Офисный прокат
Поскольку в последнее время цены на коммерческую недвижимость в основном только растут, а ее предложение достаточно ограничено, о собственном офисе небольшим компаниям зачастую приходится лишь мечтать. Поэтому оптимальным вариантом остается аренда. Однако чтобы не потерять помещение и деньги, нужно учесть ряд юридических формальностей при оформлении договора аренды.
Благие намерения
Перед тем как заключать договор аренды не помешает взглянуть на документы, подтверждающие право собственности на офис. Если помещение еще не готово, но арендатор хочет быть уверенным, что офис ему сдадут по определенной цене, с хозяином можно заключить предварительный договор либо предложить ему задаток. Однако тут возможен подвох. Так, в одном случае арендодатель, предлагая соблазнительно низкую плату за аренду офиса, одновременно потребовал внести задаток на время, пока он справится с ремонтом. На эти деньги он успел отреставрировать офисные "хоромы", однако после того, как время прошло, он возвратил деньги и отказался от аренды. При этом доверчивые арендаторы, подписывая договор задатка, не заметили, что по его условиям, в случае незаключения договора аренды, задаток возвращается в размере 100% от полученной суммы, а не в двойном размере, как по умолчанию требует Гражданский кодекс. Таким образом, сообразительный собственник благодаря беспроцентному кредиту сделал ремонт и сдал офис уже по более высокой цене.
Проще всего сразу составить договор аренды на будущее, в котором будет указано, что срок аренды фактически начнется с момента подписания акта приема-передачи помещения в пользование арендатору. При этом, составляя проект договора, нужно согласовать все существенные условия между сторонами. Если договор аренды заключается между субъектами хозяйствования (юридическими лицами либо физлицами-предпринимателями), то таких существенных пунктов становится больше. Всему виной Хозяйственный кодекс. В принципе, из-за этого арендодатель имеет право сразу же выгнать арендатора из занимаемых помещений, а тот, в свою очередь, ничего не платить, да и еще и потребовать через суд все ранее уплаченные арендные платежи обратно.
Итак, чтобы договор считался заключенным, нужно хотя бы в нескольких словах упомянуть заветные формулировки из Хозяйственного кодекса. Причем неважно, что вас совершенно не интересуют такие пункты, как порядок использования амортизации офисного помещения, состав и стоимость имущества или индексация арендного платежа. Тем, кто любит надежность, рекомендуется все же упомянуть каждый существенный пункт, и тогда к договору придраться уже будет сложно.
Также в договоре стоит указать, что стороны отказываются применять положения Закона "Об аренде государственного и коммунального имущества". Как показывает судебная практика, отсутствие подобного пункта в договоре аренды автоматически задействует достаточно неудобные положения этого закона. К примеру, совсем некстати придется применять кабминовские правила о порядке исчисления арендной платы.
Поход к нотариусу
1 января 2004 г. законодатель решил осчастливить офисных прокатчиков новой нормой, согласно которой договора аренды, заключенные на год и более, подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Это подразумевает также обязательную уплату 1% госпошлины. Учитывая, что считать ее будут исходя из суммы арендных платежей, которые предстоит заплатить за весь срок аренды, то сумма выйдет немалая. К примеру, при ежемесячной арендной плате в $1000 на 10 лет госпошлина составит $1520. Кроме того, придется еще оплатить нотариальные услуги и сбор за регистрацию в Государственном реестре сделок.
Обдумав все прелести нового закона, предприятия стали заключать договора аренды на срок до 363 дней. Однако такая экономия не всегда выгодна арендатору. Учитывая то, что стоимость аренды постоянно растет, выгоднее зафиксировать ее на определенном уровне, потому что после истечения года арендодатель может заломить непомерно высокую плату, и в случае отказа арендатора от новых условий — просто выселить его из офиса. Поэтому, чтобы сохранить офис за собой подольше, можно воспользоваться двумя схемами.
Первая схема — это заключение договора аренды на неопределенный срок. Такие договора не подлежат нотариальному удостоверению. При этом в тексте указывается положение о том, что на основании ч. 2 ст. 763 ГК, прежде чем расторгнуть договор в одностороннем порядке, одна сторона должна уведомить другую, например за два года. Таким образом, арендатор сможет чувствовать себя спокойно не менее двух лет. По умолчанию же срок предупреждения согласно ГК составляет всего три месяца.
