Жилье в миксовом формате
Таун-хаус — это отнюдь не коттеджный городок, как многие ошибочно думают, а дом на небольшом участке земли, рассчитанный на несколько квартир. Данная разновидность жилья появилась в Британии в XIX в. Таким образом англичане экономили на дорогостоящей лондонской земле.
Современные таун-хаусы стали неким компромиссом между урбанистическими квартирами и домиком в деревне. В мировой практике они позиционируются как жилье для "крепко стоящего" среднего класса. По некоторым данным, в таких домах обитает в общей сложности около 20% европейцев, не менее популярны они и в США. А 10 лет назад мода на этот формат недвижимости охватила Подмосковье. В текущем году доля таун-хаусов на рынке загородного коттеджного строительства в радиусе границ Белокаменной составляет почти 30%, и есть тенденции к дальнейшему ее увеличению.
Попытки культивировать сегмент таун-хаусов в Украине пока нельзя назвать успешными. Но, по мнению специалистов, при правильных подходах это жилье способно частично решить в мегаполисах "подвешенный" на сегодняшний день квартирный вопрос.
Плюсы гибридов
Современные таун-хаусы интересны прежде всего своей универсальностью. С точки зрения архитектурного воплощения они представляют собой от четырех до восьми двух- или трехэтажных квартир в коттедже, каждая из которых, помимо отдельного входа, имеет небольшой персональный приусадебный участок в 0,5-6 соток. От индивидуального особняка таун-хаус отличается наличием соседей и ограниченными размерами пятачка земли под окнами. От квартиры — прописка за городом и близость к природе. При этом таун-хаус как симбиоз разных типов жилья имеет свои преимущества.
Отсутствие соседей снизу и сверху дает большую независимость и свободу действий. Так, например, если сантехника "даст трещину", или же дети захотят изрядно пошалить, это будет проблемой только одной квартиры, а не всего дома. Кроме того, ограниченное количество соседей дает больший простор для маневра при планировании жилого пространства. В городской новостройке, невзирая на задекларированную строителями возможность "свободной планировки", ни за что не разрешат, например, обустраивать санузел над спальней соседей снизу. Нормы градостроения, к примеру, запрещают объединять балкон с комнатой. В таун-хаусах же мечта многих — ванная комната с окном на природу — не проблема. Технологии, применяемые при возведении домов, позволяют воплотить практически любой дизайнерский каприз без ущерба для несущих конструкций и поводов для обращения в БТИ.
Обитание в таун-хаусе лишает его жильцов таких традиционных для городских высоток проблем, как поломанные лифты, забитые мусоропроводы или несанкционированное отключение воды. Еще одно значительное преимущество — обязательное наличие гаража или обустроенной охраняемой парковки на территории поселка. Тем же, кто устал от шума и безумного темпа жизни больших городов, наверняка придется по душе приусадебный участок — неотъемлемая составляющая любого таун-хауса, который можно обустроить, как душе будет угодно. Но главная изюминка таун-хаусов — это их цена, которая должна, если оглядываться на Запад, приравниватся к стоимости "квадрата" в добротной городской квартире. В Украине она варьируется в пределах $1-1,5 тыс. за 1 кв. м (с учетом стоимости земли). Для сравнения, 1 кв. м жилья в элитном столичном микрорайоне Оболонские Липки обходится в $2-3 тыс. Если учесть, что площади апартаментов в означенных высотках, как правило, соответствуют размерам классического таун-хауса (150-250 кв. м), то сравнение будет явно не в пользу городской недвижимости.
Впрочем, у таун-хаусов есть ряд преимуществ и перед индивидуальными особняками. Прежде всего они дешевле. "Приемлемая стоимость жилья на выходе получается не только из-за небольшой территории застройки, — рассказывает Евгений Никрасовский, глава отдела продаж компании "Таунхаус Украина", — но и за счет оптимизации расходов на строительные работы и материалы. В частности, прокладка коммуникаций сразу к нескольким квартирам, а не к одному дому обходится приблизительно в четыре раза дешевле. Еще около 10-15% экономится на простоте конструкций и, соответственно, материалах (при строительстве таун-хаусов применяются недорогие монолитно — или деревяно-каркасные технологии, используются теплосберегающие материалы, монолитно-кирпичные конструкции — прим. "ВД")".
В отличие от обособленно стоящих вилл, многоэтажные коттеджи не принято строить поодиночке. Как правило, таун-хаусы объединяются в поселки с полным набором современных инженерных городских коммуникаций (системами энерго-, электро- тепло-, газоснабжения, автономной канализацией, городским телефоном, интернетом и пр.) и необходимой инфраструктуры, включая охрану, магазин, тренажерный зал, бассейн, отделение банка, аптеку, ЖЭК и пр. При этом единицы поселков выдержаны в чистом виде, то есть состоят из одних таун-хаусов. Большинство же представляют сборную солянку индивидуальных и многоквартирных коттеджей в пропорции 9/1 и 5/5.
В дополнение ко всему обслуживание нескольких соток возле таун-хауса необременительно и ненакладно. Вместе с прочими услугами (охраной, уборкой территории и пр.) оно обойдется ежемесячно в $120-150. Уход же за территорией индивидуального особняка — довольно хлопотное да и к тому же недешевое дело. Указанной суммы в данном случае едва ли хватит на оплату чистки бассейна.
Минусы "на карандаш"
Если бы таун-хаусы не имели изъянов, в другом жилье просто отпала бы необходимость. В отличие от частного особняка, таун-хаус не предполагает полного уединения. Дом, как-никак, общий, поэтому некоторые издержки совместного проживания не исключены.
Для жилья типа таун-хаус принципиально важно внешнее единство стиля. При такой уравниловке похвастаться новомодной отделкой фасада, дабы подчеркнуть индивидуальность жилья, тоже вряд ли получится.
