ИЗ ГРЯЗИ В КНЯЗИ
Обветшалыми, полуразрушенными домами в центре мировых столиц никого не удивишь. Не редкость в мегаполисах и грязные, пустынные кварталы, возникшие на территории бывших заводов и фабрик. Попытки стереть с лица города эти уродливые пятна затрагивают обычно лишь отдельные здания — на месте ненужных складов строят современный торговый комплекс, неработающая теплостанция "перекраивается" под музей или галерею. Однако актуальным трендом в последнее время стала масштабная реконструкция целых районов, находящихся в черте города. Таких, например, как территория лондонских доков, расположенных всего в шести милях от исторического центра. В середине XIX в. это были классические трущобы: грязные, вонючие, с тесными улочками и разваливающимися домами с удобствами на улице, описанные во всех подробностях в романах Диккенса, а в ХХ в. — дешевые эмигрантские районы. Сегодня же здесь находятся офисы всемирно известных компаний, модные кафе и фешенебельные особняки.
Примеров подобного превращения "дули в пулю" (из грандиозных проектов — деловой квартал Парижа La Defense, шанхайский Pudong) настолько много, что в США придумали особое определение — редевелопмент, т.е. вторичное развитие объектов недвижимости, ставших нерентабельными. Именно Америка, где во второй половине прошлого века территории многих бывших заводов превратились в жилые районы, стала пионером этого направления. Причем в некоторых случаях объектами редевелопмента становились, казалось бы, самые неподходящие здания: закрывшиеся больницы, тюрьмы и даже психиатрические клиники. Подобное перепрофилирование, безусловно, требует смелости со стороны инвесторов, ведь, помимо колоссальных расходов на строительство, нужно еще преодолеть дурную славу таких мест. И застройщикам лондонских доков это вполне удалось.
Свидетели былой славы
О могуществе и величии Британской империи лучше всего мог бы рассказать Лондонский порт, в XVIII-XIX вв. — один из крупнейших в Европе. Французский писатель-путешественник Астольф де Кюстин, побывав в Англии в 1822 г., писал, что Темза в районе Лондонского порта похожа на затопленный лес — настолько много кораблей там теснилось, что пробираться между ними приходилось как по лабиринту. В то время тут кипела жизнь: в столицу империи приходили корабли со всего мира, груженные табаком, кофе, пряностями, сахаром, хлопком, ромом. Для обслуживания судов и хранения огромного количества товаров в восточной части Лондона были построены доки и склады, которые подходили к самой кромке воды. Жили здесь в основном рабочие и докеры с семьями. Рядом с портом всегда можно было купить опиум, в глухих подворотнях конца XIX в. выискивал своих жертв Джек Потрошитель…
В 1944-м доки сильно пострадали от немецких бомб, после войны они так и не были до конца восстановлены. С появлением системы контейнерных перевозок стало ясно, что оборудование доков устарело, к тому же порт уже не мог обслуживать большие грузовые корабли. В 1960-х водные терминалы Лондона были перенесены вниз по реке, в города Феликстау и Тилбери, и в начале 1970-х большинство доков закрылись, а более 150 тыс. человек оказались без работы. Казалось, эти места стали безжизненными. Но, видно, энергетика пространства была настолько сильна, что долго оставаться в запустении ему не пришлось.
Канадцы на Собачьем острове
Первый план развития бывших доков появился в 1971 г., тогда же и возникло общее название — London Docklands — для территории, объединяющей несколько районов восточного Лондона: Саусварк, Тауэр-Гамлетс, Ньюхэм и Гринвич. Однако только спустя 10 лет начались работы по реанимированию Доклендса. При содействии кабинета Маргарет Тэтчер была создана государственная компания The London Docklands Development Corporation (LDDC), которая начала с главного — решения транспортной проблемы. Чтобы обойтись "малой кровью", был принят проект о строительстве на месте старых железнодорожных путей наземного метро Docklands Light Railway (DLR). В 1987 г., ставшем поворотным в развитии Доклендса, открылись три ветки DLR, причем одна из станций (Tower Gateway) вплотную примыкает к Сити. Общая протяженность метро составила 13 км, а само строительство обошлось налогоплательщикам в сумму, которая считалась сравнительно небольшой — GBP77 млн. Сегодня "легкое метро" стало транспортом №1 в восточном Лондоне и насчитывает 39 станций. Впрочем, бывшей окраине повезло не только в этом — в Доклендсе появился собственный аэропорт, по величине он пятый после Heathrow, Gatwick, Stansted и Luton.
Параллельно шло привлечение инвесторов. Им предлагались щедрые налоговые льготы, но никто из британских компаний не хотел вкладывать деньги в докерский район. Единственным смельчаком оказалась канадская девелоперская корпорация Olympia & York. Свое внимание она обратила на Канарскую пристань (Canary Wharf) на Собачьем острове (The Isle of Dogs). У места было выгодное положение: от Canary Wharf до центра города — три мили. В 1987 г. Olympia & York стала собственником 110 га земли Канарской пристани, и уже через три года над Собачьим островом взмыл вверх первый небоскреб с пирамидальной верхушкой — One Canada Square (правда, лондонцы предпочитают называть его Canary Wharf — по имени всего района). Причем автором проекта стал американский архитектор аргентинского происхождения Сезар Пелли, построивший в Нью-Йорке несколькими годами раньше башню Всемирного финансового центра. После завершения строительства One Canada Square, высота которого достигает 235 м, он сразу стал (и остается до сих пор) самым высоким зданием в Великобритании. Однако компании не спешили арендовать офисы в небоскребе, расположенном в районе, который продолжал считаться задворками Лондона. Грянувший в начале 1990-х экономический кризис вообще отвратил взгляды потенциальных арендаторов от Канарской пристани. Долг Olympia & York достиг $20 млрд, компания объявила себя банкротом. Над островом воцарилась тишина, и лишь стоявшая в гордом одиночестве башня One Canada Square смотрела свысока на окрестности, словно гадая о своем будущем.
