СНОСная авантюра
Этот год обещает стать переломным в почти десятилетней эпопее с реконструкцией устаревшего жилого фонда… если Верховная Рада узаконит предложение Кабмина о принудительном отселении жильцов. Подробнее см. "Квартиры под снос" на стр. 40. Случись это — и массовый снос домов, говорят чиновники, может начаться уже в текущем году. Именно снос, а не восстановление, уже давно считается оптимальным вариантом решения проблемы "хрущевок" и другого ветхого или аварийного жилья. Что ожидает будущих "отселенцев" и как воплотить в реальность мечты о расширении жилплощади за счет государственной программы реконструкции, выясняла "ВД".
Уплотняемся?
Три года назад Нина Васильевна, жительница столичного массива Сырец, прописала в свою однокомнатную "хрущевку" зятя и внучку. Вместе с мужем и дочерью количество зарегистрированных в квартире человек выросло до пяти. Заняться манипуляциями с пропиской ей порекомендовал знакомый брокер, прослышав о планах городских властей по реконструкции, с привлечением инвесторов, нескольких жилых кварталов на Сырце. "Тогда многие мои соседи прописали к себе родственников, рассчитывая потом, при отселении, получить большую жилплощадь или даже несколько квартир. Но до сих пор к нам так и не пришли с предложением oтселиться", — вздыхает Нина Васильевна.
Обещания омолодить жилую застройку, звучащие в Украине вот уже с десяток лет, до недавнего времени провоцировали резкие всплески жилищного авантюризма. Квартирные спекулянты скупали "антиквариат под снос" в надежде обменять его на новое качественное жилье и выгодно перепродать, а исконные жильцы домов, намеченных к реконструкции, доводили численность населения своих квартир до неправдоподобных размеров. Тогда казалось, что это позволит
получить побольше бесплатных "квадратов" при отселении. Прописанных на законодательном уровне правил "игры" в реконструкцию не было, и население хваталось за любую соломинку, лишь бы не упустить возможность улучшить жилищные условия. Такие хитрости, естественно, не пришлись по вкусу потенциальным инвесторам-застройщикам, не без участия которых в Украине по-явился Закон "О комплексной реконструкции кварталов" (вступил в силу в январе 2007 г.), поставивший крест на возможности существенно улучшить жилищные условия с помощью прописанных в квартире родственников.
Очередное воскрешение темы реконструкции украинцы восприняли апатично: сказались законодательные ограничения и отсутствие успешного опыта обновления жилищной застройки в Украине. Квартирные спекулянты больше не выстраиваются в очередь за "жильем под слом". "Спрос на "хрущевки" находится на данный момент на низком уровне, — отмечает Андрей Сокур, директор АН "Альянс-Брок" (Киев). — Наверное, потому, что доверие людей к теме реконструкции подорвано". Да и хозяева "устаревших" квартир не спешат искусственно обзаводиться сожителями. Однако на этот раз, возможно, и зря. Особенно разжиться за счет инвестора "отселенцам" не удастся, но сделать несколько шагов навстречу гарантированному расширению все-таки имеет смысл.
К расширению годен
Просто прописать у себя максимальное количество жильцов, как показала практика, — не выход для тех, кто мечтает получить большую жилплощадь при переезде из дома, идущего под снос. Согласно законодательству, количество зарегистрированных в квартире человек при отселении не учитывается. Закон о комплексной реконструкции обязывает инвестора предоставить "отселенцам" новые, равноценные по площади и количеству комнат квартиры в квартале реконструкции. Не больше.
Спонсор реконструкции мо-жет предложить жильцам "безвозмездно" и более габаритную жилплощадь, но только если у него будет такое желание. "По закону, для людей, которые не находятся на квартирном учете, жилая площадь при отселении может быть безоплатно увеличена до 50%. Однако нет никаких гарантий того, что инвестор сделает это. Именно из-за слова "может" в тексте закона", — утверждает София Деревьянко, юрист "Объединенной юридической группы". Чтобы не оставить инвестору путей к отступлению, требуя увеличения жилой площади, понадобятся дополнительные аргументы.
А именно — место в квартирной очереди. При его наличии закон обязывает предоставлять новые квартиры с учетом нормативного показателя — 13,65 кв. м жилой площади на очередника. Чтобы нормативное увеличение жилплощади было максимальным, юристы советуют становиться на учет каждому из зарегистрированных в квартире жильцов. Однако и здесь все не так просто. Пока что гарантированное расширение жилого пространства по нормам полагается лишь тем, кто успел стать на очередь до вступления в силу закона о комплексной реконструкции кварталов (январь 2007 г.). Правда, велика вероятность, что это отчасти дискриминационное положение в скором времени заменят более лояльным.
На обязательное увеличение жилой площади в рамках нормы смогут претендовать те, кто встал на очередь до принятия местным советом решения о реконструкции. То есть все, кто окажется на учете до того как городской совет проголосует за реконструкцию этой территории, смогут обоснованно претендовать на большее жилье. Такая формулировка предложена в разработанном недавно МинЖКХ и Минрегион-строй законопроекте об изменении действующего закона о комплексной реконструкции. Основная задача документа — легализировать принудительное отселение (при согласии 50% жильцов дома +1 жилец). Шансы на то, что эти предложения будут приняты, эксперты оценивают высоко. Так что есть смысл побыстрее обеспечить себе место в квартирной очереди, уверены юристы. Главное — отвечать соответствующим параметрам.
