность жилья на верхних этажах, добавляя к стоимости квартир коэффициент в зависимости от этажности — чем выше, тем дороже. В прессе уже запущена кампания по ликбезу населения: квартиры в небоскребах — это модно. Российские риелторы убеждают: высотное жилье не просто расходится "на ура" — его популярность увеличивается с каждым этажом. Дескать, ряды экспериментаторов, желающих вложить средства в долгосрочный экстрим, и романтиков, не устающих восхищаться городским ландшафтом, ширятся.
Силе рекламы можно только позавидовать: те, кто еще недавно с сочувствием относился к владельцам квартир под крышей, сегодня начинают прислушиваться к утверждениям вроде: "Широкой славянской натуре свойственна любовь к жизни в облаках". Но осторожность пока еще останавливает значительную часть покупателей, больше стремящихся, по словам отечественных риелторов, вкладывать средства в загородное жилье. "Вид из окна — это один из маркетинговых приемов для продажи жилья. Это нормальная вещь, но не самоцель. Не стоит забиваться на 40-й этаж, чтобы увидеть зелень. Можно спуститься на первый и увидеть ее поближе", — убежден Владимир Шевченко, руководитель собственной архитектурной мастерской.
Следует отметить, что владельцы дорогих поднебесных апартаментов, как правило, имеют альтернативное малоэтажное жилье. "У богатых людей такие апартаменты выполняют функцию не столько жилую, сколько представительскую. То есть там они принимают гостей, а вечером возвращаются в дом в пригороде. Как постоянное, массовое жилье такие квартиры не используются", — отмечает архитектор Андрей Пашенько.
Риски, связанные с покупкой квартир на верхних этажах в Украине, достаточно весомые. В отличие от высокотехнологичных высоток на Западе, реалиями жизни в отечественных небоскребах могут стать поломанные лифты, отсутствие пожарных лестниц, проблемы с мусоропроводом, проветриванием, освещением и водоснабжением. Если на родине небоскребов уже задумываются над тем, как сделать из высоток своеобразные крепости с несколькими уровнями защиты, в которых человек сможет спастись от пожаров, катастроф и терактов, то у нас высотное строительство — это пока эксперимент, вдохновители которого действуют на ощупь, без опыта и выработанных норм. Не добавляют положительных штрихов к образу небоскребов, сформировавшемуся в общественном мнении, и предупреждения медиков о вреде постоянного пребывания в искусственном микроклимате покачивающейся от ветра высотки.
И тем не менее, у застройщиков, работающих в высотном жилом сегменте, есть основания рассчитывать и на достаточно широкий круг покупателей. "Сейчас такая тенденция — потихоньку поднимать этажность выше 73,5 м, т. е. 25-ти этажей. Очень осторожно к этому относятся из-за гидрогеологических условий, отсутствия пожарной техники и т. д., но строительные технологии позволяют строить у нас очень высокие здания", — рассказывает Григорий Либерман, представитель заказчика (компания "УкоинвестСтрой") по проекту уже начавшегося строиться 31-этажного жилищно-офисного центра возле Харьковского шоссе в Киеве.
Последние решения столицы показывают: высотки изгоняют из центра (по общему одобрению большинства населения), а на действительно высотные здания наложен условный мораторий (строительство жилья выше 25 этажей пока под запретом). В отличие от Москвы, на свой страх и риск активно взявшейся за экспериментальное строительство, Киев выжидает. "Высотных экспериментальных зданий у нас порядка 30-ти, но из них построенных пока практически нет, — рассказывает Василий Присяжнюк, главный архитектор Киева. — Развиваться высотное строительство в столице будет, но в настоящий момент мы придерживаемся ограничений, которые наложены научно-техническим советом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства".
