Сам себе инвестор
В феврале доходность вкладов вновь "подросла".
Практически все банки повысили ставки на 1-4 п.п. (в зависимости от вида и валюты депозита). И, как прогнозирует Сергей Романенко, заместитель начальника управления развития розничного бизнеса ЗАО "Индустриалбанк", тенденция будет актуальна в течение всего 2009 г.: "Весной ставки по вкладам будут держаться на высоком уровне. К лету возможен небольшой спад. Но уже к зиме, ближе к новогодним праздникам, ожидается повышение ставок и проведение новогодних акций".
Приятная неожиданность случилась с вкладчиками Проминвестбанка. Там с 20 февраля начали выдавать в полном объеме средства со срочных депозитов, срок действия по которым истек. Владельцам депозитов в прочих банках пока остается только завидовать. Однако Андрей Онистрат, первый заместитель председателя правления ООО "Партнер-Банк", убежден, что аналогичным образом обязаны действовать все временные администраторы: "С юридической точки зрения банк, несмотря на введение временной администрации, должен полностью погашать свои текущие обязательства. То есть выдавать средства с депозитов, срок которых уже истек. Но фактически получить свои деньги клиентам не удается, поскольку эти банки испытывают колоссальные трудности с ликвидностью. В этом случае вряд ли помогут справки о чрезвычайных обстоятельствах в жизни вкладчика, как, например, при введении моратория на досрочное расторжение вкладов".
Не повлияли на доходность паевых фондов и изменения к Закону Украины "Об ИСИ", позволяющие диверсифицировать портфели, уверен Юрий Ушков, управляющий директор КУА Tiger Asset Management, поскольку причины проблем на рынке паевых сертификатов гораздо глубже, чем запоздалая отмена жестких требований к структуре портфелей (см. "Сам себе инвестор", "ВД" №4-5 с. г.). В ближайшее время доходность фондов будет определять не только динамика стоимости акций (которые в лучшем случае перестанут снижаться в цене), но также изменения и на менее рисковом рынке облигаций, на котором возможны корпоративные дефолты.
А значит, по мнению эксперта, стоимость инвестсертификатов, скорее всего, продолжит свое снижение. Правда, скоро, похоже, и расстраиваться-то будет некому: вывод инвесторами своих сбережений с рынка ИСИ продолжается.
— По итогам февраля наблюдался незначительный отток средств из открытых фондов. Частично это было связано с нарастающими проблемами в банковском секторе. Участники фондового рынка не нашли ни внутренних, ни внешних аргументов для поддержания положительных настроений, что определило нисходящую динамику ПФТС и, как следствие, рынка ИСИ. Среди других факторов следует выделить негативную макроэкономическую статистику, ухудшение ситуации в корпоративном секторе, девальвационные ожидания в отношении курса гривни. Не добавляет оптимизма относительно перспективы выхода страны из кризиса и напряженная политическая обстановка. Говорить, что ситуация может измениться в первом полугодии, оснований нет: технически индекс ПФТС находится в долгосрочном нисходящем тренде. Положительные известия с мировых фондовых рынков, выраженные в позитивных ожиданиях зарубежных инвесторов, по моему мнению, на наших реалиях не отразятся — экономических обоснований для этого не существует.
50% — на столько может быть уменьшен ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за счет реструктуризации.
Жалкая кучка банков, кредитующих ипотеку, в феврале не пополнилась ни одним учреждением. А те, кто работает на этом рынке, могли предложить разве что совместные с аффилированными застройщиками программы кредитования "первички" либо же ссужали средства на приобретение квартир, уже находящихся в залоге у финучреждения. Надежды банкиров затормозить рост просроченной ипотеки рухнули после скачка курса доллара США в конце месяца.
"На фоне сложившейся экономической ситуации, снижения курса гривни платежная дисциплина заемщиков ухудшилась. Для тех, кто действительно больше не может выполнять обязательства по своим кредитам, в банках предлагают программы реструктуризации. Это конструктор, который каждый клиент выстраивает под себя", — отмечает Юрий Воронюк, заместитель начальника управления розничного бизнеса ЗАО "ОТП Банк".
