• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

Город за городом

Реклама на dsnews.ua
Шансов купить дом в коттеджном городке, который будет достроен в обещанный срок, все меньше. Единственный безопасный вариант — выбирать загородное жил

Шансов купить дом в коттеджном городке, который будет достроен в обещанный срок, все меньше. Единственный безопасный вариант — выбирать загородное жилье в уже сданных поселках. Но у этой недвижимости тоже есть недостатки.

Очередной скандал на рынке загородных комплексов просочился в прессу в конце июня. "В городке с декабря 2009 года не ведутся строительные работы, сделанное ранее разрушается и разворовывается, коллектив разбегается", — обрисовал мрачную картину один из инвесторов поселка, строительство которого началось осенью 2007 г. в пригороде столицы, в начале Житомирской трассы, возле КПП. Самое удивительное, что накануне этот городок вошел в тройку лидеров рейтинга наиболее привлекательных загородных поселков, подготовленного одним из деловых изданий.
Увы, реальной информацией о финансовом состоянии застройщика обладают немногие. Можно приобрести уже готовый коттедж, но сам городок так и останется без электричества, газа, магазинов, школ или детских садиков. Поэтому эксперты советуют вкладывать деньги в уже сданные поселки. В крайнем случае — в городки, готовые не меньше чем на 90%. Правда, за уверенность в том, что ваши деньги не вылетят в трубу, придется доплатить.

Антибонусы
"Вишневе Містечко" — один из первых жилых массивов под Киевом, дома в котором изначально продавались только на этапе полной готовности. Коттеджный городок давно сдан, но здесь до сих пор есть непроданные усадьбы. Олег Хома, руководитель проекта "Вишневе Містечко", поделился с "ВД" реалистичными планами: "Сейчас в нашем коттеджном городке на продажу выставлены 11 коттеджей и пять таунхаусов. Рассчитываем реализовать их за два года". Лето-2010 не стало катализатором продаж загородной недвижимости и для коттеджного городка "Севериновка" под Киевом. Если еще в феврале застройщик реализовал четыре коттеджа, то в марте — только один, а в апреле-июне — по два. И это при том, что данный поселок — один из наиболее популярных: в начале 2008 года здесь продавали до 12 усадьб в месяц.

Из-за такой низкой активности покупателей в 2010-м застройщики не решились на традиционное сезонное повышение цен. Более того, пообещали бонусы и скидки потенциальным покупателям. Но при ближайшем рассмотрении вскрылись любопытные детали.

Так, беспроцентная рассрочка, которую часто рекламируют застройщики, в большинстве поселков действует только для недостроенных домов. На готовые коттеджи эти льготы, как правило, не распространяются. Покупателю, оплачивающему построенный дом несколькими траншами, придется выложить дополнительно 15-17% годовых. Некоторые городки делают исключение сроком на год.

"Если вы хотите приобрести готовый дом в рассрочку, мы заключаем договор купли-продажи с отлагательным условием. В течение года оплата будет без процентов, — пояснили в городке "Парк Хаус" (Бориспольский район). — Допустим, дом стоит $270 тыс., вы платите $70 тыс., а оставшиеся $200 делим на 12 месяцев в равном количестве. Если же за год выплатить эту сумму вы не можете и вам нужно больше времени — три-пять лет (пять у нас еще не было, но на три года рассрочку уже брали), — тогда, начиная со второго года, вы оплачиваете 15% годовых. Т. е. мы сами кредитуем покупателей, пока банки этого делать не могут".

Кроме того, у покупателей готовых домов меньше шансов получить скидку, чем у инвесторов "в котлован". Дисконты действуют при единоразовой оплате всей стоимости коттеджа, но зачастую ими поощряют только покупателей недостроя. "У любого застройщика возможны скидки при 100%-й предоплате, но только если дом еще не введен в эксплуатацию, до завершения строительства, — подтверждает Валерий Захаров, директор по продажам коттеджного поселка "Золоче" (Бориспольский район). — Они оговариваются индивидуально. Максимальный размер — до 10%".

Скупой выбор
Коттеджных городков с обещанной и к тому же действующей инфраструктурой даже в Киевской области, рекордсмене по коттеджной застройке, — не больше десятка (подробнее — см. "Характеристика домов в некоторых коттеджных городках Киевской области"). В других крупных регионах выбор меньше.