В будущем застройщики обещают изменить ситуацию: с их стороны готовность продвигать на рынок, в первую очередь киевский, дома повышенной этажности заявлена уже давно. И даже те, кто не считает идею расселяться под небесами подходящим для человека вариантом, констатируют: этого не избежать. "Я не уверена, что жить наверху между птицами и небом — это для человека, но в ситуации, когда нужно расселять людей, с одной стороны, и хоть как-то сберечь исторический центр, с другой, никакого греха нет в том, чтобы развивать высотное строительство вне этого центра", — говорит архитектор Лариса Скорик. Земля в Киеве дорожает и заканчивается, с развитием вширь загвоздка, остается только вверх.
"Сейчас в Киеве строится несколько десятков 36-этажных домов. Прогноз таков, что они будут востребованы, и люди будут там нормально жить, — считает Николай Демин, вице-президент Украинской академии архитектуры, член Российской академии архитектуры и строительных наук. — О том, что дома повышенной этажности пользуются успехом, свидетельствует и российский, и мировой опыт. Сегодня в Нью-Йорке на Пятой авеню построено здание более 50-ти этажей высотой, в котором стоимость квартир увеличивается с этажностью. С повышением технического оснащения зданий и безопасности домов люди предпочитают селиться на верхних этажах. Дорого стоит картинка из окна, а люди сейчас стремятся жить красиво. Я думаю, что и в Киев эта тенденция когда-нибудь придет". Так что тех, кто еще не успел полюбить высоту, когда-нибудь научат это делать.
АНДРЕЙ ЕРЕМА. Директор агентства недвижимости "Атлант-А"
— Квартиры в высотках пользуются спросом, если из окон открывается панорамный вид. Их покупатели — в основном молодое поколение. Люди постарше предпочитают не слишком отрываться от земли. В столице такие квартиры приобретают либо киевляне, либо богатые иностранцы. У людей, приезжающих из регионов, в отношении высотного жилья существуют опасения (особенно относительно лифтов). Яркий пример — Одесса, население которой не доверяет службам лифтов. Хотя квартиры на этажах выше 20-го не могут не пользоваться спросом среди определенных слоев населения, ведь большинство из них — двухъярусные. На мой взгляд, в перспективе строительство высотных зданий будет активно развиваться. Здесь простой математический расчет: на одном и том же участке можно построить либо 150, либо 300 квартир. Нет смысла говорить, на каком варианте остановится инвестор, учитывая неимоверно дорогую стоимость земли в столице. Высотки однозначно выгодны заказчику, в первую очередь, за счет большей рентабельности. Что касается тенденций в ценах, то в киевских новостройках квадратный метр на верхних этажах (если это не двухъярусные квартиры) несколько дешевле, чем на "средних". Ведь все равно таких покупателей, которые хотят поселиться наверху, — гораздо меньше.
NOTA BENE
Отечественные специалисты в сфере строительства и архитектуры склонны рассматривать жилье повышенной этажности в качестве апартаментов для временного пребывания. По общему мнению, верхние этажи небоскребов лучше отвести под офисы либо гостиницы. Последствия постоянной жизни под небесами в отечественных зданиях пока еще не изучены.
ГРИГОРИЙ БОБ. Руководитель департамента инвестиций и продаж ОАО "АК "Киевреконструкция"
— Спрос на высотные квартиры зависит от класса жилья. Если эта квартира находится в обычном доме эконом-класса, то спрос на нее не очень высок из-за социального окружения. Если же это бизнес-класс или премиум-класс, то на такую квартиру всегда найдется покупатель. В "хорошем" объекте строительства "мертвых" зон (с продажей которых существуют проблемы) практически нет. Наиболее престижными всегда были средние этажи. Все остальные — это искусство продавца. В целом покупатели, которые приобретают последние этажи — это, во-первых, не бедные люди, во-вторых, люди со своим складом ума и своим виденьем будущей квартиры, в-третьих, это однозначно молодежь (25-40 лет). Как правило, эти покупатели сразу заказывают перепланировку и делают все "под себя". Спрос сейчас есть на все, и цены на первичное жилье будут однозначно расти. В нашей компании существует гибкая система ценообразования, которая опирается не только на этажность, но и на метраж квартиры и ее направленность в зависимости от сторон света.
