Пережить постройку

Для начала неприятное сообщение: в любом строительстве, и не только нового офиса, блицкрига не бывает. Это медленная, беспощадная и очень дорогая война с подрядчиком и строительными материалами за душевный покой и благоденствие бизнеса. Но мы не будем рассказывать о том, как найти добропорядочную компанию, которая воплотит в жизнь все строительные идеи, витающие в вашей голове. Остановимся лишь на правовом урегулировании пока еще теплых отношений со строительной организацией.

Давайте договоримся
Вообще-то оформление договорной документации, подготовка сметы или проекта, если он необходим, — обязанность подрядчика. Вот на этом этапе и должны отсеиваться строительные фирмы, не обладающие достаточной делопроизводственной культурой и производственными мощностями. В договоре в обязательном порядке должны быть перечислены все условия.

При отсутствии этих условий договор подряда может быть признан недействительным. Представьте себе ситуацию, когда заключен договор, в котором не указаны все существенные условия, предусмотренные законом. Нерадивый подрядчик, на которого вы имеете зуб, например, за сорванные сроки строительства или некачественно выполненные работы, для того чтобы избежать ответственности (штрафные санкции, возмещение убытков), подает иск в суд о признании договора недействительным. В соответствии с Хозяйственным кодексом, последствием признания договора недействительным является так называемая двусторонняя реституция, т.е. возврат в первоначальное положение, когда каждая из сторон должна вернуть все, что получила по этому договору, другой стороне. А если сделать это невозможно, как в случае со строительством, стороны должны возместить чужие затраты денежными средствами.

Смета должна быть выполнена в соответствии со строительными нормами и отражать все затратные позиции заказчика, в противном случае он обрекает себя на постоянное увеличение стоимости строительства. Исходя из собственного опыта работы в строительной компании, могу сказать, что смета, состоящая из нескольких строк с абсолютными цифрами, как правило, не является серьезным обоснованием стоимости строительства. Она преследует цель — завлечь заказчика в процесс строительства приемлемой ценой с последующим использованием прописной истины об аппетите, который приходит во время еды.
Необходимо еще обратить внимание на лицензию подрядной организации и срок ее действия (чтобы не получилось так, что он истечет во время строительства), ознакомиться с перечнем видов деятельности, на которые распространяется выданная подрядчику лицензия и, конечно же, посмотреть объекты, строительство которых компания уже завершила.

При согласовании условий договора обратите внимание на то, о какой цене идет речь в договоре. Подрядчик, преследуя свои интересы, как правило, настаивает на приблизительной, ориентировочной сумме, тогда как в интересах заказчика — установить в договоре твердую цену, в которую подрядчик должен заложить все риски, связанные со строительством, стоимость страхования объекта, услуг по получению финансовой гарантии и т.п., и которая не подлежит пересмотру.

В договоре подряда должен быть четко сформулирован порядок материально-технического снабжения строительства, контроля качества поставляемых строительных материалов, оборудования, конструкций. Для того чтобы избежать финансовых злоупотреблений, по всем закупкам свыше согласованного сторонами уровня стоит применять тендерную процедуру, с утвержденным сторонами составом тендерной комиссии. В интересах заказчика — четко сформулировать порядок расчетов за выполненные работы, порядок уменьшения стоимости при оплате некачественно выполненных работ, порядок удержания расчета до исправления подрядчиком допущенных им дефектов, недоделок.

Серьезный момент, на котором "горят" многие строительные компании, — соблюдение сроков. Поэтому к договору рекомендуется прилагать график производства строительных работ. Несмотря на протесты подрядчика, в девяти случаях из десяти такой график, причем весьма точный, составить вполне возможно. Причина протестов подрядчика вполне понятна: если он допускает нарушение календарного графика, заказчик вправе применить к нему так называемые оперативно-хозяйственные санкции. Размер этих санкций законом не установлен, поэтому его необходимо предусмотреть в договоре, чтобы на свое возмущение неторопливостью строительства не получить от подрядчика весьма резонный ответ, что срок сдачи еще не наступил. А вот возможные санкции помогают держать подрядчика в тонусе. Кроме того, в договоре должны быть предусмотрены еще и санкции за просрочку сдачи работ подрядчиком, иначе можно оказаться в ситуации, когда сроки выполнения работ истекли, а подрядчику, как настоящему студенту, не хватило одной ночи.

И не забудьте указать в договоре минимальный 10-летний гарантийный срок на объект строительства.

Глаз да глаз
Стоит упомянуть еще о двух важных моментах, которые нередко имеют решающее значение для успешного завершения строительства. Это авторский и технический надзор заказчика за строительством.
Договор на авторский надзор заключается с предприятием, которое непосредственно осуществляло разработку проекта. Проще говоря, по этому договору автор проекта, периодически посещая строительную площадку, следит за тем, чтобы строители не построили Пизанскую башню вместо Эйфелевой.
Чтобы понять, насколько важен авторский надзор, приведу один курьезный случай, связанный со строительством здания в г. Королеве (тогда еще Калининграде). Проект этого сооружения готовила известная в советское время архитектор Любовь Гулецкая. В один из своих приездов на строительную площадку, когда строители уже начали возводить второй этаж, опытный взгляд Гулецкой заметил какую-то странную кирпичную кладку, несуразно прилепившуюся к фасаду здания. Архитектор отправилась к прорабу за разъяснениями. После споров и рассмотрения чертежей выяснилось, что строители выложили из кирпича тень, отбрасываемую на стену и нарисованную архитектором.

С помощью технического надзора заказчика осуществляет контроль над расходованием материалов, качеством и своевременностью выполнения строительных работ и т.д. Если в компании нет специалистов для проведения технического надзора заказчика (что было бы странно), всегда можно привлечь для этого стороннюю организацию, у которой они есть. Также можно задействовать специалиста, имеющего инженерно-строительное образование, достаточного уровня для того, чтобы обеспечить осуществление такого надзора.

В любом случае, осуществляя технический надзор, заказчик получает возможность непосредственно принять участие в процессе строительства. Но дабы поберечь свои нервы, контролировать деятельность подрядчика стоит периодически, установив график проведения оперативок на объекте. Внезапные проверки часто проводить не стоит, поскольку реального улучшения качества и скорости производства строительных работ они не принесут, а вот настроение испортить могут. Реагируйте только на действительно проблемные вопросы, не разменивайтесь на мелочи.

Если вам удастся соблюсти все эти рекомендации, то строительство, хотя и не превратится для вас в прогулку по Елисейским полям, но, во всяком случае, пройдет с гораздо меньшими финансовыми потерями и без ущерба вашему здоровью и бизнесу.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ПОДРЯДА
- наименование сторон
- место и дата заключения
- предмет договора (наименования объекта, объемы и виды работ, предусмотренные проектом)
- сроки начала и завершения строительства, выполнения работ
- права и обязанности сторон — стоимость и порядок финансирования строительства объекта (работ)
- порядок материально-технического, проектного и другого обеспечения строительства
- режим контроля качества работ и материалов заказчиком
- порядок принятия объекта (работ)
- порядок расчетов за выполненные работы, условия о дефектах и гарантийных сроках
- страхования рисков, финансовые гарантии
- ответственность сторон (возмещение убытков)