Стройка без шума

КОЭФФИЦИЕНТЫ СТРОИТЕЛЬНОГО ДИСКОМФОРТА

• Зона превышения допустимого уровня шума
• Зона превышения допустимого уровня вибрации
• Зона загрязнения атмосферного воздуха, загазованности территории
• Зона возможных последствий строительства для близлежащих домов (усадки, трещины)
• Зона возможных последствий строительства для дорожного покрытия (разрушение дорожных покрытий)
• Зона повышенного электромагнитного поля, излучений
• Зона психологического и физического дискомфорта, в зависимости от удаленности строительства от близлежащих построек

"Без четких правил у застройщиков нет условий для нормальной конкурентной борьбы, — убежден Анатолий Денисенко, президент инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж". — Принять правила надо было еще давно и на долгие годы. А так у нас сегодня один главный архитектор любит high-tech, завтра другой будет любить классику, и в итоге город изуродуют".

Казалось бы, получив на руки такой документ, застройщики могут вздохнуть с облечением, да только строительные компании в большинстве своем настаивают на дополнительной его доработке. Дело в том, что изюминкой проекта стали многочисленные коэффициенты, рассчитывающиеся по запутанным формулам (см. "Коэффициетны строительного и постстроительного дискомфорта"). По уверениям властей, коэффициенты выведут застройщиков на чистую воду и заставят их удешевить стоимость 1 кв.м жилья.

На деле же благими намерениями выстлан путь в… никуда. Бюрократизация процесса приведет к тому, что одна часть застройщиков с рынка может уйти, другая — приостановить свою работу. А это означает, что цены на харьковскую недвижимость могут занять третье, а то и второе после Киева место.

Методологии подсчета уже разработанных коэффициентов нет. "Коэффициент, из которого будет складываться "дискомфорт", нам абсолютно непонятен. Его невозможно выразить в цифрах. Вот во сколько можно оценить дискомфорт от повышенного уровня шума?! — недоумевает Ирина Потеряева, юрист строительной компании ООО "Макрокап Девелопмент Украина". А вот по мнению Елены Дымченко, доцента Харьковской национальной академии городского хозяйства и автора разработки правил застройки, коэффициент легко можно высчитать; правда, пока еще не определен исполнитель этих услуг, и такое новшество еще не опробовано ни в одном городе Украины. Елена Дымченко убеждена, что найти специалистов, которые могли бы определить коэффициент дискомфорта в таком научном центре, как Харьков, будет несложно. В конце концов, полагает г-жа Дымченко, на помощь могут прийти научно-исследовательские институты, которым понадобится около года на все необходимые расчеты.

Власти хотя пока и не знают, в чем измерять дискомфорт и как его считать, однако предполагают, что он может составить 10% от сметной стоимости жилья. Этот процент от несуществующей цифры они планируют направить на развитие социальной инфраструктуры территории. "Деньги будут перечисляться в один целевой фонд. Распределение средств будет утверждаться на городской сессии, ни один чиновник самовольно этими деньгами воспользоваться не сможет, — уверен Геннадий Кернес, секретарь городского совета. — Это сделает систему расчетов прозрачной и повысит отчисления в бюджет".

Стоит ли говорить,что застройщикам инициатива по душе не пришлась. "Я больше чем уверен, что власти будут рассчитывать этот коэффициент дискомфорта так, что он составит ровно 10% от сметной стоимости, а не меньше, это же в их интересах получить больше средств, — уверен один из учредителей строительной компании, пожелавший остаться неназванным. — Ранее, когда мы согласовывали объект, коммунальные предприятия нам выставляли свои требования по замене и ремонту инженерных коммуникаций, но мы могли проконтролировать использование выделяемых средств. Теперь же право контроля мы теряем. Мы заинтересованы в том, чтобы деньги пошли на благоустройство прилегающей территории. А если они пойдут на другие цели, нам что, опять придется за свой счет перекладывать трубы, благоустраивать территорию?"

По словам Алексея Бутенко, председателя правления Фонда строительных ресурсов Украины, подход харьковских властей — поистине эксклюзивен, ибо не используется нигде в мире. "В Москве и в Париже застройщики ничего не платят ни за какие коэффициенты, — говорит г-н Бутенко. — Единственные отчисления, которые они делают, — 30% сметной стоимости объекта в бюджет города". Инвестор-застройщик имеет первоочередное право выкупить эти 30% по рыночной стоимости. В случае его отказа местное самоуправление выставляет площадь на торги, вырученные средства идут на благоустройство территории, экологические программы и социальную сферу. Все просто, и без излишних расчетов.

Власти выдали на-гора еще одну инициативу. Они хотят обязать застройщиков осуществлять что-то вроде гарантированного платежа — в виде 5% от сметной стоимости объекта. Вместо средств застройщик может внести в качестве залога основные фонды предприятия. По прошествии двух лет, после сдачи в эксплуатацию объекта, средства будут с процентами возвращены инвесторам. По мнению Вячеслава Картавых, депутата Харьковского городского совета, члена комиссии по разработке правил застройки города, такая практика позволит предотвратить появление строительных пирамид вроде "Элита-Центр".

