Ипотечные сети

Стремительный рост цен на квартиры и либерализация условий ипотечного кредитования побудили украинцев зачастить в банки. На банковских кредитах, по наблюдениям риелтеров, ныне завязаны более половины сделок по покупке жилья в столице. Граждане, желающие поправить свои жилищные условия, для банкиров — находка. Они берут небольшие и практически безрисковые кредиты (ведь квартиру всегда можно продать) и, не разбираясь в банковских технологиях, с готовностью принимают все условия, прилагающиеся в довесок к осуществившейся мечте. Банкиры рады стараться. Зазывают низкими ставками, нулевыми первоначальными взносами и молодежными программами. А поймав на крючок, "радуют" дополнительными комиссионными, дорогой страховкой, отсутствием выбора валюты займа и затянувшейся волокитой при оформлении фаст-кредита. Чтобы решение квартирного вопроса не обернулось неоправданно тяжким долговым бременем, необходимо знать о следующих подводных камнях ипотечного кредитования.

Ежемесячные комиссионные
Они не фигурируют в рекламах и кредитных калькуляторах, зато существенно влияют на стоимость кредита. К примеру, реклама услуг банка "Финансы и кредит" гласит о гривневой ставке от 10%. На сайте банка говорится о стоимости страховки, оценки квартиры и комиссии за оформление. И ни слова — о ежемесячных комиссионных. Однако верить в то, что банки — это филантропы, которые кредитуют по более низким ставкам, чем привлекают на депозиты, не стоит. На самом деле реклама просто умалчивает о необходимости платить банку ежемесячно, кроме процентов, еще и комиссионные в размере 0,25%. Прибавив годовые комиссионные (0,25x12) к процентной ставке 12%, получим реальную стоимость кредита — 15%. Полбеды, если узнать о ежемесячной комиссии заранее. Гораздо хуже, когда клиент с удивлением обнаруживает, что фактические ежемесячные платежи значительно превышают суммы, рассчитанные по кредитному калькулятору после заключения договора.

Комиссиями "балуются" многие банки, в особенности те, которые сотрудничают с Фондом молодежного кредитования. (ПриватБанк, банк "Надра"). В некоторых банках (АТ "Кредит Банк (Украина)") комиссия исчисляется не в процентах от суммы кредита, а составляет фиксированную сумму (20-60 грн.). Есть и такие банки ("Аваль", Правэкс-банк, УкрСиббанк, Укрсоцбанк), у которых ежемесячная комиссия отсутствует. В таких банках расчетно-кассовое обслуживание оплачивается один раз — при оформлении кредита.

Кроме самой процентной ставки, на величину удорожания квартиры влияет еще и метод погашения кредита. При аннуитетном погашении (равные ежемесячные платежи) конечное удорожание квартиры будет на несколько тысяч больше, чем при стандартном погашении (убывающие выплаты). Еще один важный момент — процедура начисления процентов. В большинстве банков формула для начисления процентов за определенный период — количество дней/360. За счет того, что в банковском году на пять дней меньше, фактические проценты несколько выше декларируемых.

Не выбирайте банк только на основании размера процентной ставки по кредиту. Перед тем как принять решение о привлечении кредита в конкретном учреждении, попросите менеджера указать список всех затрат, включая комиссионные, страховку, стоимость оценки квартиры, услуг нотариуса. Величина этих затрат рознится между банками более существенно, чем процентные ставки. Обратите внимание на еще один важный момент — оставляет ли за собой банк право менять процентную ставку. Банки зачастую предупреждают, что гривневые ставки могут меняться, зато валютные ставки декларируют как фиксированные. Тем временем, в ипотечных договорах практически всех банков присутствует пункт, наделяющий банк правом при определенных обстоятельствах изменить ставку. Фактически фиксированные ставки предлагают лишь банки с иностранным капиталом — Райффайзенбанк Украина и Международный ипотечный банк.

