Вечный долг
Ассоциация украинских банков предложила государству подставить плечо части ипотечных должников. "Необходимо разделить заемщиков на группы. Одно дело, когда жилье покупалось в спекулятивных целях. И совсем другое — для непосредственного проживания заемщика и его семьи. Вот для этой части должников выселение сродни катастрофе, — говорит Александр Сугоняко, президент Ассоциации украинских банков. — Их кредиты государство могло бы выкупить у банков. Например, создав подразделение в Минфине или отдельный банк, куда бы перевело эти "плохие" кредиты. Чтобы люди знали, что у них есть долг перед страной, сроком на пять-десять лет, но при этом их никто выселять до погашения этого долга не будет". А вот те, кто приобретал жилье с целью последующего заработка, по мнению президента АУБ, должны по своим долгам платить самостоятельно. По данным банков, только половина из 230 тыс. ипотечных кредитов бралась заемщиками для приобретения жилья с целью последующего проживания. "ВД" выясняла, сможет ли вмешательство государства облегчить их участь.
Оттянуть конец
Как и прогнозировала "ВД" осенью прошлого года (подробнее — см. "Договор дороже денег", "ВД" №46, ноябрь 2008 г.), банки, столкнувшись с массовыми неплатежами со стороны ипотечных заемщиков, выбрали мирный путь разрешения конфликта. Если поначалу максимум поблажек должникам со стороны финансистов ограничивался "кредитными каникулами", то уже ближе к весне крупнейшие кредиторы (подробнее — см. "Топ-10 банков по объемам выданных ипотечных кредитов") разработали для жертв кризиса программы реструктуризации долга, а также отказались от взыскания штрафов за досрочное погашение ссуд. На выбор пострадавшим предложили другую схему погашения кредита (вместо классической, убывающими платежами, — аннуитет, равными частями), капитализацию процентов, пролонгацию срока действия договора с уменьшением размера регулярных платежей либо же временную передачу недвижимости на баланс банка с последующим замораживанием платежей по кредиту. Последний вариант, впервые озвученный в интервью "ВД" осенью 2008-го председателем правления Укрсоцбанка Борисом Тимонькиным, по нашей информации на данный момент, практического воплощения пока не нашел. А вот все остальные предложения заемщики на вооружение взяли.
Так, крупнейшие кредиторы (OTP Bank, Райффайзен Банк Аваль) сообщили "ВД" о пересмотре условий по 25-30% ипотечных займов. Вероятно, ряды просящих о послаблении еще возрастут: в течение последних двух-трех месяцев у многих заемщиков окончились "кредитные каникулы" — отсрочка по погашению ссуды в среднем на срок до полугода. "По окончании срока "кредитных каникул" мы готовы предоставлять нашим клиентам новые условия упрощения выплат", — утверждает Дмитрий Зинков, глава правления OTP Bank.
Стоит отметить, что реструктуризация кредита для банка — занятие не из приятных, но доходное: в среднем она удорожает ссуду, помимо процентов, еще на 5-10%. "Большинство подобных предложений, хотя временно и облегчают участь заемщика, но в конечном итоге только увеличивают общую сумму платежей в пользу банка. Программы реструктуризации, предлагаемые банками, позволяют отсрочить проблему в надежде на то, что финансовое положение заемщика в скором будущем восстановится и он сможет обслуживать кредит в нормальном режиме", — констатирует Ольга Онуфрийчук, исполнительный директор компании "Простобанк Консалтинг".
Между тем уверенности в том, что события будут развиваться по оптимистическому сценарию, у финансистов нет. В лучшем случае к январю 2010-го в категорию безнадежных попадет до 15% жилищных займов (по сравнению с нынешними 5-10%). В худшем — крест придется ставить на каждом третьем кредите.
Разделить и властвовать
Если опасения подтвердятся, для латания дыр банкам придется изыскивать средства. Игорь Юшко, президент Украинской национальной ипотечной ассоциации, единственным источником "длинных" денег, способных оживить рынок ипотеки и при этом не привести к обесцениванию гривни, считает взносы на негосударственное пенсионное страхование. Впрочем, тут же уточняет: на его формирование может уйти десятилетие.
Не найдя долгосрочный ресурс в достаточном объеме, финансисты в сложившейся ситуации будут вынуждены заняться выбиванием долгов. Сделать это в условиях действующего законодательства хоть и сложно, но возможно. Естественно, дело примет скандальный оборот. В чем не заинтересованы ни заемщики, ни банкиры, ни государство, в чьей компетенции устанавливать правила игры на рынке жилищного кредитования.
На данный же момент сложилась парадоксальная ситуация, при которой государство одной рукой подталкивает банки к поиску компромисса с заемщиками (ослабив требования по резервированию реструктуризированных ипотечных кредитов), а другой — превращает этот процесс в обдираловку для обеих сторон (подробнее — см. "Плата за решение").
"Пока что на уровне властей ведутся разговоры только о рекапитализации отдельно взятых банков. Вопросы ипотеки даже не обсуждаются. В целом, у государства нет четкого видения решения ипотечной проблемы", — резюмирует Игорь Юшко.
