Полевая кухня

К Евро-2012 в Украине построят и реконструируют 7 крупных стадионов. Украинские состоятельные любители футбола — Ринат Ахметов, Григорий Суркис, а также Александр Яро-славский в партнерстве с российским олигархом Олегом Дерипаской рассматривают стадионы как бизнес-проекты, заранее продумывая способы повышения их рентабельности. Эксперты "ВД" уверены: свои деньги олигархи смогут вернуть за 7-10 лет, поскольку возводимые комплексы включают высокорентабельную коммерческую недвижимость: торговые, развлекательные, бизнес-центры, гостиницы и рестораны. За год многофункциональный спортивный комплекс сможет принести его владельцу от

?25 млн. А участие в знаковом для страны проекте ­— подготовке к Евро-2012 — позволяет бизнесменам без особого труда получать один из самых ценных активов — землю.

Кулуарные интриги

Большинство выгодных проектов уже распределено между олигархами Ахметов достраивает пятизвездочный стадион в Донецке, Коломойский — в Днепропетровске. Одесский стадион ЧМП планирует доводить до ума почетный президент АКБ "Имэксбанк" и ФК "Черноморец" Леонид Климов. Харьковский стадион "Металлист" пока реконструируется за бюджетные деньги. Но вскоре свою лепту должен внести и Ярославский, создающий на базе стадиона многофункциональный комплекс "Металлист-Сити". А вот за стадионы Киева и Львова ведется отчаянная борьба.

В начале ноября 2007 г. австрийская строительная компания Hochtief Construction AG предоставила на суд столичного градсовета технико-экономическое обоснование проекта реконструкции главной арены страны — НСК "Олимпийский". Выбор этой компании в качестве генподрядчика сведущие участники рынка считают практически решенным. Hochtief, 9,99% которой, по данным россий-ских СМИ, принадлежит "БазЭлу" Дерипаски, также строит стадион "Днепр" для Коломойского стоимостью ??40 млн. Но недавно появилась группа загадочных инвесторов, желающих вложить в проект около $2 млрд. За группой, по мнению источников "ВД", тоже стоит Дерипаска. По словам представителя инвесторов Владимира Буланькова (экс-председателя набсовета ЗАО "Еврорезерв", ранее представлявшего интересы Коломойского в "Укрнафтi") , на территории 30 га планируется возвести многофункциональный комплекс в виде Колизея площадью 1,672 млн кв. м. На презентации проекта г-н Буланьков огласить круг инвесторов отказался, но вместе с тем отметил, что проведены переговоры о сотрудничестве с рядом строительных компаний, в число которых вошел австрийский концерн Strabag SE, участвовавший в строительстве трех стадионов в Германии и одного в Нигерии. 25% акций компании принадлежит Rasperia Trading Ltd, контролируемой владельцем "БазЭла" (данные Strabag SE). В партнерстве с Ярославским российский миллиардер решил "оседлать волну" и выжать максимум из преимуществ Евро-2012. В декабре Strabag SE, "БазЭл" и DCH Ярославского создали СП Strabag.Ua. Структура планирует возводить жилую и коммерческую недвижимость, строить дороги. По мнению конфиденциального источника, объединенными усилиями олигархи планируют реконструировать и "Олимпийский". Впрочем, г-н Ярославский заверил "ВД", что пока таких планов нет. Но стоит вспомнить, что проект реконструкции харьковского аэропорта тоже позиционировался как личная инициатива Ярославского, тогда как создание Strabag.Ua — показатель того, что проекты олигархи будут продвигать совместно. Каким бы ни был результат, Дерипаска в любом случае выиграет.

"В Украине и в Европе распространена практика участия в тендере нескольких компаний, принадлежащих одному бизнесмену, что обеспечивает больше шансов на победу, особенно если все участники конкурса — родственные бизнес-группы. Предполагаю: в данном случае будет проведен междусобойчик", — сказал "ВД" собственник строительной компании, пожелавший остаться неназванным.

Однако реконструкция "Олимпийского" уже несколько месяцев тормозится нере-шенностью вопроса о сносе ТРЦ "Троиц-кий". Вначале власти активно выступали за снос ТРЦ, теперь же Кабмин пошел на уступки совладельцу "Троицкого" Вадиму Новинскому, решив "рассмотреть возможность внесения измений в проект ТРЦ для выполнения требований по эвакуации из НСК "Олимпийский".

