Сам себе инвестор (декабрьские итоги)
Ипотека. Недвижимость,/Ценовой разнобой
В следующем году обвала цен на рынке недвижимости не предвидится, обещают опрошенные "ВД" эксперты. Возможны лишь небольшие корректировки цен. Правда, вектор движения стоимости жилья все еще под вопросом. "В 2010 году цены на вторичную недвижимость будут незначительно колебаться в пределах +/-2%. Но средняя динамика скорей всего будет положительной. Рост цен могут спровоцировать наличие отложенного спроса и дефицит нового жилья", — прогнозирует Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development (Киев). Согласен с коллегой Андрей Миргородский, директор киевского филиала АН "Парус": "В ближайшие полгода резкого роста цен на "вторичке" не будет, так как ожидать ажиотажного спроса не приходится. Платежеспособность украинцев вряд ли вырастет в следующем году. В зависимости от колебаний курса доллара и сезонности, возможны изменения стоимости "квадратных метров" в пределах +/-5%".
На рынке первичного жилья Алексей Говорун, заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании "ТММ" (Киев), ожидает роста спроса, и как следствие, цен: "По итогам 2010 года цены на реально строящуюся "первичку" вырастут на 10-15%.
Это связано со значительным уменьшением количества объектов, на которых ведутся строительно-монтажные работы". Иное мнение у Владимира Степенко, который утверждает: "Поскольку рынок "первички" продолжает быть высоко рисковым и неконкурентным по цене, стоимость недостроенных "квадратных метров" останется на текущих уровнях или даже немного снизится".
Самый фантастический услышанный нами прогноз (скачок цен до 100%) взвешенные эксперты объяснили спекулятивным желанием некоторых недобросовестных риелторов разогреть рынок недвижимости в целом, пугая граждан будущим невиданным удорожанием жилья. Среди причин вероятного "бума" называются все тот же отложенный спрос и железная уверенность, мол, деньги у украинцев имеются (намек на снятые депозиты). Приверженец противоположных прогнозов Василь Маркевич, аналитик девелеперской компании "Росан-Инвест" (Львов), утверждает, что инфляция в следующем году может зашкаливать и это скажется на ценах на жилье: "Пока, до президентских выборов, НБУ держит курс, но, учитывая сумму государственного долга, есть вероятность очередного обвала гривни. Если это произойдет, стоимость недвижимости моментально рухнет".
Одним из основных факторов, который будет сдерживать развитие рынка недвижимости в следующем году, риелторы, опрошенные "ВД", называют отсутствие ипотечного кредитования. По мнению г-на Степенко, "нынешняя ипотека под 25-30% годовых в гривне — это ноу-хау украинских банков, недоступное большинству украинцев. Расшевелить рынок недвижимости сможет только возвращение ипотечных кредитов со ставками 10-15% годовых в национальной валюте сроком на 20-30 лет". Но в ближайший год такая ипотека не возобновится, считает Светлана Спицына, начальник отдела кредитных продуктов ЗАО "ОТП Банк", так как не появятся источники долгосрочных финансовых ресурсов. Кроме того, нет четкого и ясного ценообразования на объекты недвижимости, без которого возобновление кредитования невозможно. Любовь Слободенюк, генеральный директор компании "КредитСвит", осторожно предполагает "некоторое оживление ипотечного кредитования ближе к концу 2010 года при условии стабилизации экономической и политической ситуации в стране". В этом случае, по мнению эксперта, с III-IV квартала следующего года возможно постепенное снижение ставок, увеличение сроков кредитования и уменьшение первоначального взноса при оформлении ипотеки.
Повлиять на возобновление ипотеки, размер процентных ставок и стоимость недвижимости также могут действия государства, направленные на поддержание строительной отрасли, включающие в себя компенсационные механизмы для банков и заемщиков, считает г-жа Спицина. Правда, такие программы, по мнению как девелоперов, так и банкиров, остаются больше демагогическими намерениями. Еще в феврале 2009 г. Кабмин принял решение о финансировании через ГИУ строительства жилищных объектов со степенью готовности более чем 70% и сроком сдачи в эксплуатацию не позже конца декабря 2009 года. По заверению специалистов, реальных действий не было предпринято, и программа не дала нужной поддержки отрасли.
Я так думаю
Антон Шаперенков, начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса АО "VAB Банк": "Ипотечное кредитование возродится не ранее, чем к концу 2011 года. Восстановление рынка заимствований под залог недвижимости возможно только тогда, когда спад в основных отраслях экономики сменится ростом. Для этого потребуется два года как минимум".
Андрей Сокур, генеральный директор АН "Альянс-Брок" (Киев): "Я помню те времена (1990-е годы), когда банки вообще не выдавали кредиты, а рынок жилья развивался, и достаточно успешно. То, что банки не кредитуют, — это существенный минус, но не критично для рынка недвижимости".
