ДОМ РАЗДОРА
На окраине Винницы, где начинаются пахотные поля и кое-где возвышаются коттеджи, стоит недостроенный 32-квартирный дом площадью 1800 кв. м. Рядом с ним — только общежитие бывшего ЗАО "Винницараймежколхозстрой" и стена завода железобетонных конструкций. Поселиться в этом месте среди винничан считается верхом безрассудства, ведь к недостроенному дому ведет лишь грунтовая дорога вдоль забитых мусором оврагов. Тем не менее именно вокруг этого недостроя по улице Примакова уже год бурлят нешуточные страсти.
"О том, что продается недостроенный дом обанкротившегося ЗАО "Винницараймежколхозстрой", я узнал из местной газеты, — рассказывает Геннадий Хаджинов, директор ПО "Элна-Сервис".— Приехав на место, увидел коробку из бетонных плит с крышей, еще долго сомневался: покупать или нет, ведь объект мало того что находится в неудачном районе, так еще и десять лет простоял под открытым небом. Основополагающую роль сыграла стартовая цена: дом выставляли за 79,5 тыс. грн., и 28 октября 2005 года на аукционе мы купили здание за 251 тыс. грн.".
12 декабря 2005 г. ПО "Элна-Сервис" за ту же сумму продало объект ЧМПП "ЛЕЗА" (собственником обоих предприятий является Геннадий Хаджинов). Но как только на объект приехали строители ЧМПП "ЛЕЗА", появились бывшие сотрудники ЗАО "Винницараймежколхозстрой", утверждавшие, что дом принадлежит им, квартиры уже распределены, и на руках у каждого есть ордер.
"Дом начали строить в 1991 году на территории, принадлежащей тогда еще АО "Винницараймежколхозстрой", и мы изначально помогали в строительстве, работая по выходным дням, — утверждает одна из претенденток на квартиру, Нина. — Когда на предприятии начались задержки с зарплатой, никто не мог уйти на другое место работы, — терялась жилищная очередь". В 1996 г. у предприятия не оказалось средств на достройку дома, и на профсоюзном собрании коллектива АО решили распределить квартиры согласно очередности, чтобы каждый работник знал, какой объем ему необходимо выполнить. По словам бывших сотрудников предприятия, с этого момента все необходимые материалы будущие жильцы приобретали за свои средства. Проведение газа, канализации, электричества жильцы откладывали на потом.
В 2000 г. АО "Винницараймежколхозстрой" было преобразовано в ЗАО "Винницараймежколхозстрой", и на совместном заседании правления и профсоюзной организации ЗАО постановили передать квартиры в доме претендентам на получение жилья. Данный объект сняли с баланса ЗАО "Винницараймежколхозстрой" и возложили ответственность по завершению строительных работ и охрану объекта на претендентов на жилье.
"С той поры мы считали себя полноправными хозяевами дома, — объясняет Нина. — Решили, что будем достраивать дом своими силами, думали организовать жилищный кооператив и нанять подрядчиков, которые подвели бы все необходимые коммуникации к дому".
Но планы будущих жильцов так и остались несбывшимися: каждый предпочитал заниматься обустройством своих квадратных метров, собрать средства на наем подрядчика не удалось. И лишь когда на объекте строители стали заделывать швы в плитах, обшивать утеплителем стены и подводить коммуникации, бывшие сотрудники ЗАО обеспокоились не на шутку.
"Люди твердили, что это их дом, они получили квартиры и собираются в них жить, — рассказывает Олег Бендас, директор ЧМПП "ЛЕЗА". — Но документально это подтвердить не смогли, никаких бумаг, подтверждающих их право собственности на дом, не было. Только ведомственные ордера".
По словам Геннадия Хаджинова, после такого сопротивления со стороны людей он хотел аннулировать сделку, но, согласно биржевому контракту, деньги, заплаченные за покупку, возврату не подлежат. Оставалось одно — достраивать.