На роль инвестора второго крупного стадиона в Киеве претендует президент Федерации футбола Украины Григорий Суркис (вероятнее всего — с привлечением бизнес-партнера). Строительство планировалось начать еще в мае 2007 г., но до сих пор даже не определено, где он будет расположен. Вначале представители мэрии заявляли, что лучшая площадка для нового стадиона — территория киевского ипподрома. Позже обсуждались варианты расположения объекта на территории складов Минобороны и Экспоцентра Украины. 17 ян-варя Виктор Ющенко, казалось бы, вынес окончательный вердикт, твердо заявив, что стадион будет построен на левом берегу, на территории бывшего танкового завода. Да не тут-то было. На недавнем заседании координационного совета по подготовке к Евро-2012 большинство участников не поддержали выбор президента, отдав предпочтение Экспоцентру. Предложенный Ющенко вариант вряд ли устраивает Суркиса: земля на левобережной окраине Киева на порядок дешевле, чем в прилегающих к центру правобережных районах города (по оценке брокеров, $30-50 тыс. против $200-300 тыс. за сотку). К тому же, по задумке Суркиса, стадион должен включать торговый и развлекательный центры, гостиницу и аквапарк. Расположение же комплекса на окраине города ударит по рентабельности проекта: заманить большое число посетителей на выселки будет не так-то просто. Поэтому президент ФФУ будет продолжать настаивать на выделении земли в более инвестиционно привлекательном районе Киева. По словам министра регионального развития и строительства Василия Куйбиды, чтобы принять окончательное решение по стадиону, Киев должен внести изменения в генплан, провести все необходимые расчеты, что займет несколько месяцев.

За право стать инвестором львовской спортивной арены намеревались побороться сразу пять иностранных компаний: швейцарские Marazzi и Implenia, испанская OHL, австрийские Hochtiеf и Alpine. Однако три из них по загадочным причинам сошли с дистанции, отказавшись от участия в конкурсе. А оставшимся кандидатам — Alpine и Implenia — не удалось избежать скандала. Член комиссии по архитектуре и градостроительству Львов-ского горсовета Сергей Бащук заявил, что конкурс недостаточно прозрачен. По мнению специалиста, его победителем заранее определена Implenia. "Нас ставят перед фактом, что будет строить эта фирма, или Евро-2012 во Львове не будет", — подчеркнул Бащук.

Победитель конкурса должен был быть объявлен еще 19 декабря 2007 г., однако чиновники перенесли принятие нелегкого решения на начало февраля. Пока чиновники раздумывали, в игру вступил Коломойский, предложивший "безвозмездно" отдать городу проект днепропетровского стадиона. По словам главы областной госадминистрации Петра Олийныка, в этом случае стадион будет строиться на средства областного и горбюджетов. Что крайне маловероятно. Более реальное развитие событий — Коломойский, решивший обзавестись вторым стадионом, добудет его без конкурса. Хотя у мэра Львова иная точка зрения. "Официального предложения от г-на Коломойского нам не поступало. Я же считаю, что Львов заслуживает свой, оригинальный проект, а не копию с другого города, — подчеркнул львовский градоначальник Андрей Садовый. — У нас жесткие требования к конкурсантам: необходим опыт строительства как минимум двух стадионов, принимающих матчи чемпионатов мира или Европы, и финансовые гарантии в размере ?100 млн".

На стадион — за покупками

Отдельно взятый стадион — не ахти какое доходное дело. Сроки окупаемости, официально декларируемые инвесторами, довольно длительные. Аналитики коммерческой недвижимости пока опасаются называть точные цифры рентабельности всего многофункционального спортивного комплекса — подобных проектов в Украине еще не было. По подсчетам властей Львова, инвестор будущего стадиона, включающего коммерческую недвижимость, может рассчитывать на 10%-ю рентабельность и окупаемость в течение 10 лет. "Это очень приблизительные подсчеты. Город дает инвестору право построить на выделенной территории (33 га) коммерческие объекты, благодаря которым собственник сможет уменьшить срок окупаемости проекта", — уточнил Андрей Садовый. Это и есть ключевой интерес инвесторов. Сделав ставку на строительство коммерческой недвижимости, стадион можно превратить в весьма прибыльное заведение. Рентабельность пятизвездочных отелей и ресторанов может зашкаливать за 70%, торгово-развлекательных центров — за 25 (подробнее о способах возврата инвестиций см. "Как заработать на стадионах" на стр. 38-40). Г-н Ярославский сказал "ВД", что планирует окупить "Металлист-Сити", включающий торгово-развлекательные центры, рестораны, гостиницу и пр., за семь лет.