Государство могло бы облегчить участь заемщиков, если бы четко определилось, кому из них стоит протянуть руку помощи. К этой категории, по мнению "ВД", следует отнести должников, приобретавших жилье для личных целей. Таких кредитов, по оценке Кирилла Шевченко, экс-главы Государственного ипотечного учреждения, банки суммарно выдали на сумму около 20 млрд грн. (подробнее — см. блиц-интервью). По оценкам Международной лиги защиты прав граждан Украины, только треть из так называемой социальной группы заемщиков (40 тыс. чел.) испытывает затруднения с погашением кредита. Именно к этой группе должников банкиры готовы проявить бльшую лояльность (естественно, при условии поддержки со стороны государства). Об этом можно судить по комментариям принятого парламентом Закона "О защите имущественных прав граждан", запретившего финансистам выселять должников из купленных в кредит квартир. "Если бы этот закон выделил малоимущие группы заемщиков, для которых отчуждение залога — трагедия, я бы его поддержал", — заявил Владимир Лавренчук, председатель правления Райффайзен Банка Аваль. В беседе с "ВД" г-н Лавренчук отметил, что разделить заемщиков на группы вполне по силам самим банкам: необходимая для этого информация имеется в кредитном досье каждого заемщика.
А вот степень поддержки должников — вопрос дискуссионный. АУБ, к примеру, выступает за перевод просроченной задолженности из банков в некое государственное учреждение. Таковыми, по мнению Эдуарда Багирова, главы Международной лиги защиты прав граждан Украины, могли бы выступить ГИУ или Ощадбанк. Если выкупать проблемные долги по их полной стоимости, государству придется выложить банкам $2,3 млрд. Однако сделки могут проводиться с дисконтом. Скидка может составить 50% и выше — по таким расценкам кредиты у банкиров сегодня выкупают коллекторы. В этом случае на выкуп проблемной задолженности государству понадобится около $1 млрд.
Впрочем, финансисты скептически относятся к этой инициативе, полагая, что у государства нет на это средств. Да и сама идея, по словам Кирилла Шевченко, выглядит лоббистской. По мнению эксперта, банкиры пока в состоянии самостоятельно решать ипотечную проблему. От идеи банка "токсичных" кредитов отказались и россияне, полагая, что государству следует поддержать банки финансовыми вливаниями, а не путем вмешательства во взаимоотношения заемщиков и кредиторов. Но мнение по этому вопросу бюрократы держат при себе, видимо, полагая, что ипотечная проблема рассосется сама собой, равно как и кризис…
Могут ли банки самостоятельно, без финансовой поддержки со стороны государства, решить проблему неплатежей по ипотечным кредитам?
— Для начала определимся с ценой вопроса. Кредиты на покупку жилья в общем объеме ипотеки (по состоянию на 01.04.2009, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации) занимают немногим более половины — около 50 млрд грн. Пятая часть этой суммы — кредиты, выданные в гривне. С их погашением в большинстве случаев затруднений у заемщиков не возникает. Потенциально проблемными могут оказаться остальные 40 млрд грн. кредитов, выданных в иностранной валюте. Но, с другой стороны, это всего лишь 4-5% активов банковской системы! Я считаю, что с таким объемом проблемной задолженности банки в состоянии справиться самостоятельно, без вмешательства со стороны государства.
За счет каких источников?
— К примеру, за счет прибылей прошлых лет (по итогам 2006-2008 гг. чистая прибыль банковской системы составила суммарно 18,4 млрд грн. — прим. "ВД"). Но не стоит спешить относить большую часть задолженности по ссудам на покупку жилья к безнадежной. Большинство банков из первой десятки ипотечных кредиторов предложили заемщикам разумные программы реструктуризации. И они эффективны. Я не думаю, что вмешательство государства позволит решить проблему лучше, чем это сделают сами банк и заемщик.
Между тем Ассоциация украинских банков предложила государству выкупить у банков кредиты владельцев так называемого социального жилья. Выходит, не всем банкам под силу самостоятельно совладать с проблемой неплатежей по ипотеке…
— Какова доля этих социальных заемщиков? Ее ведь никто никогда не высчитывал… Да и сделать это довольно сложно.
Я нахожу затею АУБ в чем-то лоббистской. Ведь любой банк будет заинтересован в избавлении от проблемных кредитов. Но, повторюсь, банки способны решить эту проблему за счет имеющихся у них ресурсов, путем проведения реструктуризации. Тем более что в этом их поддержал НБУ, ослабив требования по ряду нормативов (с февраля с.г. банки не формируют резервы под реструктуризированные кредиты — прим. "ВД"). Так что все решения сегодня принимают сами банкиры.
Тем не менее, в мире довольно популярна идея создания так называемых банков "плохих долгов", которая доказала свою жизнеспособность. Почему бы Украине не взять ее на вооружение?
— Впервые эта модель была реализована в 1930-х годах в США. На тот момент максимальный срок ипотечного кредита составлял 5 лет. Основным результатом кампании тогда стало удлинение сроков кредитования — до 15-20 лет. Но в Украине и так кредиты выдавались на аналогичный срок, а то и больше.
И потом, для создания банка "плохих долгов" государство должно выделить деньги. В бюджете их нет.
Но ведь проблемные кредиты могут быть куплены с большим дисконтом. Так что затраты могут оказаться не такими уж неподъемными.
— Возможно. Конечно, можно расписать, как будет определяться этот дисконт. Но я считаю нецелесообразной такую форму вмешательства со стороны государства во взаимоотношения заемщика и кредитора. Есть другой способ — рекапитализация. В результате ее проведения банки должны получить дополнительные финансовые возможности, в том числе для той же реструктуризации ипотечных займов.
Я полагаю, необходимо формализовать требование к банкам разработать программы реструктуризации. Кстати, продвижение этой идеи могла бы взять на себя Ассоциация украинских банков. Сегодня такие программы реализуют лишь крупные кредиторы. Но они должны быть у всех, поскольку позволяют исключить злоупотребления со стороны персонала и вносят прозрачность в отношения с заемщиком.