В феврале за дисциплинированных заемщиков, утративших способность выполнять в полном объеме взятые обязательства по кредитным договорам, заступились парламентарии. Верховная Рада в первом чтении приняла законопроект, запрещающий отбирать залоговую недвижимость в случае реструктуризации долга и исправного погашения процентов заемщиком. Даже если этот документ и получит статус закона, кардинальным образом положение заемщиков не изменится, полагает Юрий Воронюк: "Банк — это не риелтор. Запрет изымать квартиры лишь подтверждает практику, которую банки применяли и раньше. Они, как правило, лишь в крайнем случае прибегали к механизму взыскания долга через реализацию имущества из-за невозможности погашения кредита". Недавнее признание Минюстом законным внесудебное изъятие залогового имущества, по мнению эксперта, также не приведет к массовому отчуждению квартир.
И не потому, что в банках так уж переживают за заемщиков. Изъятие объектов залога экономически нецелесообразно с позиции банка из-за временных затрат по реализации недвижимости. Снижение цен на жилье также играет на руку тем, кто ввязался в кредитные отношения: банку просто нет смысла отобрать у клиента квартиру и выручить от ее продажи сумму вдвое меньшую, чем сумма кредита. Особенно если ссуда была выдана недавно.
, председатель правления АКБ "Форум"
— В феврале ситуация с просроченной задолженностью по ипотечным кредитам оставалась довольно сложной. Причина тому — снижение уровня доходов населения и высокий курс доллара США. Хотя, видя перспективу в реструктуризации задолженности и выходе на прежние суммы погашения, заемщики, в свою очередь, начали платить по кредитам. Но все же им еще понадобится несколько месяцев, чтобы адаптироваться к новому формату цен. Что касается ставок, то банки, все еще занимающиеся кредитованием, повышать их, скорее всего, не будут. По выданным кредитам также маловероятно дальнейшее увеличение процента по кредиту: если займы подорожают в очередной раз, заемщик может просто не выдержать нагрузки. Когда же ипотечное кредитование возобновится, будут абсолютно другие условия — как для клиентов, так и для сотрудников банков. Например, скорее всего, максимальная доля дохода физлица, которая должна идти на погашение кредита, не будет превышать 30%. То есть в банках будут выбирать более эффективного и устойчивого заемщика.
Виталий Ваврищук, аналитик компании Dragon Capital
— Доля проблемной задолженности по ипотечным кредитам, по нашим прогнозам, к середине 2009 г. составит 20-25%. Крупные банки вряд ли станут повышать ставки по уже выданным ипотечным кредитам. Большинство из них остаются ликвидными, и их главная задача на сегодняшний день — работа над улучшением качества активов. В то же время ситуация в малых банках несколько отличается, поскольку большинство из них должны платить все более высокие процентные ставки по привлеченным ресурсам, в том числе и по депозитам. Небольшие финучреждения продолжат перекладывать высокие затраты по фондированию на клиентов, которым были выданы кредиты. Относительно перспектив ипотечного рынка можно с уверенностью утверждать, что в ближайшие полгода кредитов на недвижимость банки выдавать не будут. Впрочем, учитывая ожидаемое оживление спроса на недвижимость, связанное с более чем двукратным падением цен на нее, отдельные банки готовы будут предоставлять кредиты под ставку не менее 28% годовых в гривне и только под официально подтвержденные доходы.
Подзабытые 1990-е возвращаются в сектор недвижимости.
В последнее время сделки по покупке и продаже "квадратных метров" трансформируются в безналичную форму — обмен. В результате в феврале значительно пополнились разделы "Обменяю" на порталах недвижимости. "Обмен, как вариант изменения своих жилищных условий, сейчас предлагается чаще, чем в докризисные времена. Правда, говорить, что этот рынок начал полноценно функционировать и приобрел массовый характер, я бы не стал. Но клиенты уже начали рассматривать такого рода бартер как вариант замены денег", — считает Вячеслав Медеников, глава совета "Союза специалистов по недвижимости г. Полтавы".