"Мы попытались решить вопрос мирным путем, убедив людей, что они ничего не выиграют, если заберут недостроенную коробку, — рассказывает Геннадий Хаджинов. — Им все равно придется искать деньги на строительство, нанимать подрядчиков. Мы же предлагаем сдать дом под ключ и продать квартиры владельцам ведомственных ордеров по себестоимости ($450/кв. м). Остальные же квартиры предлагаем реализовать по рыночной цене — $650-700/кв. м. Но сейчас уже дошло до того, что они (претенденты на жилье — прим. "ВД") хотят забрать даже то, что мы сами построили".
Бывшие сотрудники ЗАО подтвердили "ВД" отказ от предложения "Элна-Сервиса". "Во-первых, нам предлагали выкупить квартиры по $520/кв. м, — возмущается один из потерпевших. — А, во-вторых, с какой стати мы должны платить за свое же жилье? Да и кто даст гарантии, что застройщик в последний момент не повысит цену, а то и вовсе нас не обманет? Если бы мы строили сами, нам бы все это обошлось намного дешевле".
Судебная волокита продолжалась целый год. 19 сентября 2006 г. Старогородский райсуд г. Винницы вынес решение признать недействительным биржевой контракт №05/135 незавершенного строительства 32-квартирного дома, заключенный 28 октября 2005 г. на Подольской универсальной товарно-сырьевой бирже в интересах ЗАО "Винницараймежколхозстрой", а также договор купли-продажи №130, заключенный 12 декабря 2005 г. между ПО "Элна-Сервис" и ЧМПП "ЛЕЗА", признав право собственности на дом за истцами.
"Судиться можно до бесконечности, и мы в данный момент обжалуем это решение, — говорит Геннадий Хаджинов. — Но люди стали захватывать квартиры, даже не дожидаясь вступления в законную силу решения суда. Спокойно достраивать здание нам не дают. Мы планировали сдать в эксплуатацию дом уже в конце января 2007 года, но теперь об этом можно забыть. У нас просто опускаются руки".
"Этот дом не имели права продавать, это — имущество бывших сотрудников ЗАО "Винницараймежколхозстрой", — утверждает адвокат истцов Валерий Палий. — Администрация предприятия отдала все права на этот дом людям, передача дома была согласована с местными органами власти. Это решение не было обжаловано, и в 2000 году этот недостроенный объект был снят с баланса предприятия и больше не фигурировал ни в каких документах".
О том, что дом не находился на балансе ЗАО "Винницараймежколхозстрой", подтверждает и акт Винницкой городской налоговой инспекции: 1 февраля 2001 г. на имущество ЗАО наложили арест, дом по ул. Примакова в список имущества внесен не был. По словам адвоката, изначально правоустанавливающие документы на этот дом отсутствовали, впоследствии их создали незаконно, и арбитражный управляющий использовал их при реализации имущества предприятия-банкрота.
То, каким образом дом был включен в ликвидационную массу (список продаваемого имущества ЗАО), прояснил бывший директор ЗАО "Винницараймежколхозстроя" Павел Кобец: "13 апреля 2005 года меня вызвал арбитражный управляющий, принявший на тот момент функции руководителя предприятия. Он предложил передать дом на баланс Лука-Мелешковского сельсовета Винницкого района, на чьей земле он фактически построен; а сельсовет уже потом выдаст ордера людям. Я поехал с ликвидатором на место, показал все, что есть на предприятии, дом — в том числе. О том, что дом уже не стоит на балансе предприятия, я ничего не говорил, и его вписали в ликвидбаланс".
На основании этого акта дом был реализован, а вырученные от продажи средства пошли на уплату долгов ЗАО "Винницараймежколхозстрой" перед налоговой инспекцией г. Винницы. То есть от продажи дома выиграло государство, но проиграли бывшие сотрудники предприятия и покупатель, вложивший в реконструкцию дома около 2 млн грн.