Главный магнит для инвесторов — земля, которая под строительство и эксплуатацию стадионов отдается местными властями, как правило, в аренду. Чиновники, конечно, в один голос отрицают, что контекст Евро-2012 даст инвесторам преференции. "Инвесторы получают землю по типичным ставкам для строительства коммерческих объектов, — рассказывает член земельной комиссии Харьковского горсовета Марк Воронов. — Не думаю, что земля должна предлагаться по льготным условиям, ведь инвесторы занимаются бизнесом — строят рестораны, развлекательные центры. Наоборот, землю нужно продавать на аукционах — уверен, что желающих будет предостаточно". Размер нынешних ставок чиновники наотрез отказались раскрывать "ВД". Но если учесть, что переоценка земли проводится раз в 7 лет, то ее аренда — более чем выгодные условия получения участков. "На очередной сессии горсовета депутаты должны рассмотреть вопрос переоценки земли. Думаю, арендные ставки на землю под строительство социальных объектов, в том числе и жилья, не сильно возрастут, а под возведение коммерческой недвижимости — поднимутся в несколько раз", — отметил секретарь Харьковского горсовета Геннадий Кернес. "Цена земли зависит от влиятельности бизнесмена. Своим людям предлагаются более привлекательные условия", — сообщил "ВД" конфиденциальный источник. К примеру, футбольному клубу "Днепр", строящему одноименный стадион, предложили выкупить территорию воинской части, на которой должна быть расположена парковка комплекса. В случае, если "Днепр", точнее, Коломойский не сможет заплатить всю сумму, часть может быть возмещена из госбюджета, говорится в сообщениях СМИ.

Главное, на что настроились инвесторы — сопутствующие доходы. Это видно даже из перечня объектов, которые войдут в строящиеся спорткомплексы. Перспектива увеличения зрелищности украинского футбола, как бы над этим ни бились владельцы клубов, пока туманна. Так что стадион надо хорошо "обрастить" другими услугами.

По словам Владимира Буланькова, проект реконструкции "Олимпийского" позволит стадиону функционировать круглогодично, а не только во время проведения матчей. Концепция проекта предполагает возведение четырех гостиниц площадью 400 тыс. кв. м, конференц-зала (100 тыс. кв. м), выставочного (100 тыс. кв. м) и офисного центров (200 тыс. кв. м) и четырехуровневого паркинга на 8 тыс. автомобилей. Вокруг стадиона планируется создать два олимпийских парка, куда войдут развлекательный комплекс (85 тыс. кв. м), 2 торговых центра (170 тыс. кв. м) и 3-уровневый паркинг (255 тыс. кв. м). И.о. президента ФК "Черноморец" Олег Марус заявлял о намерении клуба инвестировать ?100 млн в стадион ЧМП, на территории которого будут возведены гостиница, спортивный центр, кафе, рестораны, 2 паркинга на 2,7 тыс. авто. Взамен Марус настаивает на передаче стадиона в собственность клуба. По словам гендиректора стадиона "Шахтер" Владимира Ковалевского, проект стадиона изначально рассчитан на окупаемость: для этого в помещениях под трибунами предусмотрены тренажерные залы и сауны, а сверху, по периметру арены, — корпоративные ложи, рестораны и кафе. Также стадион будет использоваться для проведения концертов и прочих зрелищных мероприятий.

Перепродажа будущих стадионов вряд ли является целью нынешних инвесторов. Опрошенные "ВД" эксперты сомневаются в целесообразности такой сделки. "Сегодня бизнесом занимается только тот, кому нечего сдавать в аренду", — как-то пошутил совладелец сети ресторанов "Козырная карта" Андрей Задорожный. Действительно, эксплуатация коммерческой недвижимости — один из самых перспективных способов пополнения кошелька, не требующий особых усилий. К тому же большинство собственников стадионов — владельцы футбольных клубов. А "отлучение" родного ФК от стадиона — это лишние затраты. Тем более, что, вкладывая в благое дело, олигархи рассчитывают на получение не только материальных дивидендов от обладания собственным стадионом, но и на повышение своего имиджа. Инвестиции во всенародно любимый вид спорта уже сделали Суркиса и Ахметова едва ли не героями Украины. Прочие же магнаты сейчас успешно перенимают их опыт.