Некоторые недостатки таун-хаусы приобрели уже в Украине вследствие неопытности местных девелоперов, берущихся тиражировать специфическое жилье, что отрицательно сказывается на спросе. Один из них — проектирование больших площадей, неадекватных формату — 300 кв. м и более. За счет раздутых размеров, в сумме с расходами на отделку, ремонт, ландшафтный дизайн, таун-хаусы переходят Рубикон "полумиллионника" ($500 тыс.) и по стоимости выпадают из разряда экономичного жилья. Следовательно, становятся неинтересными потенциальным клиентам. Представители зарождающейся буржуазии за ту же цену предпочитают купить отдельный дом с участком. А для людей с доходом "выше среднего" такая обитель слишком простовата. Этот просчет, по мнению специалистов, стал ошибкой поселка с таун-хаусами Романово (29 км от Киева по Обуховскому шоссе) с площадью квартир 321 кв. м, ценой $1-1,2 тыс. за 1 кв. м.
Некоторые операторы, вопреки сложившейся традиции, не закладывают в стоимость жилой площади приусадебный участок, а реализуют то и другое по отдельности. Такая схема практикуется, в частности, в суперэлитном коттеджном городке под Киевом "Золотые ворота". Здесь четыре таун-хауса площадью 214 и 260 кв. м предлагаются по $1,5 тыс. за 1 кв. м, а земельные участки в 6 и 12 соток продают по EUR3 тыс. за сотку. В общем-то для претенциозного района, где проживают сливки нашего истеблишмента, общая цена жилья на выходе получается приемлемой. Но, как ни странно, особым спросом здешние таун-хаусы не пользуются. Причина в данном случае понятна: на фоне индивидуальных особняков стоимостью $1,5-2,5 млн, возведенных в этом же поселке, многоквартирные коттеджи выглядят бедновато. Быть "Золушкой" среди богачей не каждому приятно.
При строительстве многоквартирного коттеджа из соображений экономии отводится ограниченный участок территории, не более 10-15 соток, площадь жилья компенсируется за счет его роста ввысь. Это не всегда и для всех жильцов удобно. Установка же персонального лифта — удовольствие не из дешевых. К тому же бизнес-элиту, на которую рассчитан формат таун-хаусов, могут не устраивать "убитые" окрестные села с убогими домиками и неопрятными сарайчиками. Такое соседство — не лучшая альтернатива жилью английского формата.
О перспективах
Сегмент таун-хаусов в Украине развивается естественным путем, методом проб и ошибок. Но уже сейчас понятно, что у него есть будущее только при условии сохранения "кредо" экономного, недорогого формата загородной недвижимости, причем, что немаловажно, с удобными транспортными выходами. Ведь для таун-хаусов, как для постоянного жилья горожан, которые не хотят опаздывать на работу, качество подъездных путей принципиально важно. Выполнить оба условия непросто. Одной из причин является процедура землеотвода, которая удорожает строительство таун-хаусов, тем самым нивелируя их основную суть как относительно доступного жилья, считает Анатолий Закревский, директор инвестиционного отдела столичного агентства недвижимости "Эдва" (продажа таун-хаусов в Крыму).
С другой стороны, в продвижении нового вида недвижимости в загородном строительстве по большому счету не сильно заинтересованы и сами инвесторы. Подоплека состоит в том, что формат таун-хаусов предполагает большую в четыре раза плотность заселения. Поэтому, чтобы жилье было востребованным, только лишь обеспечением охраной, магазином, спортзалом и рестораном не обойтись. Тут требуется более развитая инфраструктура, в частности, должны быть ясли, детсад, школа (хотя бы начальная), больница или, в крайнем случае, медпункт. Это увеличивает накладные расходы и уменьшает рентабельность строительства, утверждает Валерий Кирилко, директор дивелоперской компании Castle Development. Строить обычные коттеджные городки приблизительно при том же уровне рентабельности куда дешевле и проще. Поэтому развитие сегмента таун-хаусов в Украине идет пока медленными темпами.
Тем не менее прогнозы оптимистические. Рынок загородной недвижимости вступил в фазу оптимизации размеров как домов, так и участков, на которых они возводятся. На фоне этой тенденции существует колоссальный неудовлетворенный спрос на жилье формата таун-хаус. По словам Зои Нестеренко, директора консалтинговой компании "Канзас" (г. Киев), недавно проводившей исследования спроса на рынке коттеджной недвижимости по Киеву и области, свыше 50% потенциальных покупателей интересуют дома площадью не более 150-250 кв. м, приблизительно 12% хотят жилье от 300 кв. м и только 8% готовы вкладывать деньги в более масштабные пропорции.
Ответная реакция не за горами — считают специалисты. Уже сегодня есть около 10 проектов по строительству таун-хаусов в окрестностях Киева. В перечне направлений, перспективных для освоения, лидерство по-прежнему удерживают Обуховская, Ново-Обуховская, Житомирская, Одесская трассы. Кроме того, недавно начато строительство первого таун-хаусного поселка в Харькове, ими продолжают застраивать побережье Крыма и Одессы. По мнению Евгения Некрасовского, потенциал этого жилья раскроется уже в ближайшие несколько лет, когда в окрестностях больших городов закончатся большие участки, а останутся незастроенными лишь компактные площади. Для конечного же потребителя таун-хаусы выгодны вдвойне. Возможность "дешево и сердито" купить жилье, оптимальное по цене и качеству, сочетается с выгодным капвложением. Как-никак, а земля, особенно та, что под Киевом и у Черноморского побережья Украины, остается наиболее надежным и прибыльным объектом недвижимости, демонстрируя темпы роста свыше 100% годовых.