По мнению специалистов, основной фактор, тормозящий развитие этого рынка, — проблемы с определением стоимости выставляемого на обмен имущества. "Дать профессиональную оценку объекта недвижимости в сложившейся ситуации не способен даже самый опытный специалист, который рассчитывает ее не по мифическим формулам, а с учетом реального спроса и предложения. Виной тому — отсутствие стабильности. Скачки валютных курсов и панические настроения владельцев квартир могут в течение довольно короткого срока изменить стоимость недвижимости как в одну, так и в другую сторону", — считает г-н Медеников. "Самая большая проблема обмена — это оценка недвижимости. Каждый из участников сделки рассчитывает стоимость как своей, так и чужой квартиры. В результате получается четыре разные цены, зачастую очень отличающиеся друг от друга", — соглашается с ним Станислав Шульга, директор АН "СЕЗАМ-риэлти" (Киев). Однако есть в обмене и несомненные плюсы. Только в этом виде сделок по недвижимости можно пользоваться прямыми аллегориями, которые действительно не требуют денежного эквивалента. "Вот, скажем, трехкомнатная квартира — это почти две однокомнатные. Ну, полторы — точно", — "навскидку" проводит оценку Вячеслав Медеников. Самыми популярными видами обмена на сегодняшний день являются сделки "квартира на квартиру", "дом на квартиру", а также "земельный участок на квартиру". Набирает популярность бартер "квартира на автотранспорт". "ВД" даже удалось обнаружить вариант обмена недвижимости на продукты питания. Но, по убеждению специалистов, обмен квартир — это рынок-заменитель, который будет "жить" ровно до того времени, пока у людей вновь не появятся деньги.
Что, на ваш взгляд, подталкивает людей на обмен, а не на куплю-продажу недвижимости?
— Процесс покупки недвижимости, конечно, быстрее, чем обмен. Он позволяет рассмотреть больше вариантов. Но, как известно, на сегодняшний момент сделки по купле-продаже приостановлены. А поскольку и во время кризиса обычные миграционные процессы, требующие замены жилищных условий (изменения семейного статуса, переезд из города в город), продолжаются, люди вынуждены прибегать к обмену.
Что вызывает наибольшие трудности при обмене?
— Один из самых сложных моментов — поиск подходящего варианта для совершения сделки. Отсутствие централизованной обменной базы сегодня очень сильно сдерживает развитие этого рынка. С подобной проблемой сталкиваются ныне как агентства недвижимости, которые могли бы зарабатывать на обмене, так и непосредственно клиенты. Базу, которой могут воспользоваться все желающие, нужно создавать. Тогда это направление полноценно оживет.
С какими рисками могут столкнуться клиенты при обмене жилой недвижимости?
— Подвохи и аферы на этом рынке вполне возможны. Главное, чего нужно опасаться желающим провести обмен, — подделка документов (оформление "липовых" доверенностей либо доверенностей, полученных под натиском, или от человека, который не отвечал за свои поступки, и т. д.). Могут возникнуть проблемы и после проверки документа нотариусом по реестру. Например, появляются временные затраты в тех местах, где отсутствует компьютеризация. И уведомление про изменения в документе в реестр доверенностей придет уже после заключения сделки.
Как уравнять разные варианты недвижимости при обмене (например, квартиру на земельный участок)?
— Даже сейчас, когда стоимость жилья определить довольно сложно, именно цена объекта является основным фактором при совершении сделки обмена.
К оценке как своего объекта, так и объекта "оппонента" надо подходить с "широко открытыми глазами". При определении стоимости косвенно могут помочь средние ценовые показатели недвижимости, которые ввели многие риелторские сайты. Также, готовясь к обмену, целесообразно было бы отслеживать динамику цен на аналогичные объекты. Исходя из этого, методом сравнительного анализа можно выйти на окончательную стоимость. При обмене квартиры на земельный участок следует серьезно подойти именно к специфике земли. Очень тщательно следует проверять право собственности на участок. Необходимо также обратить внимание на целевое назначение земли — это очень важный фактор, о котором многие, к сожалению, забывают. Изменить же целевое назначение участка весьма проблематично, а иногда и невозможно.
