Послать на буквы
Государство приучает своих граждан, что блага от него лучше получать малыми порциями. Растянутая на десятилетия бесплатная приватизация квартир теперь получит второй виток. Если сегодня 90% жилья находится в част-ной собственности, то ОСМД в Украине катастрофически мало — около 6,4 тыс., что составляет 8% от всего многоквартирного жилого фонда (см. бокс "Динамика роста ОСМД" на стр. 43). Исправить положение взялись четыре депутата ВР (Алексей Кучеренко, Ксения Ляпина, Владимир Бондаренко и Валерий Баранов), разработавшие законопроект "О внесении изменений в Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" (далее — Законопроект). Он был зарегистрирован в Верховной Раде 7 декабря 2007 г. и ныне находится на рассмотрении комитета по вопросам строительства, градостроения и архитектуры ВР. Учитывая, что депутаты принадлежат к большинству, а Алексей Кучеренко даже успел стать министром ЖКХ, легко предположить, что Законопроект будет принят. Кроме того, нетрудно догадаться, что упразднение нынешней монополии ЖЭКов станет для нового министра ЖКХ первоочередной задачей на новой должности.
Но хотя Законопроект просто кишит новшествами и опирается в своей основе на европейский опыт, "ВД" считает, что революции Законопроект не совершит и интересы городских властей никак не затронет.
Признаки торможения
Жильцы четырехэтажного дома, расположенного в Шевченковском районе столицы, создали и зарегистрировали кондоминиум еще в апреле 2001 г. Это ОСМД сразу хотело перейти на собственный баланс (т.е. получить в собственность положенные ресурсы), о чем и уведомило Шевченковский райсовет. Однако тот вынес решение о нецелесообразности такого перехода. Поэтому объединению совладельцев многоквартирного дома пришлось три года обивать пороги судов, пока Шевченковский районный суд все-таки отменил решение райсовета. "Районные власти не давали нужного разрешения, поскольку не хотели передавать из коммунальной собственности нежилые помещения дома, на аренде которых они неплохо зарабатывали", — говорит Николай Щербак, председатель правления вышеупомянутого кондоминиума и руководитель Шевченковского районного центра "Спілки власників житла Києва". Но даже после того как ОСМД выиграло суд, его мучения не закончились: получить в ЖЭКе проектную документацию оказалось невозможно — ее попросту уничтожили. Дабы восстановить бумаги, пришлось побегать по инстанциям, заплатив 500 грн., еще в 6 тыс. грн. обошлась инвентаризация придомовой территории.
У местных властей есть как минимум две причины мешать созданию ОСМД. Во-первых, это возможность заработка на аренде нежилых помещений домов (подвалы, колясочные, холлы). А во-вторых, это продажа придомовых территорий строительным компаниям, которые впоследствии возводят там дома, что называется, "окна в окна". "Такая ситуация стала возможной из-за несовершенства Закона "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", — говорит Михаил Березовчук, зампредседателя правления всеукраинской общественной организации "Спілка власників житла України". — За шесть лет своего существования Закон не обеспечил развития ОСМД".
Революционное положение Законо-проекта — это упрощение создания ОСМД. Если доселе учредительное собрание считалось правомочным лишь при наличии на нем 50% владельцев жилья, то теперь достаточно трех жильцов. "В Германии дело обстоит так: если инициативная группа из трех человек создает кондоминиум, то остальные жильцы дома автоматически становятся членами этого кондоминиума", — говорит президент правления "Спілки власників житла Києва" и депутат Верховной Рады Владимир Бондаренко. — В Украине должно быть так же".
Впрочем, украинская практика способна поставить на подобном начинании крест. "Жильцы дома просто не будут подчиняться этой инициативной группе из трех человек", — считает председатель правления одного из кондоминиумов в Дарницком районе Киева, пожелавшая остаться неназванной. Да и ст. 36 Конституции четко запрещает принуждение ко вступлению в общественные объединения. Владимир Бондаренко указывает, что принуждения и не нужно — достаточно создать условия, при которых жильцы сами будут стремиться вступать в кондоминиум. "Отвести придомовую территорию отдельно взятому жильцу нельзя, а ОСМД — можно, — говорит разработчик Законопроекта. — И после выделения земли пользоваться ею смогут только члены ОСМД, не вступившие же в кондоминиум уже не смогут поставить машину на придомовой территории. Кроме того, члены ОСМД пользуются всеми благами: сдают в аренду нежилые помещения, получают от государства деньги на капремонты, эксплуатируют придомовую территорию — да все остальные жильцы дома будут мечтать вступить в это объединение!"
