Доходная управа
Украинцам сулят новый вид заработка — путем передачи недвижимости в доверительное управление. Как доверять и что проверять — выясняла "ВД".
Обладателям временно свободных средств, подыскивающих варианты доходного вложения, риелторы предлагают альтернативу — покупку в складчину квартиры с целью последующей сдачи ее в аренду. При этом агентства готовы взять на себя не только все хлопоты, связанные с оформлением сделки, поиском арендаторов и взаимодействие с ними, оплату коммунальных услуг, но и заботу по поддержанию "товарного вида" такой доходной недвижимости (правда, за деньги владельцев). Причем в течение трех-четырех лет, а то и дольше. Подобные предложения "ВД" обнаружила в прайсе услуг ряда агентств Одессы, Николаева, Днепропетровска и, конечно же, Киева. Риелторы действуют в расчете на тех, кто располагает определенными средствами, но этих накоплений явно недостаточно для приобретения недвижимости. Видимо, число обладателей таких капиталов достигло в стране критической отметки, подтолкнув агентства предложить новый сервис.
Квартиры с историей
На первый взгляд, схема проста. Группа (как правило три-пять человек) приобретает квартиру и передает ее в управление риелтору. Минимальный взнос каждого из участников варьируется от $10 тыс. в регионах и от
$40 тыс. в столице. За эти деньги участник группы получает право собственности на квадратные метры — пропорционально своему взносу. Агентства, промоутирующие услугу доверительного управления, декларируют окупаемость вложений в течение трех-четырех, а в некоторых случаях — и двух лет. Однако расчеты, проведенные "ВД" (подробнее — см. Расчет окупаемости проекта доверительного управления), показывают, что выйти "в ноль" можно не раньше, чем через 15 лет.
И то, при условии использования недвижимости в качестве офисной. Если квартира не выведена из жилищного фонда, срок окупаемости увеличится, так как аренда обходится дешевле на 20-30%, — Налоговый кодекс запрещает юрлицам относить аренду жилья на затраты. Впрочем, по данным компании Swan Consulting, 15% офисов расположены в квартирах. Они сдаются за счет понижения ставки или через судебное решение о разрешении использования жилой недвижимости под офис без перевода в нежилой фонд.
Стабильность будущих поступлений напрямую зависит от щепетильности во взаимоотношениях с риелторами.
Юридически право собственности на недвижимость при коллективной покупке закрепляется договором общей долевой собственности, с указанием внесенных сумм и долей каждого в метрах. К этому договору также должны прилагаться планы отдельных комнат — непосредственно тех объектов, владельцем которых становится каждый из покупателей. Такой вариант Богдан Шаповал, партнер юркомпании Jurimex, считает наиболее безопасным граждан (подробнее — см. "Наживка на жильца", "ВД" №117, 2007 г.). Тем более, что документальное оформление в БТИ такого "дробления" квартир агентства берут на себя. Ситуация усложняется, если число совладельцев превышает количество отдельных жилых помещений в квартире. Ведь в этом случае у собственников нет метров, выделенных "в натуре". "Если у вас, к примеру, выделены 47,5 метров, без закрепления в плане, то продать их без дополнительного согласования с совладельцами не получится", — предостерегает Наталья Лебедь, президент группы Swan Consulting. "Продавец обязан предложить долю совладельцам, направив им письменное уведомление с указанием цены. Если в течение месяца никто не согласится, можно продать долю третьему лицу", — детализирует Екатерина Гутгарц, партнер Адвокатского бюро Гутгарца.
Однако заинтересованных покупателей "на стороне" может и не оказаться, что ставит под вопрос ликвидность таких вложений. Дело в том, что сервис по покупке жилья с целью его взятия в доверительное управление агентства недвижимости предлагают избирательно. В частных беседах специалисты по недвижимости говорят, что, как правило, речь идет о конфискате, в том числе, выкупленном у финучреждений после изъятия недвижимости у недобросовестных заемщиков. По одной из версий, падение заработков АН стало одним из факторов, подтолкнувших риелторов к промоутированию услуги коллективной покупки недвижимости с последующим взятием ее в доверительное управление.
Мелочи ответственности
По Гражданскому кодексу, договор управления имуществом может предоставить управляющему право на доверительную собственность, например, на передачу объекта в залог. Чтобы таких поползновений не возникало, права управляющего стоит ограничить, внеся соответствующий пункт в договор, который обязательно должен заверить нотариус (см. Мнение Натальи Доценко-Белоус).
Поскольку договор доверительного управления заключается на несколько лет, крайне важно детализировать отношения с АН, обращая особое внимание на четкость формулировок. Чтобы они были предельно ясны, настолько же, как и размер вознаграждения за услуги управления. Как правило, он составляет определенный процент от арендной ставки. Причем "вилка" может быть достаточно большой: от 10% до 30%.
За эту плату Марина Гавяда, юрист Донецкой коллегии адвокатов, советует обязать агентство контролировать выполнение арендатором всех условий проживания: "В договоре прописываются все условия найма, выдвигаемые хозяином квартиросъемщику, контроль за соблюдением которых на себя берет агентство недвижимости. Фактически по таким договорам агентство берет на себя следующие обязательства: сдавать в аренду, раз в месяц проверять состояние квартиры, оплачивать коммунальные услуги, налоги…".
Немаловажный нюанс — простой квартиры. По идее, финансовые риски в этом случае должна взять на себя управляющая компания, т. е. АН. Однако лучшее предложение, которое смогли отыскать корреспонденты "ВД", сводится к 15-дневной компенсации арендной ставки в случае, если жилец съезжает до окончания срока действия договора. В любом случае, подобную опцию стоит включить в договор. Равно как и обязать АН, в случае возникновения спорных ситуаций, вести всевозможные разбирательства в интересах клиента. Впрочем, учитывая украинские реалии, надо быть готовым к тому, что любую помощь, если дело дойдет до суда, владельцам жилья, скорее всего, придется оплачивать из своего кармана.
Наталья Доценко-Белоус, адвокат фирмы "Василь Кисиль и партнеры"
При покупке части недвижимости рекомендую заключить договор совместного использования на право владения как объектом в целом, так и его общими площадями — проходами, лестничными клетками и т. д. В договор управления следует включить запрет для управителя на отчуждение недвижимости или ее части, и факт невозникновения у управляющего доверительной собственности. Следует возложить на управителя обязательства по достижению определенного уровня дохода и предусмотреть последствия в случае, если управитель не обеспечивает предусмотренный уровень доходности. Таким последствием может быть выкуп части недвижимости по определенной цене.
Наталья Лебедь, президент компании Swan Consulting
Окупаемость при доверительном управлении будет более длительной, в сравнении с самостоятельным управлением объектом. Ведь получаемый доход будет меньше из-за платы за управление. Инвестиции "в складчину" нацелены больше на доход от будущей продажи — если каждый из инвесторов не обладает достаточной суммой для приобретения всего объекта. При такой схеме возможно получение небольшого выигрыша от сдачи в аренду комнат подобной квартиры — по сравнению с целой квартирой. Нужно помнить, что расторгнуть договор совместного владения можно только с согласия всех сторон или в судебном порядке.
