В место ЖЭКа

Российские компании активизировали борьбу за управление жилым фондом: украинским компаниям придется подвинуться.

Объем рынка жилищных услуг Украины исчисляется числом с 24-мя нулями: весь жилой фонд Украины, по данным Госкомстата, насчитывает 1072,244 млн кв. метров, а в среднем тариф на содержание дома составляет порядка 1,5  грн. за 1 кв. метр. Вскоре этими потоками дадут "порулить" частным компаниям.

Привлекательный сегмент
Сведенной статистики по числу ЖЭКов в Украине не существует. Объяснение простое: из госбюджета они не финансируются, поэтому за подсчеты отвечает каждый отдельный муниципалитет. По подсчетам "ВД", всего по Украине коммунальных ЖЭКов  — 1,8 тыс. Кроме них, на рынке ЖКХ работают и коммунальные предприятия по вывозу мусора, предоставлению тепла, воды. Согласно госпрограмме реформирования ЖКХ до 2014 г., в Украине коммунальные ЖЭКи должны исчезнуть как класс. Вместо них управлением займутся частные предприятия, нанятые объединениями совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Сейчас на украинском рынке их всего 900, но к январю 2015 г. они должны полностью вытеснить коммунальщиков. За этот кусок пирога украинским компаниям придется побороться с иностранцами.

Сейчас наиболее крупным игроком на рынке является ООО "Жилищно-коммунальный союз Украины" (ЖКСУ). В  2006 г. ее учредители украинцы Андрей Самарин и Иван Ивченко начали работать в Рубежном Луганской области, сейчас в управлении компании более 8 млн кв. м жилья в 12 городах Украины (подробнее  — см. таблицу, стр. 26). За последнее время компания значительно усилила свои позиции по представительству своих экс-сотрудников во власти. (Так, к примеру, гендиректор этой компании — Виталий Шаповаленко  — недавно пополнил ряды замов министра. В  2009 году ЖКСУ покинул Олег Адамов, который возглавил Федерацию работодателей ЖКХ, сотрудничающую с МинЖКХ — прим. "ВД".) Остальные игроки значительно менее влиятельны и работают только в своих городах.

Украинским компаниям, которые хотели бы побороться за долю рынка, придется нелегко. Хотя бы в силу отсутствия необходимого опыта в управлении жилфондами. "У украинских управляющих компаний есть две крайности: первые создаются на основе ЖЭКа, только оптимизируя штат, вторые оказывают очень ограниченное количество услуг — дворника и аварийной службы, — констатирует Евгений Радченко, заместитель генерального директора ДП "Агентство развития ЖКХ". — На этом фоне интересен опыт российской компании "ЖилКом", в которой сотрудники получают оплату за выполненные услуги, работают на договорных отношениях". "ЖилКом" создан восемь лет назад и работает в Санкт-Петербурге, Иркутске и Ангарске. Оценить российский опыт с нового года смогут жители Подольского района Киева — на территории трех ЖЭКов начнет работу компания с украинскими учредителями  — "ЖилКом-Украина". В Киеве компания должна инвестировать 0,5 млн грн.: отремонтировать входные двери и скамейки, навести порядок в подъездах. И все это без повышения тарифов.

Для Киева это будет первый подобный опыт работы иностранного оператора рынка ЖКХ — ранее около трех лет к столичному рынку присматривалась немецкая компания "Дуссманн", представленная в 26 странах. Увы, но компании не удалось закрепиться ни в Луганске, ни в Киеве. В  2006-2007 гг. "Дуссман" проиграл борьбу с должниками в Луганске, а в Киеве попросту не нашел общего языка с властями. Российской компании "ЖилКом-Украина" пока дали три месяца испытательного срока. "Мы хотим сравнить эффективность работы, и после подведения итога в мае мы или будем рекомендовать дальше входить на рынок ЖХК управляющим компаниям, или будем этот процесс тормозить, пока не сможем отработать правила игры на этом рынке", — рассказал "ВД" Александр Мазурчак, заммэра Киева.

Тормознутый интерес
Войти на рынок управления жильем хотят не только компании, имеющие аналогичный опыт в России, Германии, странах Балтии, но и работающие в сопутствующих отраслях. "Интерес у бизнесменов большой, к рынку присматриваются многие предприниматели, в том числе и связанные со сферой ЖКХ, — говорит Евгений Радченко. — Но бизнес останавливают не до конца прописанные правила игры. У нас механизм вложения средств есть, а механизма их возврата нет".

"Инвестиции в данной отрасли невозможны, потому что не предусмотрен механизм возврата средств, получения прибыли, то это не инвестиции, а спонсорство, — говорит Владимир Заваляк, директор частного предприятия "Луганьбудсервис" и директор КП "Луганскжилье". — У нас в тарифах не заложены ни рентабельность, ни прибыль. Система построена таким образом, что работает на освоение средств, а не на решение проблем. Сегодня не выгодно заниматься энергосбережением, потому что сэкономленные средства мы не имеем права направить на развитие предприятия, дальнейшее внедрение энергосберегающих технологий и другие статьи расходов, а должны сделать перерасчет жителям. Необходимо менять нормативно-правовую и законодательную базу". Украинские частные компании заверяют, что работают в убыток, надеясь, что в перспективе ситуация изменится.