Молодежное кредитование
Молодых людей в возрасте до 35 лет банки зазывают кредитами стоимостью от 3% годовых. В рекламе любого из банков, сотрудничающего с Фондом содействия молодежному жилищному строительству, подчеркивается, что ставка для молодого заемщика уменьшается на учетную ставку НБУ (ныне 9%). На самом деле, перспектива кредитов стоимостью ставка банка минус учетная ставка — не больше, чем рекламная уловка. Во-первых, заемщику, заключившему договор с молодежным фондом, придется платить банку всю сумму процентов. Часть этой суммы на специальный счет заемщика затем перечисляет фонд. Конечно же, в случае наличия свободных средств. К примеру, во время финансовой нестабильности конца прошлого года компенсация участникам программы вовремя не перечислялась. Второй и самый важный момент — сама сумма компенсации. Дело в том, что льготная ставка распространяется не на всю сумму кредита. Формула следующая. Норматив площади на одного члена семьи составляет 21 кв. м плюс 20 кв. м на семью в целом. (Если площадь покупаемой квартиры меньше нормативной, в расчет берется фактическая площадь квартиры). Расчетная стоимость 1 кв. м, утверждаемая Госстроем, для Киева составляет 2384 грн. Умножив эту цифру на меньшую из двух площадей, получим максимальную сумму кредита, подпадающую под компенсацию. Проценты по остальной части долга придется платить в полном объеме. Ежемесячная сумма компенсации рассчитывается по следующей формуле: ежемесячные проценты x учетная ставка/ставка банка x сумма кредита, подпадающая под льготные проценты/фактическая сумма кредита.

Если фактическая сумма кредита меньше нормативной, последний множитель в формуле равен единице. Для однокомнатной квартиры ежемесячная компенсация составляет порядка $100. Однако, если учесть размер процентных ставок или наличие ежемесячных комиссионных в банках, сотрудничающих с Фондом, молодежные кредиты невыгодны. То есть ежемесячные платежи по ним, в итоге не меньше, чем платежи по обычным кредитам в других банках. К тому же, расходы на оформление договора с Фондом (комиссия соответствующего агентства) составляют порядка 2,5% от стоимости жилья.

По молодежной программе в скором времени будут работать банки, на данный момент предлагающие самые привлекательные условия кредитования ("Аваль", Правэкс-банк, УкрСиббанк, Райффайзенбанк). Со вновь отобранными банками Фонд будет сотрудничать на условиях отсутствия у них ежемесячных комиссионных. Попытать счастья на такой молодежной программе все-таки стоит.

Фаст-кредиты
Оформить кредит банки обещают быстро и без проблем. На самом деле, вкладываться в обещанную неделю банкирам удается редко. Сказывается нехватка высококвалифицированных кадров — юристов, кредитных специалистов, оценщиков при большом количестве заявок. Поэтому стоит быть готовым к самым неожиданным поворотам. Например, к тому, что при отсутствии киевской прописки ваш паспорт будут проверять несколько недель.

В этом плане поучителен случай, который произошел с автором этих строк. Решив приобрести недвижимость в кредит и подобрав подходящий вариант, я отправилась в УкрСиббанк. Почему именно туда? Да просто реклама понравилась: наверняка многие видели эффектный ролик о быстрых кредитах означенного банка. Облюбованная мною квартирка была, как ее часто называют, с идеальной с предысторией: прописан один владелец, получивший право собственности в результате дарения, и никаких детей, что потребовало бы получение согласия опекунского совета. Сумма, указанная в моей справке о доходах, более чем в два раза превышала размер ежемесячных выплат по кредиту. А для пущей убедительности я предоставила банку ксерокопии документов о владении моей семьей движимым и недвижимым имуществом. "Проблем не будет", — заверил меня кредитный инспектор. Но банк не спешил молвить свое веское слово. Спустя только неделю юристы банка сообщили прискорбный факт: дескать, им не нравится, что в договоре дарения и в справке из БТИ указана разная площадь квартиры (в начале 1990-х балконы не включались в площадь квартиры). До оговоренной с продавцом даты сделки время еще оставалось, посему справку в БТИ пришлось поменять. Затем пришлось менять справки о доходах (поскольку наступил новый месяц). Спустя еще неделю была проведена оценка квартиры. Еще через семь дней (ровно через три недели после подачи полного пакета документов) мне сообщили о дате и времени сделки. Но рано радоваться: спустя пару часов кредитный инспектор вынес новый вердикт: сделки может и не быть! Оказалось, что через три (!) недели после получения на руки документов юристы разглядели, что в справке о доходах поручителя указана только начисленная, а не полученная на руки зарплата.
В конце концов, все закончилось хорошо: я таки купила квартиру, продавец получил деньги, а банк в моем качестве приобрел ежемесячный источник дохода. Но, в любом случае, еще раз убедилась в народной мудрости: рекламе верить нельзя.

