Сам себе инвестор (майские итоги)
Ипотечные кредиты в апреле-мае подорожали на 6-10% годовых, условия реструктуризации займов, напротив, улучшились. Если в марте верхом лояльности со стороны финансового учреждения считалась пролонгация кредита, то ближе к лету преференции пополнила продажа по льготному курсу (КБ "Финансы и Кредит") и временное снижение ставок по ипотечным ссудам (см. "Сам себе инвестор", №17-18 и №15 с. г.). Правда, полностью проблемы невозвратов эти действия не решили. "Вне зависимости от способов реструктуризации, предлагаемых банками, общий объем проблемных кредитов по-прежнему растет большими темпами, — утверждает Любовь Слободенюк, генеральный директор компании "КредитСвіт". — По нашим подсчетам, на данный момент в ипотечном портфеле банков проблемных кредитов — 20-25%, из них около 75% уже реструктуризированы".
Иного мнения придерживается Виталий Шастун, член правления ОАО Universal Bank: "Объем просроченной задолженности уменьшается не только благодаря реструктуризации кредитов, но также за счет стабилизации гривни по отношению к доллару" (см. "Динамика изменения среднего наличного курса доллара США в банках Украины", стр. 47). Снижение наличного курса американской валюты облегчило участь заемщиков по выполнению обязательств перед банками. Как следствие — кредитная задолженность в среднем снизилась на 20-30% (в зависимости от валюты кредитования, сроков и кредитных программ), считает эксперт. В дальнейшем, судя по опросам "ВД", финансисты могут распространить "кредитные каникулы" не только на уплату тела кредита, но и на проценты по нему. Правда, такая услуга будет доступна лишь благонадежным заемщикам, с кредитным стажем более пяти-семи лет.
О полноценном возобновлении ипотеки пока нет и речи. Особенно после принятия 21 мая Верховной Радой Закона №3459-1, запрещающего изымать предмет залога (жилую недвижимость) по ипотечным кредитам на время кризиса. В случае подписания президентом этого закона его жертвами рискуют стать потенциальные заемщики: круг ипотечных кредиторов сузится, а условия кредитования — ужесточатся. "Во время действия данного закона будет слишком рискованно выдавать ипотечные кредиты без возможности влиять на заемщика путем изъятия залогового имущества, — прогнозирует Виталий Шастун. — Ссуды если и будут выдавать, то преимущественно в гривне, также будут сохранены жесткие условия по уровню первоначального взноса — не менее 30%, а сроки кредитов будут небольшими — 10-20 лет".
Недвижимость/Необъяснимо — но факт
Представители агентств недвижимости категорически опровергают свою причастность к нынешнему повышению цен.
"О каком заговоре может идти речь?! — восклицает Андрей Сокур, директор АН "Альянс-Брок" (Киев). — Действительно, цены пошли вверх. Но для этого есть объективные причины. Главная — рост активности со стороны покупателей. По моим данным, количество сделок по купле-продаже на рынке столичной "вторички" в мае по сравнению с апрелем увеличилось в четыре раза". Мнение коллеги разделяет и Сергей Лесных, начальник отдела оценки АН "ГеоКапитал" (Харьков): "Увеличение стоимости столичного жилья не связано с созданием искусственного ажиотажа. В Харькове также наметилось оживление на рынке вторичной недвижимости". "Сейчас этот рынок однозначно более активен, чем зимой. Я уверен, ценовое "дно" мы уже преодолели", — отмечает Денис Шмыгаль, генеральный директор компании "Росан-Инвест" (Львов).
Прогнозы экспертов не так однозначны. По мнению Сергея Костецкого, "до сентября цены на квартиры снизятся еще процентов на 15. Потом стабилизируются, и до осени 2010 года возможны лишь незначительные колебания (+/-1%)". Противоположного мнения придерживается Андрей Сокур: "Лето и осень обещают быть активными. Боюсь точно спрогнозировать, но думаю, в течение последующих трех месяцев цены вырастут еще на 15-20%". Денис Шмыгаль ожидает затишья: "Летом традиционно рынок недвижимости замирает. На осень мы прогнозируем незначительный рост стоимости жилья на 5%".
Александр Рубанов: "Цена квадратного метра в Киеве не опустится ниже $1000"
Снижение цен на вторичном рынке жилой недвижимости продолжится до тех пор, пока банки не возобновят ипотечные программы с адекватными условиями, уверен Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины.
Что повлияло на рост цен на столичные квартиры в мае?
— Считаю, что объективных причин для роста цен на квартиры не было никаких. Произошел небольшой всплеск активности со стороны потенциальных покупателей, вызванный скорее психологическими факторами, а не экономическими. Связано это с попытками нащупать ценовое "дно". Но я думаю, что так называемое дно еще не достигнуто.
Бытует мнение, что нынешний всплеск цен искусственно спровоцирован самими риелторами…
— Я абсолютно с этим не согласен. Влияние риелторов на формирование цены возможно, но оно всегда очень незначительно, поскольку носит точечный характер исключительно с целью привлечения клиента. При этом продавцы "завлекают" покупателей заниженными ценами, а никак не наоборот.
После зимнего летаргического сна в каких сегментах недвижимости наиболее заметна покупательская активность?
— Спрос на квадратные метры весной действительно оживился. Особенно заметно это в сегменте недорогой недвижимости (однокомнатные недорогие "гостинки" до $45 тыс.). Правда, и более дорогие квартиры (двухкомнатные, трехкомнатные) тоже продаются. Но в целом количество сделок по сравнению с весной 2008 года снизилось примерно в 15 раз. Если раньше БТИ регистрировало по Киеву порядка 6-7 тыс. сделок в месяц, то (по неофициальным данным) в январе этого года было проведено около 150 сделок, в апреле — чуть более 500.
Ваши прогнозы относительно динамики стоимости жилья.
— Временная активность покупателей и, как следствие, рост цен, закончатся очень скоро, можно даже сказать, "на днях". Летом нас ожидает традиционная стагнация рынка — цены будут находиться на одном уровне. С осени этого года и до весны следующего, я думаю, стоимость квартир будет ежемесячно снижаться на 1-1,5%. Хотя уверен, что в Киеве стоимость даже самого "ветхого" квадратного метра не опустится ниже $1000. С осени 2010 года, по нашим прогнозам, банки выпустят на рынок ипотечные продукты под 15-20% годовых (сейчас кредитные ставки составляют 25-35% годовых). Рынок жилой недвижимости постепенно оживет — как следствие, цены пойдут вверх. Хотя эти сроки могут быть смещены еще дальше из-за недоверия покупателей и к застройщикам, и к банковской системе.