Наталья Синявская, заместитель председателя правления АО "Брокбизнесбанк": "Сейчас отсутствуют объективные причины для увеличения в ближайшем будущем количества банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Это объясняется мораторием на кредитование физических лиц в валюте и продолжающимся падением уровня платежеспособности населения".
Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development: "Выборы не повлияют на стоимость жилой недвижимости. Люди уже так привыкли кого-то выбирать, что не особо на это реагируют. Президентская компания может повлиять только на приток инвестиций, что больше скажется на крупных коммерческих проектах".
Александр Рубанов: "Цены на жилье в год Тигра могут снизиться"
Ваш прогноз динамики цен на недвижимость в следующем году.
— Сегодня в жилом сегменте мы наблюдаем отрицательный индекс ценового ожидания. И я считаю, что, несмотря на произошедшую коррекцию, цены на жилье остаются высокими.
В условиях отсутствия ипотеки этот уровень недоступен даже среднему классу. Мы не прогнозируем каких-либо резких колебаний, однако в жилом сегменте цены могут продолжить снижение в среднем на 10-15% в год с разной помесячной динамикой. Особенно если не появится доступная ипотека. Есть три основных фактора, которые будут определять рост стоимости жилья. Это, прежде всего, макроэкономическая стабильность (речь идет о точке, когда мы ее достигнем). Это политика банков относительно ипотечного кредитования и относительно "токсичных" активов. И, наконец, возобновление активности строительной отрасли.
Будут ли отличаться тенденции изменения цен на недвижимость в регионах?
— Общие тенденции рынка будут одинаковыми. В городах, где сформирован большой ипотечный портфель (то есть в крупных мегаполисах), возможны более сильные колебания как в сторону снижения, так и ценового скачка вверх. В менее развитых регионах цены будут изменяться пропорционально ситуации в крупных городах, но с некоторым отставанием. В сельской глубинке, где не знают, что такое ипотека, цены были стабильными как до кризиса, так и во время него.
Повлияют ли изменения на рынке залоговых квартир на стоимость недвижимости?
— Ипотечный кризис сегодня в самом разгаре. Хотя темпы прироста проблемной ипотеки несколько замедлились, ситуация не позволяет говорить о скорой стабилизации. Банки не афишируют реальное состояние дел, чтобы не "портить" свои балансы и не попасть под понижение рейтингов. Но время заставит их искать пути выхода из сложившейся ситуации, поэтому в 2010 году залогового имущества в продажу поступит больше, чем в 2009-м. Парадоксально, но в более критической ситуации, чреватой потерей жилья, находятся те заемщики, кто одалживал до 60% стоимости недвижимости. Это, как правило, наиболее добросовестные клиенты. Банк продает такие квартиры и не несет убытков, так как текущая стоимость квартиры способна покрыть задолженность. И конечно, залоги будут давить на цены в сторону снижения, но не все банки готовы сегодня продавать недвижимость дешево.
Какие факторы будут влиять на развитие ипотечного кредитования в следующем году?
— Величина процентных ставок, доступность ресурсов и уровень ликвидности банковской системы. Например, сейчас банки кредитуют по ставкам 22-25% в гривне. Если удастся понизить стоимость займов до 10-15% годовых, то ипотечное кредитование получит новый виток развития. Но если смотреть на ситуацию с реалистической точки зрения, маловероятно, что в первой половине года будут ощутимы положительные тенденции. Поскольку шаткая политическая ситуация, которая сейчас очень сильно влияет на экономику, вряд ли стабилизируется. Мы предполагаем, что во второй половине следующего года экономика Украины перейдет из фазы падения в фазу роста и по итогам года ВВП страны вырастет. Как следствие — с осени, возможно, банки предпримут первые шаги, направленные на возобновление конкурентной борьбы. И я надеюсь, что в 2011 год мы войдем с полноценным рынком ипотеки, на который могут вернуться до 90% игроков.
Чего вы ожидаете от будущего уровня среднерыночных ипотечных ставок?
— Мы бы хотели видеть ставки на уровне 10-16% годовых. Но для того чтобы этот вариант развития ситуации осуществился, нужны усилия не только банковской системы, но и НБУ, и государства, направленные на уменьшение стоимости ресурсов для банковской системы. Поэтому более реалистичны прогнозы, по которым к концу следующего года ставки могут опуститься на 3-4% годовых: именно на столько за год может снизиться цена ресурса. При этом особо не будут либерализированы в следующем году и неценовые параметры кредитных условий, так как политика кредитования относительно рисков очень ужесточилась. Возможно лишь незначительное снижение отдельными банками первоначального взноса (сейчас большинство банков предлагают ипотечные кредиты с авансовым платежом 50% от стоимости приобретаемой недвижимости — прим. "ВД"). А вот к докризисным кредитам с нулевым первым взносом, я думаю, мы вернемся не раньше чем через три-пять лет.
Какую роль будет играть ГИУ в возрождении ипотечного кредитования? Увидим ли мы льготные ипотечные госпрограммы?