"За три года работы мы вложили более 25 млн грн. в 12 городах. У нас подписаны долгосрочные договоры, минимум на 10 лет, мы надеемся, что законодательство изменится, и за оставшиеся семь лет мы окупим вложения, — говорит Елена Шамал, заместитель генерального директора по региональному развитию и инвестиционной деятельности ООО "ЖКСУ". — За последний год компания не вошла ни в один новый город, затормозив этот процесс в ожидании изменений в законе".

Сегодня местные чиновники играют главную роль на рынке, а их переменчивые настроения пугают инвесторов — ответственность городских властей в законах не прописана и риски досрочного расторжения договора слишком высоки. К примеру, ЖКСУ инвестировал около 4,2 млн грн. в жилой фонд Краматорска, но городские власти досрочно расторгли 10-летний договор. Судиться инвесторы не стали, решив, что сотрудничество в противостоянии невозможно. Компания зафиксировала убытки и ушла из города. "Сегодня можно найти массу формальных причин для разрыва договора с управляющей компанией. В этой сфере инвестор особенно не защищен, — считает Виталий Шаповаленко, заместитель министра по вопросам ЖКХ, экс-гендиректор ООО "ЖКСУ". — Многих мэров вполне устраивают подконтрольные им коммунальные ЖЭКи. Есть примеры, когда переговоры приходилось прекращать на самой начальной стадии, поскольку мэры выставляли слишком высокие требования".

Впрочем, Закон "Об ОСМД" позволяет и самим жильцам выбирать управителя, но только в домах с ОСМД. Но, по данным МинЖКХ, по Украине только 11,4 тыс. ОСМД — лишь в 14% многоквартирных домов. Поэтому пока частники входят в рынок через муниципалитеты. Но к 2014 г. должно быть 70% домов с ОСМД, которые и могут стать дверью, через которую частники обойдут городские власти.

Потенциальные риски
Сегодня рынок находится в стадии формирования, шишки на нем набивают небольшие компании, которые в будущем могут укрепить свои позиции. И не последнюю роль в их укреплении могут сыграть местные власти. К примеру, для ЧП "Луганьбудсервис" такую возможность может предоставить муниципалитет, который предложил их директору Владимиру Заваляку возглавить и КП "Луганскжилье", обслуживающее 1,5 млн кв. м. Если предприятия объединятся, то экономия на сокращении штата составит более 100 тыс. грн. в месяц.

"На рынке должна быть конкуренция, чтобы жители могли выбрать одну из нескольких управляющих компаний, заключить с ней договор на год, и, если качество ее услуг не будет удовлетворять, сменить компанию", — считает Александр Сергиенко, директор "Института города". Однако проект нового Жилкодекса может наделить местные советы излишними полномочиями, риски которых состоят в управлении нерыночными методами. К примеру, в проекте Жилкодекса (не прошел второе чтение 2-го декабря с. г. — прим. "ВД") указано, что если через год после вступления кодекса в силу жильцы не создали ОСМД, то право самостоятельного отбора управителя и навязывания его услуг жителям предоставляется местным властям (ст.143 проекта Жилищного кодекса).

Проект нового Жилищного кодекса значительно расширяет возможность выхода на рынок частных компаний по управлению жилым фондом. Если сейчас объем их работ зависит от договоренности с городской властью, то вскоре они смогут миновать их, заключая договоры с ОСМД. А в домах без ОСМД управителя может нанять домовой сход. Эксперты опасаются, что в борьбе частника за потребителя пострадает сам потребитель.

"В проекте нового Жилищного кодекса авторы и "умелые" лоббисты пытаются заменить набившие оскомину коммунальные ЖЭКи частными управляющими компаниями. Опасность заключается в том, что в условиях неорганизованности и правовой неграмотности большинства жителей наши дома вместе с придомовыми территориями, нежилыми помещениями могут оказаться на балансе частной управляющей компании, — предостерегает Алексей Кучеренко, экс-министр ЖКХ.  — В проекте кодекса явно прописаны нормы, по которым все платежи жителей, деньги из государственного и местного бюджетов, направленные на реконструкцию домов, доходы от использования придомовых территорий, рекламы и прочие будут концентрироваться в частных управляющих компаниях. Это серьезная ловушка, которая делает кодекс непроходным".

Чем занимается управляющая компания
Управляющая компания, работающая на рынке ЖКХ, занимается управлением общим имуществом жильцов — многоквартирным домом, выполняя функции по его техническому и санитарному содержанию, ремонту, благоустройству придомовой территории, обеспечивает его надлежащую эксплуатацию. Компания собирает с населения плату за содержание дома, берет на себя функции, которые сейчас выполняют ЖЭКи. Управляющие компании работают на основании договора, заключенного с органами местной власти или с ОСМД.

В развитых странах управление жильем  — очень стабильный и ровный бизнес. Управляющие компании работают с минимальной рентабельностью, к примеру в Германии это 3%. Но они зарабатывают на большом рынке дополнительных сопутствующих услуг — химчистка, клиринг, реклама в лифтах, освещение, укладка асфальта и пр. В Украине разрешена максимальная рентабельность 12%, но львиная доля тарифов ее не имеет вовсе.