• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

Доступ…НО?

Реклама на dsnews.ua
Долгосрочная рассрочка от застройщика под 0% — миф, созданный рекламистами. За рассрочку платежей по квартире на три-пять лет придется доплатить миним

Долгосрочная рассрочка от застройщика под 0% — миф, созданный рекламистами. За рассрочку платежей по квартире на три-пять лет придется доплатить минимум 20-30% от стоимости жилья. "ВД" выясняла, что выгоднее: рассрочка или ипотека.

"Длинная" рассрочка — посткризисный продукт, появившийся "на прилавках" в этом году. Теперь оплачивать квартиры в новостройках по частям можно и после ввода жилья в эксплуатацию. А сроки рассрочки от застройщиков весной-летом росли как овощи на китайских удобрениях. Что порой ставило граждан в тупик.

…В разгар рабочего дня оба мобильных телефона киевлянина Сергея Коршунова просигналили об sms. Содержание сообщений оказалось идентичным. Адресату предлагали купить квартиру в столичной новостройке с рассрочкой на три года и приятной скидкой. Читающий был явно озадачен: месяцем ранее он уже проинвестировал квартиру в этом комплексе, взяв рассрочку на год. На дольше тогда не предлагали. Да и трудно было предположить, что всего за месяц длина программ рассрочки может так измениться. Оказалось, может и не так.

Рекорд года поставили в столичном жилом комплексе "Комфорт Таун". Начав продажи квартир в марте, застройщик ЖК предлагал рассрочку на год. В середине мая увеличил срок до двух лет. Через неделю — до трех. Еще через пару дней — до пяти. А к началу лета азарт продавцов достиг апогея: период разбивки платежей по квартире добрался до двузначного показателя — 10 лет.

Застройщик, в отличие от банка, не будет донимать требования­ми доказать платежеспособность официальной зарплатой, поручителями и кипами справок, сбор которых безжалостно съедает время и силы. Но и у программ рассрочки от застройщиков есть несколько особенностей, которые не принято афишировать при беглом знакомстве.

Скрытые расходы
Там, где начинается длинная рассрочка, заканчивается беспроцентная. Столичный метрополитен увешан парадоксальной рекламой: в одном из киевских ЖК квартиры предлагают в рассрочку от застройщика под 0% на пять лет и в кредит от банка под двузначный процент. Контраст настолько очевиден, что реклама выглядит неправдоподобно. Подозрения развеиваются, если обратиться в отдел продаж: процент по рассрочке не начисляется только до ввода дома в эксплуатацию. Все платежи после сдачи дома "облагаются" дополнительными сборами. Этот принцип применяется во всех новостройках, где действуют долгосрочные программы рассрочки. Исключение — сданные дома. Там начисление платы за рассрочку осуществляется так же, как и при кредитовании — с первого месяца.

Эффективные ставки по программам рассрочки от застройщиков на 3-6 п. п. ниже тех, что предлагают банки, даже по партнерским продуктам. За возможность разбить оплату квартиры на несколько лет застройщики взимают 12-14% годовых в пересчете на банковские проценты. По подсчетам "ВД", в ЖК "Парковые озера" однокомнатная квартира в рассрочку от застройщика на 49  месяцев после сдачи обойдется в среднем на 50 тыс. грн. дешевле, чем кредит по партнерской программе Дельта Банка на аналогичный срок.

Реклама на dsnews.ua

К этим расчетам следует добавить лишь один нюанс. В строящихся комплексах стоимость квадратного метра не фиксируется до сдачи дома в эксплуатацию, продолжая расти. А с ней растет и остаток выплат по рассрочке. "Цена квадратного метра в будущем в любом случае будет выше. Более того, нашим инвесторам мы говорим, что цена не гипотетически вырастет, а реально увеличится, — утверждает Денис Морозов, начальник отдела продаж ЖК "Комфорт Таун". — Есть закон: чем меньше инвестиции, тем больше риски. И наоборот. Тот, кто погашает всю сумму ранее, платит меньше, чем тот, кто выплачивает стоимость квартиры позже". При оплате жилья с помощью банковского кредита в большинстве случаев (и из этого правила есть исключения) стоимость квартир в новостройках фиксируется, т. к. застройщик сразу получает всю сумму. С учетом потенциального подорожания "квадрата" к моменту сдачи дома рассрочка оказывается лишь незначительно дешевле ипотеки.

"За все время с момента начала продаж (август 2010 г.) общее удорожание квадратного метра составило не более 12-14% — показатель в рамках годовой инфля­ции, — рассказывает Юлия Горох, директор по маркетингу в ЖК "Парковые озера". — Планируем, что до ввода в эксплуатацию первой очереди в декабре с. г. квартиры подорожают не более чем на 5-7%. С этого времени цена будет зафиксирована. Изначально мы планировали, что для определения суммы аренды (в данном ЖК плата по рассрочке установлена в виде арендных платежей — прим. "ВД") каждый год после сдачи дома будет определяться рыночная стоимость жилья. Но, учитывая страхи инвесторов, отказались от такого подхода".