Продажа билетов на матчи приносит стадионам до $750 тыс. в год. Если прогнозы ФФУ сбудутся (на матчи Евро-2012 продадут 1,49 млн билетов), то только на европейском чемпионате владельцы полей смогут заработать минимум $15 млн. "Шахтер" будет принимать игры чемпионата Европы по футболу среди 19-летних в 2009 г. Федерация футбола Днепропетровской области собирается инициировать проведение на стадионе "Днепр" соревнований молодежных сборных.

По данным консалтинговой компании "Аурум Терра", 1 час аренды некрупного стадиона в Киеве стоит 800-1200 грн. Такую цену заказчики готовы выложить за проведение корпоративных праздников, шоу для клиентов, любительских матчей, тренировок и т.п. Предоставление же стадиона для проведения футбольных матчей приносит их владельцам гораздо больше денег. К примеру, аренда "Олимпий-ского" обходится в $70 тыс. за матч.

Рентабельность торговой недвижимости, по данным "Аурум Терра", достигает 25%. По словам менеджера по связям со СМИ Ukrainian Development Partners Олеси Романенко, стоимость аренды "квадрата" в Киеве составляет $125 в месяц, в наиболее престижных ТЦ — достигает $400. Срок окупаемости инвестиций — 5-7 лет. По прогнозам "Аурум Терра", в ближайшие 3 года арендные ставки в Киеве будут расти на 15% в год, во Львове — на 10%.

По данным "Аурум Терра", рентабельность киевских бизнес-центров в среднем равна 18%. К 2012 г. эксперты прогнозируют снижение показателя до 12%. "Пока срок окупаемости проектов — около 7 лет. Возврат инвестиций в бизнес-центры, которые будут вводиться в эксплуатацию к 2012 году, растянется до 10 лет, — говорит Олеся Романенко. — При этом ежегодно наблюдается увеличение арендной ставки в среднем на 20%. Тенденция продолжится до насыщения рынка — до 2010 года".

МНЕНИЕ.

Вячеслав Шеремет . Владелец группы компаний "BAMARD Украина" (участвует в строительстве стадиона санкт-петербургского ФК "Зенит")

— Инвесторов привлекает возможность получить под громкий проект как можно больше земли для строительства не только стадиона, но и жилой, коммерческой недвижимости. Возведение самого стадиона может обойтись недорого — в $50-60 млн. Значи-тельно бльшая часть инвестиций вкладывается в коммерческие объекты — основной источник заработка. Вложенная в недвижимость гривня быстро приносит инвестору минимум две, если объект находится в центре города — до четырех. Окупаемость же непо-средственно стадионов может растянуться на десятки лет из-за копеечной стоимости билетов, низкой посещаемости матчей и т.д. Стадионы можно сравнить с кинотеатрами, которые получают гораздо бльший доход от общепита, чем от продажи билетов. Создав на стадионах достойный сервис, общепит и возможность отдохнуть, инвестор сможет зарабатывать гораздо больше. Также важно сделать более комфортные места на трибунах, оградить зрителей от плохих погодных условий. Чем больше будет комфорта, тем больше появится желающих посещать стадионы в осенне-зимний период. Взяв лучшее из менеджмента кинотеатров, можно уменьшить сроки окупаемости стадионов на 20-30%. При этом не нужно забывать о самом футболе: команды должны заботиться о профессио-нализме своих футболистов и зрелищности футбольных матчей, иначе все усилия по строительству окажутся напрасными.

Наиболее быстро инвесторам возвращаются деньги, вложенные в рестораны — за 2-2,5 года. По оценкам экспертов, рентабельность ресторанного бизнеса колеблется от 20 до 70%. Этот показатель зависит от многочисленных факторов: месторасположения, уровня заведения, кухни, сервиса, дизайна, менеджмента и пр. Ежедневная выручка киевского заведения "средней руки" редко опускается ниже $10 тыс., уверяют эксперты.

Пользующиеся повышенным спросом 4- и 5-звездочные отели приносят своим владельцам от 50% до 100% доходности. Во время проведения Евро-2012 инвесторы могут рассчитывать на 100%-ю заполняемость гостиниц, расположенных на стадионах. В целом же объединение коммерческой недвижимости под одной крышей принесет синергетический эффект: сократятся затраты на функционирование комплекса и увеличатся доходы от большего числа клиентов.