"Основное требование для постановки на учет — на каждого из зарегистрированных в квартире жильцов должно приходиться квадратных метров меньше нормативного показателя", — сообщили "ВД" в отделе учета и распределения жилплощади одной из райадминистраций столицы, добавив к этому пункту еще с десяток документов, которые придется собрать. Важный момент: в каждом городе норма жилплощади для постановки на квартучет разная. В Киеве для принятия в ряды очередников на каждого члена семьи должно приходиться не больше 7,5 кв. м жилой площади. При этом потенциальные участники квартирной очереди должны быть прописаны в столице не менее пяти лет.
Нельготные претенденты
Тем, кто не сможет козырнуть наличием своей фамилии в списках очередников, остается рассчитывать на щедрость организаторов реконструкции. Опрошенные "ВД" застройщики публично декларируют следующее: они готовы из собственного кармана оплачивать небольшие надбавки к метражу старой квартиры всем владельцам сносимого жилья.
"С каждым жильцом застройщики будут вести переговоры в индивидуальном порядке. Не исключено, что они пойдут на целесообразные уступки собственникам квартир, которые при этом не выходят за рамки разумного", — допускает Анатолий Денисенко, президент инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж", предлагающей реконструировать район Павлова Поля в Харькове.
Оксана Аникушкина, начальник управления реализации инвестиционных проектов и ценных бумаг ООО "Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания", заверила "ВД", что, по условиям предлагаемого ими отселения жильцов нескольких столичных кварталов в районе Новой Дарни-цы, жилая площадь для неочередников будет увеличена на 50% безоплатно. Новое жилье, по словам г-жи Аникушкиной, будет предоставляться "в состоянии, пригодном для проживания, с ремонтом эконом-класса: поклейка обычных обоев или подготовка стен под покраску, покрытие пола ламинатом, установка сантехники отечественного производства".
А если ремонт старой квартиры окажется лучше, чем новой?
В таком случае юристы рекомендуют жителям попадающих под слом домов требовать у инвестора денежную компенсацию. Но результат не гарантируют. "Есть в законе достаточно незаметное слово — "равноценность", — комментирует София Деревьянко. — Его следует трактовать не только как равноценность компенсируемой при отселении квартиры в денежном эквиваленте, но и как равноценность условий, удобств. Т.е. если кто-то жил на третьем этаже, а ему предложили 14-й, то он вправе требовать именно третий этаж. То же касается и качества внутренней отделки в квартире. Хотя так детально этот вопрос в законе не прописан, поэтому в случае его рассмотрения в суде все будет зависеть от того, как права стороны сможет представить юрист".
Как показала практика, особую лояльность инвесторы проявляют к тем, кто готов переехать из "своего" квартала в другой.
"У наших соседей была квартира общей площадью 44 кв. м, а дали им 84-метровую. Они довольны. Жалуются только на то, что санузлы совместные. Зато коридоры — хоть на велосипеде катайся, — рассказывает Лина Дорожкина, жительница столичного микрорайона "Соцгородок". — Но все дело в том, что ордера на квартиры получили пока лишь те, кто готов переехать в другие районы. Соседям дали квартиры на окраинах Киева. А в самом Соцгородке отселенческие дома еще строят, и не очень хорошие. Это "панельки", они холодные, да и метраж здесь небольшой, неудобные они, маленькие". Но остаться в родном квартале для нашей собеседницы важнее, чем качество и просторность будущего жилья. Главное, что никто не имеет права отселить ее в другой район.
МНЕНИЕ.
АЛЕКСАНДР МАЗУРЧАК . Заместитель министра по вопросам жилищно-коммунального хозяйства
— Согласно действующему законодательству, владельцу квартиры, который пребывает на квартирном учете на день вступления в силу Закона "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда" (06.01.2007), будет предоставляться новое жилье с учетом нормы жилой площади, установленной законом. Остальным — жилье в границах квартала реконструкции, в котором количество комнат и жилая площадь не меньше количества комнат и жилой площади квартиры в доме, который подлежит сносу. Независимо от числа зарегистрированных в квартире жильцов. Это касается и условий отселения граждан, которые стали на очередь после вступления в силу указанного закона. Предложенный недавно законопроект о внесении изменений в Закон "О комплексной реконструкции..." (которым изменены временные требования к постановке граждан на квартирный учет — прим. "ВД") планируется рассмотреть на заседании Кабинета Министров уже в этом месяце. В случае одобрения Кабмином он будет подан в Верховную Раду. С точки зрения законодательных инициатив, его принятия достаточно, чтобы процесс реконструкции ветхого жилья в Украине сдвинулся с места.
ОЛЬГА АЛЕКСЕЕВА . Старший юрист компании "Финлекс Консалтинг"
— Если есть основания, на квартучет становиться нужно. Причем руководствоваться следует не наличием дополнительной жилплощади у других членов семьи, а соответствием помещения, где семья реально проживает (прописана), установленным нормам. Формально при постановке на квартучет и дальнейшем предоставлении жилья вопрос собственности на другое жилье у такого гражданина вообще не рассматривается. Считаю, что на квартучет нужно становиться всем членам семьи. Нормы закона о комплексной реконструкции сформулированы таким образом, что для расчета площади новой квартиры берутся во внимание права каждого отдельного гражданина. Можно оговаривать с инвестором не только расширение новой жилплощади, но и разъезд. Ведь, по правилам квартучета, новое жилье предоставляется, "как правило, в виде отдельной квартиры на семью". Думаю, в таких случаях граждане и застройщик-инвестор могут договориться. Для застройщика важно отселить жильцов как можно скорее, он будет готов на компромиссы. Но если граждане на встречный компромисс не пойдут (например, кроме предоставления двух отдельных квартир, будут требовать еще и их размещения рядом, особенный ремонт и т.д.), застройщик передаст им только то, что положено, исходя из формального прочтения закона.