Хотя в целом условия долгосрочной рассрочки становятся более привлекательными, ее стоимость в некоторых ЖК увеличивается. За этот год в "Парковых озерах" минимальный первоначальный взнос сократился с 30 до 10% общей стоимости жилья, а до ввода квартиры в эксплуатацию теперь нужно погасить не 70, а 50% цены квартиры. Но взамен ставка по наиболее длительной программе рассрочки (до февраля 2016 г.) выросла с 5 до 7% общей стоимости квартиры на момент сдачи дома. "Это была акционная ставка, теперь она уже не действует", — пояснили "ВД" в жилом комплексе.

Ограничения и штрафы
До полного погашения всей стоимости квартиры в рассрочку покупатели не смогут ею рас­поряжаться — продать, подарить, заложить в банке или сдать в субаренду. "Пока человек выплачивает рассрочку в нашем комплексе, он проживает на основании договора аренды в квартире, собственником которой на это время являемся мы, — поясняет Юлия Горох. — Квартиры продаются с полной отделкой и кухонным гарнитуром. В случае разрыва договора нам придется продавать эту квартиру, поэтому хочется, чтобы она была в надлежащем состоянии. Именно поэтому наши договоры не предусматривают вариант субаренды, и квартиры, приобретенные в рассрочку, должны быть обязательно застрахованы инвестором".
В большинстве новостроек есть ограничения и по регистрации жильцов на жилплощади, рассрочка по которой не погашена. "Прописаться в квартире человек может, если возьмет справку у компании, продававшей квартиры, о том, что она не возражает против прописки", — заверил "ВД" Валентин Кунах, начальник ЖЭК, который обслуживает жилой комплекс "Паркове мисто". Но на деле получить такое согласие застройщика на регистрацию непросто. Некоторые компании дают его лишь после оплаты 75-80% стоимости квартиры. Другие запрещают возможность регистрации до полной оплаты жилья.

Разорвать отношения с застройщиком несколько проще, чем с банком, но тоже стоит денег. В этом случае взимается неустойка (в среднем 10% от стоимости жилья) и выплаченные проценты. "Если покупатель по каким-либо причинам не может далее оплачивать квартиру, приобретенную в рассрочку, ему возвращается фактически оплаченная стоимость квартиры за исключением штрафных санкций и выплаченных нам процентов. Этот процент — плата за пользование деньгами", — иллюстрирует Дмитрий Калганов, начальник отдела продаж ЖК Grand Life.

Как бы там ни было, долгосрочная рассрочка от застройщика пока остается более выгодным инструментом покупки квартир, нежели кредитование. Единственное но — она подойдет лишь тем, кто не нуждается в чересчур длинных сроках распределения выплат (15-20 лет, как в банках). Некоторые находчивые инвесторы и во­все совмещают оба инструмента продаж: сперва оформляют рассрочку, а уже затем переходят на кредит, дополнительно растягивая период выплат и уменьшая тем самым ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. По данным, озвученным "ВД" в ЖК "Комфорт Таун", после внедрения программы рассрочки на 10 лет продажи выросли почти в три раза: со среднемесячных 50 квартир до 140. "Для большинства застройщиков рассрочка — это не способ зара­батывания денег, а исключительно инструмент продаж. Мы откажемся от него как только ипотека расцветет, как в 2008  году",  — кате­горичен Денис Морозов. Впрочем, в ближайшие полгода, рассчитывать на такой сценарий не стоит.

Дмитрий Калганов, начальник отдела продаж ЖК Grand Life ("Укрсоцбуд")
— Согласно нашей статистике, 20% квартир приобретается со 100%-й оплатой, 40% — в рассрочку и еще 40% — в кредит. Достаточно большой объем квартир, купленных в кредит, в нашем случае обеспечивается за счет того, что для покупателей, желающих приобрести квартиру с привлечением кредитных средств ПАО "Укрсоцбанк", установлены специальные условия кредитования. В  целом же для частных инвесторов условия рассрочки выгоднее кредитной программы в банке. По рассрочке действует более низкая процентная ставка, чем по кредиту, а также более гибкие подходы к подтверждению платежеспособности покупателей квартир. Такое подтверждение остается одним из ключевых требований банков, которые заемщикам весьма сложно выполнить.

 Юлия Горох, директор по маркетингу компании "Интергал-Буд" (ЖК "Парковые озера")
— Преимущества рассрочки по сравнению с банковским кредитом в том, что застройщик не требует справки о доходах и предлагает более низкие ставки. Минимальная эффективная ставка по ипотечным кредитам — около 15% годовых в гривне, средняя — 16-20% годовых. Если же перевести наши условия рассрочки на год после ввода комплекса в эксплуатацию (под 6% от стоимости квартиры на год) в банковские проценты, получится 12% годовых. На таких условиях банки кредиты еще не дают. Лишь 5-7% покупателей, по нашей статистике, приобретают квартиры в кредит. В основном это те, кто нуждается в большем, нежели пять лет, сроке выплат по квартире. По программам рассрочки, как краткосрочной, так и долгосрочной, квартиры оплачивают 50-60% инвесторов.

    Реклама на dsnews.ua