Реклама на dsnews.ua

В Днепропетровской области полностью достроены только два поселка. Под городом на Днепре возводятся еще 15 коттеджных массивов, но единицы из них — высокой степени готовности. "Я бы выделила только два коттеджных поселка — "Шишкино" и "БарВита", — иллюстрирует Маргарита Урицкая, президент ГК "Магистр-Недвижимость". — "Шишкино" практически построен, а дома продаются даже с дизайнерской отделкой. В "БарВите" достраивается вторая очередь. На мой взгляд, у них высокие шансы завершить стройку. А вот с нашумевшим поселком "Золотые ключи", который позиционировался как самый крупный в Украине, случилась скандальная история. Пока что строительство там остановилось".

Некоторые варианты отпадают, как только выясняется минимальная площадь готового дома. Как правило, дома небольшой площади уже разобраны. А в некоторых поселках "экономных" коттеджей и вовсе не было. В результате общая стоимость дома, соответствующая параметрам безопасной покупки, может оказаться неподъемной. "В "Шишкино" — прекрасные коттеджи, но их площадь —
400-600 кв. м. Маленьких домов они вообще не строили, а основные запросы сейчас касаются домов площадью 200-250 кв. м", — поясняет Маргарита Урицкая.

А наиболее привлекательные цены на готовые коттеджи приведут покупателя к домам, построенным по не самым популярным в Украине технологиям. Так, жилье в поселке Green Hills по минимальной для Киевской области цене — 1,3 млн грн. — строится из деревянных сэндвич-панелей. В приобретении такого коттеджа есть доля риска. Ведь достаточного опыта использования канадской технологии в Украине пока нет. В некоторых поселках отсутствует такая важная составляющая загородной жизни, как река или озеро. "Водоема у нас нет. Но зато есть лесопарковая зона, хорошая зона отдыха, — попытались компенсировать этот недостаток в отделе продаж городка "Парк Хаус". — Развлекательных центров в городке мы тоже не строим, чтобы не мешать тем, кто предпочитает жить в тихом месте".

Но в любом случае до конца года выбор коттеджных комплексов с завершенной или почти построенной инфраструктурой в пригородах мегаполисов существенно не вырастет. По оценкам опрошенных "ВД" экспертов, в 30% коттеджных поселков в Украине строительные работы заморожены.

Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development (Киев)
— В целом предложение на рынке профессиональных коттеджных городков под Киевом достаточно велико, но если учитывать конкретные параметры (динамика строительства, площадь домов, адекватность цены), качественного предложения на рынке не много. Можно выделить не более десяти коттеджных поселков, в значительной степени отвечающих этим параметрам. Кроме динамики строительства поселка, следует обращать внимание на соблюдение технологии строительства. Часто, чтобы сэкономить, застройщик сокращает прослойку утепляющих материалов или закупает некачественные стройматериалы. Иногда в коттеджных городках предлагается земля, которая находится не в собственности, а в аренде. Этот участок придется впоследствии приватизировать. Во-первых, это дополнительные затраты. Во-вторых, человек таким образом использует свое право на приватизацию земельного участка, согласно Земельному кодексу. За прошлый год гривневые цены на коттеджи под Киевом снизились в среднем на 10%. С начала года стоимость коттеджей практически не менялась. Ожидаемое изменение цен к концу года — не более +10%.

Виктория Каратанова, руководитель аналитической службы ГК "Проконсул" (Харьков)
— По состоянию на второй квартал с. г. в Харьковской области ведется строительство десяти коттеджных поселков, в т. ч. возобновлено строительство городка "Резиденция" (Флоринка), приостановленное в прошлом году. Полностью готовые коттеджи реализуются практически во всех городках, за исключением тех, где строительство ведется по индивидуальным проектам ("Олешки", "Сосновый Берег"). Но тенденции к переориентации застройщиков на продажу готовых коттеджей не наблюдается.

В коттеджном городке "Рай-Еленовка" около 30% земельных участков выделены под строительство коттеджей для последующей их реализации, остальные участки выставлены на продажу (по состоянию на июнь 2010 г. в продаже имеется 40 участков площадью от 10 до 20 соток). Продолжают снижаться цены. По сравнению с началом 2010 г. коттеджи в городке "Резиденция" подешевели на 30%, в городке "Затишье" — на 20%, в городке "Парк Хаус — на 15%.

    Реклама на dsnews.ua