"Недвижимые" цены зашкаливают
Цены на недвижимость этим летом наотрез отказались впадать в сезонную спячку. Напротив, с 1 июля по 23 августа средний уровень цен на рынке киевской недвижимости вырос на 8%. На первичном рынке жилья стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах возросла в среднем на 5,9% (до $1361), в двухкомнатных — на 10,9% (до $1655), в трехкомнатных — на 6,34% (до $1971). Еще быстрее дорожает недвижимость на вторичном рынке: квадратный метр в "единичках" — на 6,3%, в "двушках" — на 8,8%, в "трешках" — на 8,2%. В результате средняя стоимость "квадрата" в столице достигла $1218. В других мегаполисах цены повышаются не менее динамично, чем в столице, а в некоторых — даже активнее. Так, по словам генерального директора АН "Харьков-Риелт" Юрия Бурмана, за два последних месяца квадратный метр в Харькове подорожал в среднем на 8-10%. А в отдельных районах и того больше. Если в начале июня цена "квадрата" на приближенной к центру города "первичке" составляла $500, то в начале августа уже $650. На "вторичке" же она еще выше. Но в целом, без учета мегаполисов, ситуация в регионах остается более спокойной и рост цен не превышает 0,2-1%.
По мнению экспертов рынка, основным "паровозом" для роста цен являются пятиэтажки как панельные, так и кирпичные. "Это типично для периодов роста — самое дешевое жилье дорожает быстрее всего", — говорит директор АН "Киевская недвижимость" Олег Ионов. Движение "недвижимых" цен аналитики связывают с несколькими факторами. Во-первых, с фактически полугодовой стагнацией, которая продолжалась до апреля месяца: за это время многие заинтересованные лица успели накопить если не на саму квартиру, то хотя бы на первоначальный взнос ипотечного кредита. Развитие ипотеки — второй фактор роста: за шесть месяцев, по заявлениям основных участников рынка, доля продаж с использованием ипотеки выросла с нескольких процентов до 10% и более. Третья причина связана с макроэкономическими показателями, и, прежде всего с уровнем инфляции, приводящей к росту издержек застройщиков. Вся эта троица, по словам риелторов, до конца года способна поднять цены еще на 5-10%. При этом, считают аналитики, вряд ли этот рост выйдет за пределы 2% в месяц.
Несколько иначе оценивают ситуацию банкиры. Чтобы хоть как-то уменьшить возрастающие риски на рынке жилищных кредитов, уже в первых числах сентября банки могут резко ухудшить условия ипотечного кредитования по причине сокращения банковской ликвидности. "Это ухудшение будет выражено значительным сокращением объемов кредитов, причем суммы последних уменьшатся, а вот процентные ставки увеличатся", — утверждает начальник отдела выпуска финансовых инструментов Укрсоцбанка Эрик Найман. Это грозное заявление представителя кредитного учреждения отнюдь не декларативное и далеко не единственное. На прошлой неделе председатели правлений двух крупнейших украинских банков ПриватБанка Александр Дубилет и "Аваля" Александр Деркач также заявили о принятии серьезных мер по повышению требований к заемщикам, так как, по их мнению, с либерализацией условий кредитования во многих банках наметилась тенденция к ухудшению качества кредитного портфеля. А это чревато невозвратами. Некоторые банки не стали ждать начала осени и с 15 августа уже пересмотрели ипотечные кредитные программы. Так, ПриватБанк снова ввел первоначальный взнос в размере 15% от стоимости приобретаемой квартиры и увеличил годовую ставку в иностранной валюте до 11% (ранее 9,5%), а в национальной валюте — до 14% (ранее 11%). Столь радикальные меры, по мнению г-на Дубилета, были вызваны прежде всего возросшими рисками на столичном рынке ипотечного кредитования. В регионах банк пока не намерен пересматривать свои кредитные программы. В результате снижение объемов жилищного кредитования может стать началом падения цен на недвижимость на 10-15% до конца нынешнего года. Так как сегодня, по мнению Эрика Наймана, более 50% рынка недвижимости держится на банковских кредитах. "И если убрать это кредитное плечо, цены на нее давно бы уже остановились", — заявил банкир.
МНЕНИЕ.
НАТАЛЬЯ ЛЯПИНА.
Директор Старокиевского филиала АН "Благовест"
— На сегодняшний день информация о скором "обвале" цен на жилье не имеет под собой реальной почвы. Мотивация данных прогнозов не выдерживает никакой критики. Снижение стоимости жилья в ближайшие полгода-год возможно только при условии краха системы ипотечного кредитования. Безусловно, если в силу экономических причин коммерческие банки перестанут выдавать кредиты, то спрос на недвижимость может резко сократиться, что автоматически приведет к снижению темпов удорожания жилья. Но даже в этом случае ценового обвала не произойдет. Увеличение количества сделок на рынке недвижимости, а также существенное увеличение спроса свидетельствуют о том, что в связи с усовершенствованием и активным внедрением кредитования покупки жилья большое количество граждан получают реальную возможность его приобрести. Однако при недостаточном строительстве возникают вполне резонные предпосылки для его удорожания.