Отдавая продавцу задаток, а затем, неся документы в банк, покупатель квартиры сильно рискует. Чтобы избежать неприятной ситуации, когда вчера был крайний срок для сделки, а банк не торопится принимать решение по поводу выдачи кредита, лучше подать документы сразу нескольким банкам. Или сначала предоставить банку справки о доходах и получить "добро" на определенную сумму кредита, а затем искать квартиру. Рассматривать заявки на получение кредита без документов на квартиру готовы ПриватБанк, Укрсоцбанк, Правэкс-банк.

Кредиты без первоначального взноса
Предлагаются ПриватБанком и банком "Финансы и кредит". Опыт тех, кто помчался в эти банки в ответ на такую рекламу, показывает, что получить безавансовый кредит очень сложно. Причем, справка из психоневрологического диспансера — далеко не самое неприятное требование. Претенденты на такой кредит должны быть готовы к тому, что в расчет принимается только официально подтвержденный уровень доходов. А еще неплохо иметь квартиру, которая может стать дополнительным залогом, и поручителя с нужной пропиской. Имея дело с банками, предлагающими минимальный первоначальный взнос, стоит быть готовым и к тому, что квартиру стоимостью $38 тыс. специалисты банка оценят в $26 тыс.

Мой коллега решил занять у ПриватБанка на покупку жилья $45 тыс. При том что финансовое учреждение декларировало первоначальный взнос в размере 0%, он намеревался внести 10% ($5000). Но в кредите было отказано. Судя по всему, у банка были достаточно веские основания, о которых заемщику так и не сочли нужным сообщить. И теперь он гадает, почему, будучи от роду 27 лет, имея стаж работы пять лет и уровень дохода, который в полтора раза превышал размер ежемесячного платежа, он не смог стать клиентом означенного банка.

Зачастую выход для тех, кто хочет попросить у банка кредит на всю стоимость квартиры, — заиметь поручителя, который может похвастать высоким уровнем официально подтвержденных доходов. В качестве поручителя могут выступать супруги, родители (если только они не достигли пенсионного возраста), а также просто знакомые. Главное — убедить нужного человека, что, подписывая договор поручительства, он не рискует. Ведь в случае неплатежеспособности, у заемщика просто отберут квартиру. Без поручителя и вовсе сложно претендовать на кредит незамужней женщине — ее заявку рассмотрят лишь в Правэкс-банке.

Будь бдителен!
В целом, подводных камней при ипотечном кредитовании множество. Потерять задаток можно еще и потому, что банки могут внезапно перестать кредитовать в нужной вам валюте. Именно так поступил Правэкс-банк после апрельского обвала доллара: сначала вообще прекратил выдачу валютных кредитов, затем предложил кредитование в гривнях и евро (правда, по ставке 10,5%). К слову, резкие движения курса гривни также опасны для покупателей квартир. Ведь для того чтобы договор о внесении задатка имел юридическую силу в суде, в нем нужно прописать стоимость квартиры в гривнях. В апреле многие продавцы квартир воспользовались этим, чтобы повысить долларовую цену.

Страховка при оформлении кредита неприятна тем, что при формальном праве выбора страховой компании дело сводится к настоятельной рекомендации застраховаться в компании, имеющей тесные родственные узы с банком. В этом нет ничего страшного, если речь идет о небольших страховых платежах и страховании только имущества, как, к примеру, в УкрСиббанке. Страхование предмета ипотеки является единственным видом обязательного страхования, но многие банки обязывают своих клиентов застраховать еще и жизнь, и титульные риски (появление неожиданных претендентов на заложенную квартиру). В таком случае стоит помнить, что статья 6 закона "О страховании" предусматривает, что добровольное страхование у конкретного страховщика не может быть обязательной предпосылкой для реализации каких- либо правоотношений.