— Сложно отвечать на этот вопрос. Но в любом случае государственные программы, направленные на оживление рынка, будь то молодежное кредитование или программы сотрудничества с ГИУ, будут иметь только положительное влияние. Мне трудно спрогнозировать появление таких программ в следующем году, так как я, к сожалению, не знаю планов государственных чиновников. Но все предпосылки для внедрения таких программ налицо.
Депозиты, ПИФы /Взлеты и падения
Вкладчикам, по крайней мере в первом квартале, не стоит опасаться резкого падения доходности депозитов. Ведь по итогам 2009 года банкам так и не удалось вернуть доверие вкладчиков. По данным НБУ по состоянию на 01.12.09, с начала года объем депозитов физлиц в банковской системе сократился на 8,081 млн грн. А значит, утверждают опрошенные "ВД" эксперты, в следующем году им придется продолжить строгую "ресурсную" диету и блюсти ставки по депозитам.
По мнению Валентины Еременко, заместителя начальника организации вкладных и комиссионных программ ОАО "КБ "Хрещатик", максимально подешевеют валютные депозиты "вследствие уменьшения валютного кредитного портфеля банков, а также сужения рынка размещения валют". Еще одной причиной снижения привлекательности вкладов в валюте банкиры называют курсовые колебания. Правда, большинство аналитиков, опрошенных "ВД", надеются, что в первом квартале гривня вряд ли выйдет из коридора
7,9-8,2 грн./$.
Доходность гривневых депозитов также будет снижаться. "Если удастся удержать инфляцию на уровне 13-14%, то ставки по гривневым депозитам упадут на 6-8% годовых, — уверен Виктор Ерасов, директор департамента казначейства ОАО "БГ Банк". — Но, вероятнее всего, инфляция в 2010 г. составит 18-19%. Для этого есть все предпосылки, основная из которых — необходимость погашения огромных внешних и внутренних долгов. В этом случае снижение депозитных ставок будет менее ощутимым (-3-5% годовых)". Также снижение ставок обусловлено необходимостью уменьшить стоимость ресурсов для банков. Светлана Черкай, заместитель председателя правления ПАО "Эрсте Банк", полагает, что в следующем году вкладчиков может также ожидать ужесточение условий вкладов, в частности, возможное введение штрафов за досрочное расторжение договора.
На рынке ИСИ в грядущем году будет царить умеренный оптимизм, прогнозирует Елена Коренюк, заместитель председателя правления КУА "УкрСиб Эссет Менеджмент": "Несмотря на нынешний слабый макроэкономический фон, ожидаем в 2010 году постепенной стабилизации в ключевых отраслях отечественной экономики (металлургия, машиностроение). Кроме того, в связи с постепенным началом роста мировой экономики и появлением избыточных ресурсов, на развивающиеся рынки, в том числе и в Украину, скорее всего, понемногу начнут заходить иностранные инвесторы".
А вот Александр Мягкий, помощник управляющего инвестиционными и пенсионными фондами КУА "КИНТО", уверен, что рост фондового рынка будет серьезно заторможен. Среди главных причин — огромный скрытый бюджетный дефицит, который рано или поздно придется финансировать, возможно, и путем эмиссии. В ближайшей перспективе притоку инвестиций помешает "отказ МВФ от предоставления очередного транша до избрания нового президента страны". По мнению Алексея Дударенко, управляющего активами КУА Parex Asset Management Ukraine, на динамику фондового рынка и рынка ИСИ в большей степени будут влиять общая макроситуация в мире и возможные новые потрясения наподобие угрозы дефолта Dubai World (см. "Сам себе инвестор", "ВД" №49 с. г.).
В среднем, по прогнозам экспертов, инвестсертификаты фондов подорожают по итогам 2010 г. на 15-20%. При этом, в зависимости от способностей управляющих компаний, доходность отдельных ПИФов может составить до 30% годовых.
Станислав Победимский, первый заместитель председателя правления АБ "Бизнес Стандарт"
— В первой половине 2010 г. депозитные ставки как в национальной, так и в иностранных валютах существенно не изменятся. Одна из главных причин — продолжающийся ресурсный "голод" банковской системы из-за недоверия населения к финучреждениям, политической нестабильности, высокой волатильности национальной валюты. Во второй половине 2010 г. мы прогнозируем постепенное уменьшение депозитных ставок по всем валютам, так как экономика начнет восстанавливаться, и банки начнут получать больше ресурсов.
Андрей Шевчишин, руководитель аналитического департамента ИГ ТАСК
— Доходность рынка ИСИ по-прежнему будет определяться динамикой стоимости украинских акций. Однако во второй половине 2010 года советуем обратить внимание на фонды облигаций. Поскольку, по нашим прогнозам, именно к этому периоду у эмитентов возникнет дефицит ресурсов и возрастет интерес к инвестициям для пополнения оборотных средств, модернизации производства. И они могут предложить хорошую доходность по облигациям.
В целом мы рекомендовали бы вкладывать средства в открытые или интервальные фонды с умеренно сбалансированной стратегией.