Иными словами, застройщикам предлагается заморозить средства в среднем на четыре года: два года обычно уходит на строительство, и еще два занимает проверка здания на прочность. "Противниками страховых фондов могут быть только те компании, которые пришли сюда работать ненадолго, думая лишь о мгновенной прибыли, — убежден Анатолий Денисенко. — Вот если через два месяца объект начнет сыпаться, а фирма уже исчезла — с кого спрашивать гарантийные обязательства? Страхование должно быть, но оно не должно быть избирательным. Его надо применять ко всем участникам рынка".

Авторы новых правил застройки ссылаются на европейский опыт, где такое страхование уже давно стало общепринятой нормой для застройщиков. По западному образцу предлагается создать в городе муниципальное предприятие, которое будет заниматься подготовкой территории под строительство. В качестве примера разработчики приводят французскую фирму Aminageur. Каждый год это предприятие отчитывается перед городским советом за проделанную в Париже работу по подготовке территорий под застройку. Так вот, эта фирма полномочна устанавливать в каждом конкретном случае сумму страхового залога. И именно она дает разрешение на застройку территории города и несет ответственность (юридическую и финансовую) за данное разрешение.

Да только юристы харьковских строительных компаний полагают, что создатели правил что-то напутали. "Разработчики этих правил путают залог и страхование, — поясняет Ирина Потеряева. — В Хозяйственном кодексе Украины указаны два вида страхования: добровольное, осуществляющееся по волеизъявлению двух сторон, и обязательное, виды которого прописаны в законе о страховании. И для того чтобы страховой залог стал законным, — надо вносить изменение в законы. Распоряжения городского совета недостаточно — это не той юридической силы документ".

Разработчики правил считают, что результатом их введения станет удешевление жилья в Харькове. Сегодня средняя стоимость 1 кв. м составляет здесь $1200. Вячеслав Картавых убежден, что она завышена как минимум вдвое: "С введением прозрачных условий застройки к нам придут иностранные компании, и тогда стоимость квадратного метра снизится до $300-400". Застройщики называют такие расценки нереальными и прогнозируют обратную тенденцию: удорожание жилья — дополнительные расходы будут заложены в стоимость квадратного метра. "Рентабельность строительных компаний в Харькове составляет чуть более 10%, у нас в городе много собственников компаний, которые любят Харьков, но никто не любит его до такой степени, чтобы стать очень бедным человеком", — объясняет Анатолий Денисенко.

Впрочем, харьковские власти отступать не намерены. За истекший год горсовет отменил 260 землеотводов, выданных предыдущим советом, мотивируя тем, что выданы они были с нарушениями. Позже почти все пострадавшие застройщики успели получить назад земельные участки и для себя вынести урок: шутить с новой властью — себе дороже. Потому строительные компании предпочтут либо договориться с властью, либо уйти с рынка. Наибольшие шансы на мировую с властью имеют крупные компании, которые и без того контролируют сегодня 70% харьковского строительного рынка, и потому без труда переложат дополнительные расходы на покупателя. Эксперты говорят, что цены на жилье подскочат на 15-20%

Поскольку обычно банки кредитуют первичную недвижимость при условии 90%-й готовности здания, для мелких строительных компаний дополнительные отчисления окажутся непосильной ношей, и они будут вынуждены уступить свое место системным застройщикам. Однако для них в данной ситуации также есть минусы: в Харькове возникнет дефицит подрядчиков, готовых выполнить работы мелкого объема. Крупным компаниям заниматься этим невыгодно, а мелких вскоре может не стать. По мнению "ВД", куда целесообразнее было бы отказаться от введения новых сборов со строительных компаний, ужесточив контроль над соблюдением выполнения обязательств, взятых на себя каждым застройщиком. Существование десятилетнего гарантийного срока, в течение которого застройщик обязан устранить любые дефекты за собственный счет, дает властям действенный инструмент воздействия на строительные компании. Введение же дополнительных сборов и страховых залогов приведет к уменьшению количества фирм, работающих на строительном рынке Харькова, а, следовательно, и к повышению цен на жилье.

• Эстетический коэффициент
• Ограничение доступа к некоторым объектам
• Коэффициент, учитывающий, что данную территорию невозможно будет использовать под, например, посадку зеленых насаждений, постройку детской площадки, школы и др. объекты соцназначения, т.е. неиспользованный социальный потенциал данной территории

Новые правила застройки четко прописывают земельные отношения в градостроительстве и регламентируют сам процесс строительства. В случае утверждения сессией горсовета правил в существующей редакции застройщик уже не сможет изменить параметры строительного объекта, — к примеру, вместо пяти задекларированных в проекте этажей построить десять. А перед тем как начать строительство, застройщик обязан провести общественные слушания. Поступившие от населения замечания и предложения будут обсуждаться на расширенных заседаниях архитектурно-градостроительного совета на стадии согласования и утверждения градостроительного обоснования. Городские власти намерены удилять повышенное внимание общественным слушаниям и следить за тем, чтобы они не превратились в фикцию. Еще одним важным моментом этого документа является четкое разделение города по зонам и граничное обозначение исторического центра. Для застройщиков правила — еще и экономия времени: вместо трех сессий горсовета проект согласования строительства будет проходить только одну.

Окончательно утверждение правил должно произойти на июньской сессии горсовета. Власти считают, что после этого в строительство будет внесена ясность: что, где и как можно строить, кто несет ответственность за выполненные работы и сведет к минимуму вероятность конфликтов с населением, которые часто сопровождают строительство.