Вторая схема — это применение ст. 654 ГК, согласно которой изменение и расторжение договоров должно происходить в той же форме, в которой они были заключены, если иное не следует из самого договора или закона. Для начала необходимо нотариально удостоверить договор аренды с минимальной арендной платой (к примеру, 1 грн.) для уплаты мизерной госпошлины, но при этом в самом тексте незаметно указать положение о возможности изменения договора в простой письменной форме без участия нотариуса. А на следующий день заключить договор о внесении изменений с целью увеличить арендную плату. Таким образом, госпошлина практически не платится, а договор остается долгосрочным.
Пора — за ремонт
Нередко, после того как договор аренды уже заключен, становится вопрос о перепланировке и ремонте помещений. Вечной темой, к примеру, остается проблема с переводом в нежилой фонд квартир, которые арендуются под офис. Но оказывается, что проблема, которую раздувают различные контролирующие органы, в большинстве случаев надумана. Согласно ст. 383 ГК собственник жилого дома или квартиры имеет полное право использовать помещение для любых целей, за исключением промышленного производства. А уже что является промышленным производством можно посмотреть в Классификаторе видов экономической деятельности, утвержденным Госкомстатом. Тем не менее, если в квартире планируется сделать, например, отдельный вход, то обойтись без перевода квартиры в нежилой фонд, будет практически невозможно.
Другой вопрос возникает с необходимостью проведения ежегодного ремонта офиса арендатором. Обычно такая обязанность возлагается на него договором аренды. Тем не менее, любого здравомыслящего человека интересует возможность возмещения затрат на ремонт, когда срок договора истечет. И такая возможность есть. Если улучшение, произведенное арендатором невозможно отделить без ущерба от арендуемого имущества, то в таком случае владелец выплачивает съемщику компенсацию. Однако компенсации можно добиться лишь в том случае, если арендатор заранее взял у арендодателя письменное согласие на ремонт (ст. 778 ГК). К примеру, в одной ситуации компания, арендующая офис, взяла у ничего не подозревающего собственника помещений письменное согласие на проведение "евроремонта" с заменой окон и дверей. Через два года, когда договор аренды истек, компания решила переехать в новый офис и направила собственнику счет на общую сумму в $7 тыс. — именно столько стоили неотделяемые улучшения в виде пластиковых окон, дверей и тому подобного. В результате деньги были возвращены бывшему арендатору через суд.
Затяжное отступление
Даже если договор составлен правильно, арендодатель может попытаться избавиться от съемщика раньше срока. Часто спорные ситуации возникают, когда собственником помещений становится новая компания, которая пытается в одностороннем порядке разорвать "унаследованный" договор. И если это предусмотрено законом либо договором аренды, то ничего незаконного в таких действиях нет. К основаниям для преждевременного разрыва договора ГК относит, в частности, ситуации, когда арендатор:
не платит арендную плату в течение трех месяцев;
пользуется помещением не по целевому назначению;
передает помещение в субаренду без согласия арендодателя;
создает угрозу имуществу либо не проводит капитальный ремонт, если того требует договор.
Однако иногда собственник решает взять неугодного арендатора измором, намеренно отключая в арендуемых помещениях коммуникации и коммунальные услуги. На такие действия компания-арендатор может подать негаторный иск (ст. 396 ГК) с требованием прекратить чинить препятствия законному владению. В таких вопросах суд, как правило, стоит на стороне истца. А в случае невыполнения судебного решения, должностные лица собственника помещений будут нести уголовную ответственность.
Если в течение месяца после истечения срока аренды стороны не заявили о прекращении либо изменении условий аренды, то договор аренды считается продолженным на такой же срок и на таких же условиях, что и ранее (ч. 4 ст. 284 ГК). Так что, если арендодатель по каким-либо причинам забыл письменно предупредить арендатора о прекращении аренды, то можно считать, что она продолжается на такой же срок.
Если же собственник вовремя уведомит арендатора о прекращении договора, но не предложит новых условий аренды и сдаст офис другим лицам, то тогда можно воспользоваться ст. 285 Хозяйственного кодекса, устанавливающей преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Такие действия можно оспорить в суде и перевести новую аренду обратно на себя. Особенно это выгодно, когда собственник решает сдать помещение афиллированной компании по мизерной цене.