Сами же председатели ОСМД считают нарисованную депутатом картину чересчур радужной. Во-первых, выбить у государства деньги на капремонт довольно проблематично. Во-вторых, чтобы иметь возможность сдавать в аренду нежилые помещения, дому нужно перейти на собственный баланс, а районные власти далеко не всегда выдают такое разрешение. Например, по словам депутата Киевсовета Александра Пабата, совсем недавно Шевченковский райсовет Киева в очередной раз отказал одному из кондоминиумов в переходе на собственный баланс. В-третьих, получить придомовую территорию без согласия тех же местных властей невозможно, да и сама процедура довольно сложная. Для начала нужно пройти инвентаризацию в земельном комитете. "Когда-то в Киеве инвентаризацией придомовой территории занималась госструктура, которая брала за свои услуги 150 грн., — рассказал "ВД" один из председателей ОСМД, пожелавший сохранить инкогнито. — Теперь эту работу выполняют две частные фирмы, которые каким-то образом связаны с Киевземом. За их работу нужно заплатить 6-12 тыс. грн. Можно найти людей, которые за ту же работу возьмут гораздо меньше, но Киевзем обязательно "найдет" в такой документации ошибки и все равно перенаправит в свои придворные фирмы". Как только горзем подготовит необходимую документацию, ее направляют в горсовет, который должен принять решение, выделять или не выделять указанную территорию тому или иному ОСМД. По словам Михаила Березовчука, часто документы на выделение придомовой территории "зависают" в земельной комиссии Киевсовета. Александр Пабат подтвердил "ВД, что за весь прошлый год Киевсовет рассмотрел лишь четыре заявки на выделение придомовой территории.
"Земельная комиссия принимает все заявки на выделение придомовой территории, но некоторые мы корректируем, — говорит Сергей Кучер, замглавы комиссии по вопросам земельных отношений Киевсовета. — Чаще всего мы настаиваем на передаче земли в аренду, поскольку город на этом неплохо зарабатывает".
В итоге ОСМД часто оказывается перед выбором: либо использовать придомовую территорию в коммерческих целях, "отбивая" арендную плату перед местными властями, либо же отказываться от придомовой территории, опять же, полагаясь на милость властей. Законопроект предполагает бесплатную передачу придомовой территории в собственность дома при регистрации ОСМД, а также предусматривает, что со времени создания кондоминиума и до момента оформления акта на право собственности земельным наделом любые действия, касающиеся придомовой территории, запрещаются. Но при этом никак не регулирует вопрос: а что делать в тех случаях, когда данная территория уже сдана в аренду местными властями?
Кто заказывает музыку?
Впрочем, земельный вопрос — отнюдь не единственный тормоз для эффективной работы ОСМД. Как только дом переходит на собственный баланс, тарифы на жилищно-коммунальные услуги резко возрастают. Пока дом находится на балансе у ЖЭКа, жильцы имеют возможность платить за услуги по заниженному тарифу. К примеру, в Киеве тариф на обслуживание дома составляет 1,10 грн./кв. м, при себестоимости 1,8 грн. / кв. м — разницу оплачивает местная администрация. И хотя ОСМД имеют такие же права на возмещение, как и ЖЭКовские дома, на практике им никто разницу не компенсирует: на то — добрая воля местных властей.
Кроме того, постоянные популистские заявления властей то о списании долга за коммунальные услуги, то о зачете в их оплату советских сбережений Ощадбанка приучили жильцов к тому, что спешить с оплатой услуг не стоит. Да и действенного механизма по отключению должников до сих пор не разработано. И уж коль ЖЭК с этой проблемой не может справиться, то как ее решить ОСМД?
Если правлению не удается выжать денег из должников, то этот долг либо расписывают между остальными членами кондоминиума, либо покрывают за счет денег, полученных от аренды нежилых помещений. А если кондоминиум этого не сделает, его могут обанкротить. По словам Владимира Бондаренко, в Киеве уже был подобный случай. Так, хозсуд по иску "Киевэнерго" признал ОСМД "Мрія" банкротом.
Для того, чтобы не допустить подобного, необходимо обязать коммунальные предприятия заключать договоры не с ЖЭКами или ОСМД, а непосредственно с жильцами квартир. Тогда головная боль по выбиванию платежей ляжет на плечи коммунальных предприятий. "Но таким поставщикам, как "Киевводоканал" или "Киевгаз", гораздо выгоднее заключать договоры с ОСМД, поскольку в этом случае есть имущество, которое можно арестовать до погашения долга", — говорит Александр Пабат.
Управдом — друг человека
"Недавно "Киевгаз" требовал перезаключить договоры на поставку газа, чтобы ОСМД взяли на себя функции поставщиков услуг, — говорит Михаил Березовчук. — Но нам удалось выиграть несколько дел в судах". Однако далеко не все кондоминиумы жильцов решатся судиться с поставщиками услуг, и не исключено, что хотя бы какой-то части ОСМД коммунальщики наверняка навяжут несвойственную тем функцию оказывающих жилищно-коммунальные услуги. То есть любой ремонт домовых сетей члены кондоминиума должны будут оплатить из своего кармана. Законопроект в этом плане помогает коммунальным предприятиям, поскольку изымает ст. 4 нынешнего закона, где о целях создания ОСМД сказано, что таковой является "содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных услуг". Тем паче что ЖЭКам эти функции давно навязали, и нынче они отвечают и за перебои с поставками тепла, и за температуру воды. Для того, чтобы сломать атавизм социалистической системы ЖКХ, при которой денежную цепочку КП—ЖЭК—население периодически разрывают местные власти, чтобы своими дотациями удержать на плаву КП, компенсируя им потери в прохудившихся теплосетях, необходимо сначала создать конкуренцию в сфере поставок коммунальных услуг населению. Пока же ОСМД хотят поставить лицом к лицу с поставщиками-монополистами, а в условиях, когда возглавляют ОСМД часто совершенно случайные люди, не имеющие должной профессиональной подготовки, навесить на ОСМД несуществующий долг не составляет для коммунальщиков труда — ведь домоуправов в Украине никто не готовит.