По словам адвоката истцов, 29 семей намерены добиться от предпринимателя возмещения убытков. У многих сохранились квитанции и накладные на приобретенные стройматериалы, в которых фигурируют суммы от 20 до 70 тыс. грн. "На месте Хаджинова мог оказаться любой бизнесмен, — говорит Валерий Палий. — Но надо было собрать информацию о доме, да и чужие вещи в некоторых квартирах должны были насторожить".
"Мы согласны возместить затраты, вложенные фирмой в дом, если их стоимость не будет завышена, — утверждают активисты. — Пусть все забирает, что туда вложил, и пускай уходит — мы сами все сделаем. Или же вернем деньги за то, что там сделали строители, но по разумным ценам, без накруток. Можно пригласить экспертов, сесть за круглый стол и обговорить все спорные вопросы".
Статья 28 Закона Украины "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом" гласит: "В состав ликвидационной массы банкрота… включаются все виды имущественных активов… банкрота, принадлежащие ему… на дату открытия ликвидационной процедуры и выявленные в ходе ликвидационной процедуры, за исключением объектов жилищного фонда, детских дошкольных учреждений и объектов коммунальной инфраструктуры". Получается, что раз имущественные права на квартиры не были документально переданы от банкрота его бывшим сотрудникам, то их правомерно включили в ликвидационную массу и продали.
Если же права на квартиры (так и остается неясным вопрос: какие права — собственности или пользования?) были переданы работникам предприятия-банкрота, то покупатель объекта незавершенного строительства фактически был введен в заблуждение продавцом относительно приобретаемого имущества — обязательства банкрота перед третьими лицами перешли к покупателю.
Получается, что "ЛЕЗА" может требовать возмещения убытков от "Элна-Сервис", а та, в свою очередь, — от ЗАО "Винницараймежколхозстрой". Но учитывая ликвидацию последнего, данное занятие бесперспективно. А вот обязательства перед бывшими сотрудниками ЗАО новый собственник здания обязан выполнять.
В данном конфликте, в котором единственным выигравшим субъектом оказалось государство, обеим пострадавшим сторонам остается только договариваться, идя на уступки друг другу. Ведь даже если бывшие работники ЗАО и отстоят свои права во всех судебных инстанциях, застройщик сможет потребовать от них возмещения своих затрат, связанных со строительством. Памятуя о том, до какого состояния был доведен дом из-за отсутствия средств у работников ЗАО к моменту торгов, несложно догадаться, что с возмещением убытков застройщику у потенциальных жильцов винницкого дома по ул. Примакова будут серьезные проблемы.
ДЕНИС КУЗНЕЦОВ. Партнер юридической компании "Тект-реал"
— Покупатель недостроенного жилого дома является его законным собственником в силу того, что законодательством установлена презумпция правомерности приобретения права собственности. Необходимо также учесть то, что работники предприятия, которое продало объект незавершенного строительства, на момент заключения сделки не имели правоустанавливающих документов на квартиры в отчуждаемом доме. По нашему мнению, они могут лишь обратиться в суд с требованиями к новому собственнику дома о возмещении им фактических затрат, понесенных в связи с ремонтом квартир в доме.
ИГОРЬ ХАСИН. Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры"
— Полноправного хозяина дома на сегодняшний день нет, поскольку нет и дома как объекта права собственности. Есть собственник объекта незавершенного строительства, купивший его в процессе ликвидационной процедуры, и есть бывшие сотрудники предприятия, получившие в свое время какие-то права на квартиры в этом доме после ввода его в эксплуатацию. В 2005 году объект незавершенного строительства мог быть продан только при наличии справки БТИ о степени его готовности либо решения суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Поэтому можно предположить, что ликвидатор банкрота все-таки оформил права на незавершенное строительство на имя банкрота перед его продажей, то есть он нашел документы, подтверждающие эти права. На балансе банкрота этот "дом", скорее всего, находился только в виде затрат на его строительство. В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Украины, покупатель в этом случае является добросовестным приобретателем, и истребовать приобретенное имущество в силу ст. 388 ГК Украины у него невозможно даже в случае, если окажется, что на момент проведения торгов банкрот не был его собственником.