Российское законодательство предусматривает, что реклама финансовых услуг, содержащая условия договора, должна включать все условия. Статья 11 Закона Украины "О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг" гласит лишь о том, что финансовым учреждениям запрещается распространение в любой форме рекламы и другой информации, содержащей неправдивые данные об их деятельности. Поэтому у банков есть все возможности скромно умалчивать о ежемесячных комиссионных. Единственная возможность не быть одураченным для заемщика — это кропотливое изучение предложений банков.

МНЕНИЕ. Начальник отдела кредитования физических лиц одного из системных банков, пожелавший остаться неизвестным. — Фактически, так называемые фаст-кредиты являются маркетинговым ходом. Например, по программе "авто за 30 минут" кредит реально получить не ранее, чем через три дня после предоставления всех документов. И, конечно, какое-то время займет оформление техпаспорта, который, разумеется, может оформляться только после положительного решения банка.
В основном, все банки говорят о 12% годовых в гривнях. При этом, их накладные затраты составляют от 4 до 5, а привлечение гривен обходится банкам в 10-12% в год. Соответственно, себестоимость кредита составляет примерно 16-18% годовых. Чтобы скрыть эту разницу используются различные комиссии и специальный график погашения кредита. Комиссии могут быть: за обналичку, одноразовая (при получении) и ежемесячная комиссия. В последних двух случаях банк обычно объясняет, что это плата за обслуживание кредита.

Все кредиты по рассрочке физлицам (то есть не на бизнес-цели) в Украине погашаются так называемым аннуитетом. Такой график представляет собой одинаковую ежемесячную сумму погашения. Она включает в себя проценты и погашение тела кредита. В первое время их соотношение в ежемесячной сумме составляет примерно 80:20. Соответственно, остаток кредита уменьшается очень медленно, и клиент в конечном итоге получает годовую процентную ставку за кредит еще больше — примерно на 1,5%. Поэтому, чем продолжительней срок кредита, тем больше эта разница.
Реально сделать что-то с комиссией и графиком погашения невозможно. Банки все равно не будут работать себе в убыток, поэтому с таким положением вещей проще всего смириться: более того, к тому моменту, как заемщик начинает понимать все "особенности калькуляции", кредитный договор уже, как правило, подписан.

МНЕНИЕ. ЭДУАРД ГОЛОДНИЦКИЙ. Юридическая фирма "АНК"
Стоит заметить, что Закон Украины "О рекламе" не предъявляет никаких требований к банкам при рекламировании кредитования. Поэтому банки рекламируют лишь выгодность своих кредитных ставок. Интересно, что многие западные страны уже приняли законы, обязывающие банки рекламировать не просто процентные ставки, а ежегодные процентные ставки, скорректированные с учетом всех комиссий.
В Украине же лишь крупнейшие банки стараются заранее предоставить клиенту расчет с исчерпывающей информацией о дополнительных расходах. Так, сейчас банки берут с клиента некую комиссионную сумму якобы в счет оплаты услуг по рассмотрению подаваемых заемщиком документов. Кроме того, зачастую банковская комиссия (обычно 1-1,5%) используется при кредитных схемах с переводом либо снятием валюты с пластиковых карточек или текущего счета, а также при эмиссии карточки либо как платы за расчетно-кассовое обслуживание. При этом банк может заодно взять еще и комиссии за срочность перевода либо перевод во внеоперационное время.

Зачастую банк ставит клиента в известность фактически постфактум, от чего возникают мысли о возможности подачи иска. Но как это ни обидно признавать, но решить такой спор в юридической плоскости практически не удастся. Все дело в том, что большинство комиссий предусмотрены внутренними банковскими положениями, а в кредитных договорах лишь указывается ссылка на соблюдение внутренних банковских правил и условий кредитной программы. Кроме того, данные условия не являются существенными для кредитного договора и потому признать его недействительным под влиянием обмана практически невозможно.