Новый Сити
Братья Рейхманы, владельцы Olympia & York, отличались завидным упорством и оптимизмом, посему после завершения процедуры банкротства ими была основана новая компания — Reichman International, которая в 1995-м стала называться Canary Wharf Ltd. Получив новые займы, Canary Wharf Ltd. продолжила строительство на Собачьем острове.
В это же время начались работы по продолжению строительства ветки подземного метрополитена Jubilee Line, и в 1999 г. на Канарской пристани открылась одноименная станция — Canary Wharf, созданная по проекту "звездного" Норманна Фостера. Возможно, этот факт и не повлиял на репутацию Доклендса, однако среди крупных компаний начало расти доверие к активно застраивающемуся району: в башне One Canada Square решили арендовать офисы такие гиганты, как Morgan Stanley, Credit Suisse и редакция The Independent. Более того, в 1997 г. объявил о строительстве неподалеку от One Canada Square собственных зданий Citibank, а годом позже обзавестись своей башней на Канарской пристани захотела финансовая группа HSBC. Так что теперь здесь возвышаются уже несколько небоскребов, где снимают офисы Bank of New York, Clifford Chance, Barclays, Lehman Brothers, Daily Telegraph, Reuters, Daily Mirror, британское управление по финансовым услугам. Захолустный Собачий остров превратился вдруг… в деловой район Лондона, соперничающий с самим Сити!
Мало кто мог представить себе подобное, хотя метаморфозы, выпавшие на долю Собачьего острова и восточного Лондона в целом, вполне объяснимы. Центр любого мегаполиса, считающийся экономически привлекательным для бизнеса, на самом деле таит множество неудобств: высокие цены на землю, старые, небольшие по своим размерам здания, малопригодные для размещения штаб-квартир крупных компаний, зависимость от этажности близлежащей застройки в случае строительства нового объекта. Всех этих недостатков лишены демократичные окраины. Исторический деловой центр Лондона — Сити или, как его еще называют, Квадратная Миля, площадью всего 2,6 кв. км, — стал в конце ХХ в. тесен для многочисленных компаний. Построить же новые, современные здания здесь было практически невозможно: этому активно сопротивлялся лорд-мэр Сити, да и общественное мнение не приветствовало небоскребы в черте города. Так что гостеприимная Канарская пристань стала не только площадкой для экспериментов по редевелопменту, но и спасительным выходом для тех компаний, которые хотели иметь просторные, удобные офисы в Лондоне. Что интересно, именно после массового переселения компаний на Собачий остров лорд-мэр Сити дал разрешение на возведение в Квадратной Миле первого небоскреба — фостеровского Swiss Re, получившего прозвище "огурец".
Ожидания застройщиков окраины оправдались: в конце прошлого года количество людей, приезжающих утром на работу в Canary Wharf, достигло 93 тыс., четверть из них живут поблизости. С ростом популярности района выросла на 15% и стоимость местной недвижимости. В частности, трехэтажный коттедж, рассчитанный на несколько семей, с двумя спальнями, гаражом и собственным садом, можно приобрести за GBP450 тыс., а квартиру на 15-м этаже площадью 92 кв. м с видом на Темзу — за GBP650 тыс. Рядом с домами — зеленые лужайки и парки вместо свалки промотходов, которая была здесь совсем недавно. На Собачьем острове открыли свои бутики Gap, Hugo Boss, Zara — всего около 100 модных магазинов, не считая крупнейшего торгового комплекса Jubilee Place. Здешние пабы считаются лучшими в Лондоне — The Grapes, The Prospect of Whitby, с их балконов можно полюбоваться небоскребами Canary Wharf.
Серфинг на Темзе
Успешный опыт канадской компании воодушевил многих инвесторов, и сегодня вдоль Темзы уже не осталось места, где бы не велось активное строительство жилой и коммерческой недвижимости класса "премиум". Впрочем, удивить комфортабельными апартаментами и развитой инфраструктурой в бывшем докерском районе теперь непросто, поэтому компании взялись построить поблизости что-нибудь из ряда вон выходящее, например, установку для искусственного серфинга. Аттракцион (такого нет еще нигде в мире) будет установлен в спортивно-развлекательном комплексе Venture Xtreme, который является частью проекта застройки набережной Silvertown в Доклендсе. Согласно новому проекту, доки будут заполнены очищенной речной водой, а на берегу разместится машина, создающая за один час около 10 волн высотой до 2 м. Здесь же, в Venture Xtreme, можно будет залезть на рукотворную скалу, спуститься в искусственную пещеру или заняться дайвингом в бассейне глубиной 50(!) м, а вечером на пляже запросто разжечь костер — для этого будут оборудованы специальные места. Еще одной достопримечательностью Silvertown должен стать огромный аквариум Biota!, спроектированный Terry Farrell and Partners. В нем поселятся обитатели рек Великобрита-нии, Тихого и Индийского океанов, Красного моря.
В общем, через пару лет (ожидается, что Biota! откроется в 2010 г., а Venture Xtreme — в 2011-м) жителям Доклендса даже не придется далеко ездить в поиске экзотики или экстремальных развлечений. Все будет находиться рядом с их домом. Кроме того, некогда захудалый район становится гордостью Лондона — именно эту часть города теперь советуют туристам для обязательного посещения. Властям уже не стыдно показать Доклендс. А в 2012 г. и вовсе ожидаются "показательные выступления" лондонской перепланировки: в модернизированных и "припудренных" корабельных доках пройдет Олимпиада. Остановятся ли на этом британские редевелоперы — покажет время.