Елена Кащенко . Финансовый аналитик ООО "Д.Ю.Консалтинг"

— Период окупаемости стадиона как отдельной единицы составляет не менее 15 лет. Уменьшить этот показатель до 6-9 лет позволяет коммерческая инфраструктура. Выбирая профиль спортивных объектов, нужно проанализировать месторасположение будущего комплекса, транспортные потоки, район города и др. Основные профильные объекты — стадион, ряд тренажерных залов, теннисные корты и, возможно, бассейн. В такой совокупности спортивных направлений комплекс сможет привлечь не только спортсменов-любителей, но и спортивные школы, которые станут "якорными арендаторами". При правильном управлении комплексом рентабельность спортивных залов не должна быть ниже 30%, в среднем — 40%. Рентабельность бассейна не должна опускаться ниже 20%. В среднем загрузка стадиона благодаря проведению тренировок, матчей, развлекательных мероприятий и т.п. может достигать 185 ча-сов в месяц.

Иван Федоренко: "Не думаю, что в связи с Евро-2012 мы должны давать инвесторам другие льготы"

Директор Исполнительной дирекции Евро-2012 Иван Федоренко охотно рассказал "ВД" о способах повышения доходности стадионов. Однако уверяет, что особых льгот по землеотводу или налогообложению к Евро-2012 инвесторы не получат.

Долго ли еще нерешенность вопроса с ТРЦ "Троицкий" будет тормозить рекон-струкцию стадиона "Олимпийский"?

— Проблема со сносом "Троицкого" практически решена. Осталось дождаться, когда власти определятся с компенсацией застройщику ТРЦ и начнутся работы по реконструкции стадиона. Мы рассчитываем, что это произойдет в самое ближайшее время. Я уверен, что финал Евро-2012 состоится в Киеве, на НСК "Олимпийский".

Где все-таки будет расположен второй киевский стадион?

— Пока решение о землеотводе участка не принято. На наш взгляд, самый лучший вариант — территория Экспоцентра, куда подведены практически все транспортные коммуникации и вскоре появится метро (заместитель киевского мэра Анатолий Голубченко уверял, что линия метро к Экспоцентру будет построена уже в 2008 г. — прим. "ВД").

Григорий Суркис заявлял, что Федерация футбола Украины планирует стать инвестором второго стадиона.

— Думаю, у Федерации есть желание найти инвестора.

Могут ли инвесторы рассчитывать на льготные условия в связи с тем, что вкладывают деньги в стадионы к Евро-2012?

— В законе предусматривается лишь освобождение от таможенных пошлин при импорте не выпускающегося в Украине оборудования для спортивных объектов. Не думаю, что в связи с Евро-2012 мы должны давать инвесторам другие льготы.

За какой срок могут окупиться инвестиции в стадион?

— Окупаемость зависит от того, какая ин-фраструктура будет построена. Пока стадионы убыточны, так как проводят один матч в неделю и практически не используют дополнительные возможности получения доходов. Спортивный менеджмент находится на очень низком уровне. Украинским менеджерам нужно перенимать европейский опыт: создавать бары, фитнес-центры, бутики и прочее. Когда-то я изучал опыт работы голландского ФК "Аякс". Попав на территорию стадиона клуба, почувствовал аппетитный запах. Оказалось, на стадионе проходил национальный конкурс поваров: менеджеры не упускают возможность сдать помещение в аренду. Любопытно, что перед каждым работником стадиона "Аякс" поставлена задача дополнительно "собирать" не менее $10 с каждого посетителя, не считая стоимости билетов. Еще один пример — в прошлом году немцы поставили перед собой задачу: каждый болельщик, приехавший на чемпионат мира в Германию, должен оставить не менее ?400 в сутки. И эту задачу выполнили, предложив болельщикам всевозможные услуги.

Приведет ли более высокий уровень сервиса отечественных стадионов к повышению цен на билеты?

— Цены, по которым сейчас продаются билеты на Лигу чемпионов (от 20 до 500 грн.) и так максимально допустимы. О росте цен можно будет говорить только после повышения уровня жизни в Украине. А стоимость билетов на матчи Евро-2012 будет известна после финала Евро-2008.

Беседу вела Евгения Подгайная